• EPP zakłada osiągnięcie net zero przez swoje budynki do 2050 roku.
• W King Cross Marcelin zużycie energii w częściach wspólnych ograniczono o 20 proc.
• Firma modernizuje także obiekty mające ponad 20 lat.
• EPP prowadzi cztery pilotażowe projekty wykorzystania AI w zarządzaniu budynkami.
• Jedną z barier dekarbonizacji nieruchomości pozostaje krajowa infrastruktura energetyczna.

Transformacja energetyczna nieruchomości coraz mocniej schodzi z poziomu strategii i raportowania do codziennego zarządzania budynkami.

Jak mówi Aleksandra Noworyta, ESG Director w EPP, opublikowany niedawno raport Climate Transition Plan jest efektem kilkuletniego procesu audytów energetycznych obiektów oraz planowania inwestycji w efektywność energetyczną.

Plan ma pozwolić na rozłożenie wydatków w długim terminie i realizację celów dekarbonizacyjnych. EPP zakłada, że jego budynki mają osiągnąć net zero do 2050 roku. Wśród narzędzi prowadzących do tego celu firma wskazuje poprawę efektywności energetycznej, współpracę z najemcami, dostawy zielonej energii oraz zwiększanie odporności klimatycznej nieruchomości.

Pierwsze modernizacje już przeprowadzono.

• W King Cross Marcelin udało się ograniczyć zużycie energii w częściach wspólnych o 20 proc.
• Retrofit przeszły również Galeria Twierdza Kłodzko oraz centra M1 w Częstochowie, Radomiu i Bytomiu.

Prace prowadzono bez zamykania obiektów. Co istotne, są to nieruchomości mające ponad 20 lat, ale zdaniem przedstawicielki EPP wiek budynku nie powinien być najważniejszym kryterium przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Znacznie istotniejszy jest jego potencjał modernizacyjny.

Jednym z ryzyk przy modernizacji jest tzw. carbon lock-in. Wymiana urządzeń na nowsze może poprawić parametry budynku dziś, ale jednocześnie utrwalić poziom emisji, który za kilka lub kilkanaście lat przestanie odpowiadać wymaganiom. Dlatego inwestycje powinny uwzględniać cały dalszy okres użytkowania nieruchomości oraz przyszłe progi emisyjne.

Na rynku pojawiło się w międzyczasie zjawisko, które można określić jako „dekarbonizację Excela”. Mechanizm jest prosty, ale zwodniczy: zakup offsetów czy gwarancji pochodzenia energii może poprawić wykazywane wskaźniki emisyjności, jednak rzeczywista dekarbonizacja budynku polega na realnych działaniach.

- Tym co naprawdę dekarbonizuje budynki, to jest zwiększanie efektywności energetycznej, zmniejszanie zużycia energii, co stanowi też potencjał do optymalizacji kosztów w długim terminie - wyjaśnia Aleksandra Noworyta.

Takie podejście zmienia również sposób liczenia opłacalności inwestycji. Zamiast ograniczać analizę do prostego okresu zwrotu, właściciel powinien brać pod uwagę koszty zaniechania modernizacji. Mogą one obejmować wyższe koszty operacyjne, trudniejszy dostęp do finansowania czy spadek atrakcyjności powierzchni dla najemców.

EPP ostrożnie podchodzi jednocześnie do założenia, że ekologiczna modernizacja automatycznie zapewnia nieruchomości „green premium”. Według ekspertki większym ryzykiem jest potencjalny „brown discount” dla budynków, które w przyszłości nie będą spełniać progów emisyjnych.

Koszt transformacji energetycznej w większości spoczywa na właścicielu nieruchomości. EPP stara się jednak łączyć inwestycje ESG z naturalnym cyklem wymiany urządzeń, które i tak wymagają nakładów w związku z eksploatacją i amortyzacją.

W centrach handlowych część zużycia energii zależy jednak od najemców. Dlatego przy podpisywaniu i przedłużaniu umów EPP rozmawia z nimi m.in. o parametrach oświetlenia, wentylacji i klimatyzacji oraz próbuje ustalać minimalne poziomy efektywności energetycznej.

Nie oznacza to możliwości zastosowania identycznych wymagań wobec wszystkich. Poszczególne formaty handlowe mają odmienne potrzeby dotyczące m.in. oświetlenia. Według przedstawicielki EPP świadomość kosztów energii wśród najemców jest jednak wysoka, podobnie jak zainteresowanie ograniczaniem jej zużycia.

Nie wszystkie bariery związane z transformacją energetyczną właściciel nieruchomości może usunąć sam. Dla jej powodzenia ważna jest m.in. dostępność stabilnych, niskoemisyjnych źródeł energii, stan sieci elektroenergetycznych oraz niezdekarbonizowane ciepłownictwo.

Znaczenie mają również ograniczenia dotyczące sprzedaży energii, które mogą zniechęcać do budowy większych instalacji fotowoltaicznych, a także opóźnienia administracyjne związane z przyłączaniem ich do sieci. Czynniki te wpływają zarówno na opłacalność inwestycji, jak i możliwości ograniczania emisji budynków.

Konsekwencją niedostosowania nieruchomości do spadających progów emisyjnych może być wzrost liczby aktywów osieroconych środowiskowo (stranded assets). Właściciele muszą więc modernizować swoje obiekty, ale tempo zmian jest jednocześnie uzależnione od możliwości oferowanych przez krajową infrastrukturę.

Jednym z kolejnych obszarów poszukiwania efektywności jest sztuczna inteligencja.

EPP prowadzi cztery pilotażowe projekty wykorzystania AI w zarządzaniu budynkami. Firma zakłada, że na ocenę ich efektów może potrzebować około dwóch lat.

Potencjał wynika z tego, że możliwości dalszej optymalizacji tradycyjnie sterowanych systemów BMS są już ograniczone. AI miałaby pozwolić na kolejny etap zmniejszania zużycia energii.

Jednocześnie Aleksandra Noworyta zastrzega, że do możliwości tych rozwiązań podchodzi z rozsądkiem.

W jej ocenie rynek przeszedł już jednak istotną zmianę. Nacisk przesuwa się z deklaracji i raportowania na rzeczywiste ograniczanie zużycia energii, efektywność energetyczną oraz analizowanie stóp zwrotu z inwestycji.

©

Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.