• W budynkach największą wartość daje dziś integracja różnych technologii i danych w jeden ekosystem.
• Technologia ma wspierać, nie wykluczać. Dobre rozwiązania powinny być dostępne dla różnych grup użytkowników i zwiększać komfort oraz bezpieczeństwo.
• Budynek powinien być wpisany w otoczenie. PropTech musi w przyszłości uwzględnić relacje z lokalną społecznością, współdzielenie zasobów i funkcjonowanie obiektu w większej przestrzeni.

Na rynku PropTech Blue Bolt jest obecny od lat. Można powiedzieć, że zaczęliście tworzyć innowacyjne rozwiązania, zanim w Polsce powszechnie mówiło się o technologiach dla nieruchomości. Jak z perspektywy tych doświadczeń ocenia Pan dziś poziom wdrażania technologii w polskich nieruchomościach? Czy wciąż mamy dystans do Zachodu?

Maciej Grabowski, założyciel Blue Bolt: Trend jest podobny do tego, co obserwujemy na Zachodzie, ale z pewnym opóźnieniem. Nie oznacza to jednak, że polskie technologie są gorsze. Wręcz przeciwnie - często są równie dobre, a czasami nawet bardziej zaawansowane niż rozwiązania dostępne na rynkach zachodnich. Różnica dotyczy przede wszystkim gotowości rynku do ich wdrażania.

Branża była, czy jest sceptyczna?

Początkowo zainteresowanie było niewielkie, a później pojawiła się moda na technologie. Dobrym przykładem są aplikacje budynkowe. W pewnym momencie niemal każdy chciał mieć aplikację w biurowcu, często bez dokładnego zastanowienia się, do czego ma ona służyć. Później przyszła weryfikacja; okazało się, że część tych rozwiązań nie odpowiada na realne potrzeby użytkowników i nie przynosi oczekiwanego zwrotu z inwestycji.

Czyli problemem były często nie same technologie, ale sposób ich kupowania?

Dokładnie. Rynek nieruchomości przez długi czas nie dysponował wystarczającą liczbą specjalistów, którzy potrafiliby ocenić potencjał konkretnego rozwiązania i zweryfikować obietnice dostawców. Dziś jest pod tym względem lepiej. Inwestorzy uczą się na własnych doświadczeniach i błędach innych.

Coraz częściej też pytają o konkretne efekty biznesowe: co rozwiązanie zmieni, ile można zaoszczędzić, jak dane narzędzie wpłynie na komfort najemców czy efektywność budynku.

Użytkownik powinien mieć spójne doświadczenie. Rezerwuje pobyt, otrzymuje jeden sposób dostępu, np. kod QR lub aplikację. Fot. Materiały prasowe / Blue Bolt W technologii budynkowej nie ma jednego „must have”

Czy istnieje dziś coś takiego jak „must have” dla nowoczesnej nieruchomości?

Nie wskazywałbym jednej aplikacji czy jednego rozwiązania, które powinien mieć każdy budynek. Najważniejszym „must have” jest właściwie dobrana technologia: bezpieczna, otwarta na integrację, elastyczna i dopasowana do potrzeb konkretnej nieruchomości.

Jakie są dziś największe bariery w wykorzystaniu potencjału PropTechu?

Jedną z najważniejszych jest fragmentacja systemów. W budynku może działać wiele dobrych technologii, ale jeśli nie współpracują ze sobą, ich potencjał pozostaje niewykorzystany. Prawdziwa wartość pojawia się wtedy, kiedy systemy się integrują, wymieniają danymi i wspólnie automatyzują procesy.

Inwestor nie musi oczywiście sam wszystkiego integrować. Może wybierać rozwiązania, które są ze sobą kompatybilne, albo zdecydować się na jednego lidera technologicznego, który zintegruje istniejący ekosystem – mówi Maciej Grabowski.

Maciej Grabowski, założyciel Blue Bolt. Fot. Materiały prasowe / Blue Bolt

Czy Blue Bolt pełni również taką rolę?

Tak. Czasami integrujemy i skupiamy różne rozwiązania, ale równie często jesteśmy jednym z elementów większego ekosystemu. Wspólnie z klientem zastanawiamy się wtedy, jakie dane i automatyzacje mogą realnie odciążyć właściciela, zarządcę czy administratora budynku.

Może Pan podać przykład?

Dobrym przykładem są obiekty wynajmowane. Dostęp do nich bywa dziś podzielony między piloty do garażu, domofon, wejście do budynku i osobny system dostępu do apartamentu. Chodzi o to, aby użytkownik miał jedno spójne doświadczenie. Rezerwuje pobyt, otrzymuje jeden sposób dostępu, np. kod, QR lub aplikację, i może bez dodatkowych formalności wjechać do garażu, wejść do apartamentu czy korzystać z sauny, basenu albo wypożyczalni rowerów.

