Одно из главных преимуществ алгоритма - скорость. Там, где оценщик тратит часы, ИИ справляется за минуты.

"Раньше значительная часть времени уходила на поиск информации, подбор аналогов, таблицы и корректировки, - рассказывает член Российской гильдии риэлторов Наталия Вяльшина. - Сейчас значительную часть этой рутины можно автоматизировать. Однако я бы говорила прежде всего о кратном ускорении отдельных этапов оценки, а не о том, что ИИ автоматически сделал любую оценку точнее. Точность зависит от качества исходных данных".

По словам эксперта, именно здесь и начинается главная проблема. Алгоритм работает с тем, что есть в базе, а база состоит из объявлений с ценами предложения, а не с ценами реальных сделок.

"На рынке встречаются фейковые предложения: привлекательные квартиры выставляют по заниженной цене, чтобы получить обращения клиентов, - предупреждает владелец агентства AVG Недвижимость Анна Гусева. - Алгоритм может включить такие объявления в выборку и исказить результат. Еще сложнее оценивать районы с небольшим числом предложений и эксклюзивные объекты, где для корректного сравнения просто не хватает аналогов".

По данным агентства "Невский Простор", в 80 процентах случаев автоматическая оценка попадает достаточно близко к рынку. В остальных 20 процентах погрешность оказывается существенной.

Специалист знает реальные цены сделок и учитывает характеристики конкретного объекта, поясняет генеральный директор агентства "Невский Простор" Алла Шинкевич.

Даже в одном доме стоимость квадратного метра однокомнатной и трехкомнатной квартиры различается. Старый и современный панельные дома при формально одинаковом материале стен дают разную стоимость квадратного метра, считает Алла Шинкевич.

Лучше всего искусственный интеллект справляется с массовой оценкой типовых объектов из-за большого объема данных по ним

Именно поэтому, по словам эксперта, специалист должен самостоятельно осмотреть объект, сравнить с реальными аналогами и скорректировать при необходимости расчет. Главный риск возникает тогда, когда автоматический результат принимается без такой проверки: ошибка в цене способна привести к завышенной стартовой стоимости либо к продаже объекта дешевле рынка.

По мнению экспертов рынка, хуже всего алгоритм справляется с объектами, для которых просто не хватает данных: эксклюзивное жилье, нестандартная коммерческая недвижимость, промышленные активы, объекты со сложной юридической ситуацией. Здесь аналогов мало, а каждый фактор имеет значение. В этих случаях ИИ может предложить диапазон стоимости, но интерпретировать его применительно к конкретной цели оценки способен только человек.

Есть и структурный парадокс: чем более уникален объект, тем меньше данных для обучения модели и тем важнее живой эксперт. Массовая типовая оценка поддается автоматизации именно потому, что объектов много и они похожи. Сложные случаи - ровно наоборот.

"Отчет об оценке - это юридически значимый документ с подписью конкретного специалиста, который несет ответственность перед клиентом и судом, - говорит руководитель практики оценки активов юридической компании "Правовой стандарт" Денис Архипов. - ИИ может участвовать в подготовке, но оценщик не может переложить на алгоритм ни профессиональную ответственность, ни суждение о том, почему именно эта цифра обоснована в данных обстоятельствах. Регулятор пока не выработал единых требований к раскрытию информации о применении ИИ в отчетах, и это само по себе - область неопределенности для рынка".

Еще один важный риск автоматизации, на который указывают эксперты, - иллюзия объективности. Цифра, которую выдает алгоритм, выглядит убедительно. Но если исходные данные неполные или нерепрезентативные, математически аккуратный результат все равно окажется неправильным. Два объекта в одном доме с одинаковой площадью продаются по совершенно разной цене из-за ремонта, вида из окна, юридических обстоятельств или срочности сделки - и алгоритм, не видящий этих факторов, выдаст ошибочный результат.

Неточная формулировка задачи для ИИ также способна привести к ошибочным данным. Именно поэтому эксперты сомневаются, что алгоритм может полностью заменить человека из процесса даже в массовом сегменте: кто-то должен следить за тем, чтобы машина решала правильную задачу.

Участники рынка сходятся в том, что через несколько лет он разделится на два уровня. Массовая типовая оценка будет хорошо автоматизирована, но участие человека сохранится в качестве "последней инстанции". А экспертная оценка сложных и дорогих объектов сохранит человека в центре, но с более современными инструментами, которые как раз и дает ИИ. Изменится и сама услуга: клиент будет получать не просто цифру, а аналитический продукт - стоимость, диапазон, динамику рынка, сценарии и оценку рисков. "Ценность специалиста будет определяться не тем, насколько быстро он умеет заполнить отчет, а тем, насколько хорошо он понимает рынок", - резюмирует Наталия Вяльшина.

Эксперты уверены, что ИИ для оценщика становится тем же, чем калькулятор когда-то стал для бухгалтера. Профессия не исчезла - но навыки, которые в ней ценятся, изменились кардинально.