W obiektach komercyjnych możemy iść jeszcze dalej. System wentylacji czy klimatyzacji może być powiązany, m.in. z przewidywaną liczbą osób w danej przestrzeni i dzięki temu optymalizować jej wykorzystanie.

Czy klient zazwyczaj przychodzi do Państwa z gotowym pomysłem, czy raczej oczekuje, że to wy wskażecie możliwości?

Jedno i drugie. Są bardzo świadomi klienci, którzy przychodzą z konkretnymi oczekiwaniami, często zainspirowani rozwiązaniem, które zobaczyli w innym obiekcie. My jednak zawsze staramy się spojrzeć szerzej i wskazać inne możliwości.

Najważniejsze jest indywidualne podejście do budynku. Nie zawsze ma sens wdrażanie identycznego rozwiązania w całym portfelu kilkudziesięciu czy kilkuset obiektów. Budynek powinien być analizowany w kontekście swojej lokalizacji, funkcji i otoczenia.

Dzięki nowoczesnej technologii, parking biurowca może być współdzielony z mieszkańcami okolicznych budynków. Fot. Materiały prasowe / Blue Bolt Budynek przyszłości nie będzie samotną wyspą

Technologia może „wyjść” poza sam budynek?

Zdecydowanie. To jeden z kierunków, który uważamy za szczególnie interesujący. Przykładowo parking biurowca może być współdzielony z mieszkańcami okolicznych budynków: w tygodniu korzystają z niego pracownicy, a w weekendy mieszkańcy. Podobnie przestrzeń coworkingowa może po godzinach służyć do nauki języków, spotkań czy wydarzeń lokalnej społeczności.

Wtedy technologia nie służy już wyłącznie redukcji kosztów. Pozwala budynkowi pełnić nowe funkcje i generować dodatkowe przychody. To również bardzo dobrze wpisuje się w społeczny wymiar ESG.

To ciekawe także w kontekście rosnącej liczby inwestycji mixed-use…

Tak. Właśnie w tym kierunku chcemy podążać – patrzymy nie tylko na społeczność konkretnego budynku, ale również na jego najbliższe otoczenie. Budynek może stać się częścią lokalnego ekosystemu usług, przestrzeni i zasobów.

Wspomniał Pan o społecznym aspekcie technologii. Czy nie ma jednak ryzyka, że nadmiar technologii będzie ludzi od siebie oddalał?

Dlatego zawsze podkreślamy, że technologia powinna wspierać człowieka, a nie przywiązywać go jeszcze bardziej do smartfona. Jej zadaniem jest przejmowanie tych czynności, które są powtarzalne, czasochłonne i których nie musimy wykonywać sami.

Jeżeli technologia ułatwia zorganizowanie wydarzenia czy rezerwację przestrzeni, paradoksalnie może sprawić, że ludzie częściej spotkają się ze sobą fizycznie. Powinna zostawiać nam więcej przestrzeni na to, w czym człowiek nadal jest lepszy - na budowanie relacji – mówi Maciej Grabowski.

Czy technologia może również wykluczać?

Tak, jeśli jest źle zaprojektowana. Często słyszymy argument, że dane rozwiązanie jest potrzebne „młodym klientom”. To błąd. Technologia powinna być dostępna dla możliwie szerokiej grupy użytkowników. Nie może tworzyć nowych barier dla osób, które nie czują się komfortowo z technologią. Nie każdy musi korzystać ze smartfona, żeby wejść do budynku.

Użytkownik powinien mieć spójne doświadczenie. Rezerwuje pobyt, otrzymuje jeden sposób dostępu, np. kod QR lub aplikację. Fot. Materiały prasowe / Blue Bolt Technologia nie jest tylko dla segmentu premium

To chyba jednak spory koszt dla inwestora…

To jeden z mitów. Technologia będzie droga, jeśli potraktujemy ją jak gadżet czy element PR-u. Jeśli natomiast rozwiązanie odpowiada na konkretny problem biznesowy, inwestycja może bardzo szybko się zwrócić.

Mieliśmy przykład biurowca, w którym wdrożyliśmy system obsługi gości. Dzięki automatyzacji udało się ograniczyć liczbę etatów na recepcji. W tym przypadku inwestycja zwróciła się po około czterech miesiącach, a od piątego miesiąca rozwiązanie generowało już oszczędności - kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie.

Oczywiście skala obiektu ma znaczenie. Przy sześciu całodobowych recepcjach potencjał oszczędności jest zupełnie inny niż przy jednej czy dwóch. Ale nawet w mniejszym obiekcie technologia może mieć sens. Tylko okres zwrotu będzie dłuższy.

Czy efektywność rozwiązań da się mierzyć również w mniej oczywisty sposób?

Tak. Przykładowo w części budynków biurowych 70-80 proc. użytkowników aktywnie korzysta z naszej aplikacji, mimo że nie jest ona obowiązkowa do wejścia do budynku. To dla nas bardzo ważny wskaźnik, bo pokazuje, że rozwiązanie odpowiada na realne potrzeby.

Mamy również przykład dewelopera mieszkaniowego ze średniego segmentu rynku, który od kilku lat wdraża nasze rozwiązanie we wszystkich swoich obiektach. W badaniach satysfakcji klientów nasza aplikacja regularnie pojawia się wśród trzech elementów, które pozytywnie zaskoczyły nabywców przy odbiorze mieszkania.

Co ciekawe, w segmencie premium klient często oczekuje takich udogodnień. W średnim czy budżetowym segmencie mogą one bardzo pozytywnie zaskoczyć.

W części budynków biurowych 70-80 proc. użytkowników aktywnie korzysta z aplikacji Blue Bolt. Fot. Materiały prasowe / Blue Bolt

PropTech wychodzi już poza biura i mieszkaniówkę?

Tak. Te dwa segmenty są naturalnie kojarzone z naszymi rozwiązaniami, ale pracujemy również z innymi typami obiektów. Mamy już, np. doświadczenia z magazynami. Oczywiście każdy sektor ma inne potrzeby i trudno stworzyć jedno rozwiązanie dobre dla wszystkich. Dlatego rozwijamy rozwiązania bardziej elastyczne, które można dopasować do specyfiki konkretnego obiektu.

Bezpieczeństwo będzie coraz ważniejsze

Jakie jeszcze mity dotyczące PropTechu warto obalić?

Dodałbym jeszcze jeden mit: inwestor musi być ekspertem od technologii. Wręcz przeciwnie, inwestor powinien przede wszystkim wiedzieć, jaki problem chce rozwiązać i jaki efekt biznesowy chce osiągnąć, niekoniecznie znając się na technologii, która ten efekt dostarczy. To dostawca technologii powinien wiedzieć, jak ten cel zrealizować.

Porozmawiajmy jeszcze o odporności na kryzysy. Czy inwestorzy pytają o bezpieczeństwo systemów?

Zdecydowanie. Bezpieczeństwo jest dla wielu klientów bardzo istotne i cieszy mnie to, gdyż dla nas jednym z priorytetów. Samo wdrożenie technologii już może podnieść poziom bezpieczeństwa, ponieważ ogranicza ryzyko błędu ludzkiego. Przykładowo skopiowanie karty dostępu lub przekazanie jej innej osobie jest łatwiejsze niż przekazanie odpowiednio zabezpieczonego dostępu cyfrowego.

Podobnie wygląda kwestia danych. Papierowa książka gości, w której ręcznie zapisuje się dane z dokumentu tożsamości, stwarza inne ryzyka niż bezpieczne, elektroniczne przetwarzanie tych informacji.

Oczywiście żadna technologia nie daje stuprocentowej odporności na ataki. Dlatego bezpieczeństwo musi być elementem całego procesu projektowania i wdrażania systemu. Znaczenie mają również nowe regulacje, takie jak NIS2, które podnoszą wymagania wobec dostawców technologii.

W części budynków biurowych 70-80 proc. użytkowników aktywnie korzysta z aplikacji Blue Bolt. Fot. Materiały prasowe / Blue Bolt

Technologia może również zwiększać bezpieczeństwo fizyczne użytkowników. Jeśli prognozy zapowiadają, np. niebezpieczne warunki atmosferyczne, system może automatycznie zamknąć markizy czy uniemożliwić dostęp do tarasu i wysłać odpowiednie ostrzeżenia – wyjaśnia Maciej Grabowski.

Człowiek w sytuacji zagrożenia nie zawsze pamięta o wszystkich procedurach. Technologia może zadziałać szybciej i bardziej konsekwentnie.

Nad czym więc dziś pracuje Blue Bolt? Czym możecie zaskoczyć rynek?

Nie chcę jeszcze zdradzać wszystkich szczegółów, bo część projektów chcemy zachować jako niespodziankę. Mogę natomiast powiedzieć, że rozwijamy funkcje podnoszące komfort użytkowników i wychodzimy z technologią poza pojedynczy budynek.

Interesuje nas to, jak budynek może funkcjonować w swoim najbliższym otoczeniu: jak współdzielić zasoby, rozwijać lokalne usługi i budować społeczność. Dotyczy to zarówno obiektów mieszkaniowych, jak i biurowych czy mixed-use.

Coraz mniej interesuje nas sama technologia jako narzędzie, a coraz bardziej to, co dzięki niej można osiągnąć. I właśnie w tym kierunku chcemy się rozwijać.