• Na terenie przewidzianym pod osiem hal filmowych ma powstać sześć hal data center.
• Działka ma około 13 ha i jest przeznaczona pod funkcje związane z zatrudnieniem.
• W dokumentach pojawiają się wyraźnie różne szacunki dotyczące liczby miejsc pracy.
• Inwestor dysponuje ofertą przyłączenia do sieci o mocy przekraczającej 50 MVA.
• Podobne zmiany przeznaczenia nieruchomości są już widoczne także w Polsce.

Teren przy Wycombe Air Park w High Wycombe miał być miejscem realizacji dużego projektu kinematograficznego. Zgoda na budowę obejmowała budowę ośmiu hal filmowych.

Studio jednak nie powstało, a obecny plan zakłada wykorzystanie nieruchomości pod kampus centrów danych.

Jak podaje Data Center Dynamics, pierwotny projekt był rozwijany przez Stage Fifty. Spółka upadła w kwietniu 2024 r., a przedsięwzięcie zostało przejęte przez podmiot działający później jako Wycombe Park Ltd. Już jesienią 2024 r. pojawiły się informacje o możliwości przeznaczenia nieruchomości pod infrastrukturę data center.

Dokumenty Buckinghamshire Council wskazywały, że realizacja studia filmowego stała się mało prawdopodobna ze względu na zmianę sytuacji komercyjnej i warunków finansowania. Władze zgodziły się więc na dalsze działania zmierzające do wykorzystania terenu pod centrum danych.

Na początku września 2026 r. Strategic Sites Committee jednogłośnie poparł projekt data center, z zastrzeżeniem spełnienia określonych warunków i zawarcia odpowiedniego porozumienia prawnego.

Plan obejmuje około 13 hektarów. Na tym terenie może powstać sześć dużych hal data center wraz z biurami, infrastrukturą techniczną, podstacją energetyczną, budynkiem ochrony i zagospodarowaniem terenu.

Większość zabudowy może osiągać wysokość do 20,5 m, a w części kampusu urządzenia instalowane na dachach mogą zwiększyć całkowitą wysokość o kolejne około 3 m. To skala zbliżona do dopuszczonej wcześniej zabudowy filmowej - hale studia mogły mieć do 21 m wysokości.

Istotnym elementem projektu jest zasilanie. Lokalne źródła, powołując się na informacje przedstawione w procesie planistycznym, wskazują, że inwestor otrzymał wiążącą ofertę przyłączenia o mocy przekraczającej 50 MVA od Scottish and Southern Electricity Networks.

To ważny szczegół także z perspektywy szerszych zmian na europejskim rynku data center. Reuters, powołując się na dane JLL, zwraca uwagę, że dostęp do odpowiedniej mocy oraz czas potrzebny na uzyskanie przyłączenia coraz mocniej wpływają na wybór lokalizacji centrów danych.

W przypadku dużych kampusów związanych z AI infrastruktura energetyczna może mieć większe znaczenie niż bliskość tradycyjnych centrów biznesowych.

Projekt pokazuje również problem związany z oceną wpływu centrów danych na lokalny rynek pracy.

W materiałach związanych z inwestycją pojawiały się znacznie wyższe szacunki efektów ekonomicznych niż liczba osób, które mają bezpośrednio pracować w działającym kompleksie. Materiały inwestora wskazywały m.in. nawet na tysiące miejsc pracy wspieranych w szerzej rozumianej gospodarce cyfrowej.

Znacznie ostrożniejsze są szacunki dotyczące bezpośredniego zatrudnienia na miejscu. Dokumenty przywoływane przy rozpatrywaniu inwestycji zakładają około 300 pełnoetatowych miejsc pracy po uruchomieniu centrum danych. 

Różnice wynikają z tego, że pierwsze, większe szacunki, dotyczą także zatrudnienia w firmach współpracujących, także tych, które fizycznie będą budować inwestycje. W Wielkiej Brytanii kwestia prognoz wpływu na lokalne rynki pracy stały się już przedmiotem dyskusji w kontekście oceny, czy to centra danych, czy może jednak inne inwestycje będą korzystniejsze dla lokalnych gospodarek.

Przypadek High Wycombe może mieć odniesienie do polskiego rynku nieruchomości. Nie chodzi przy tym wyłącznie o budowę nowych kampusów data center na niezagospodarowanych działkach.

W Polsce są już projekty, w których istniejące nieruchomości otrzymują zupełnie inną funkcję właśnie ze względu na możliwość rozwoju infrastruktury cyfrowej.

• Przykładem jest Digital Ursus w Warszawie. GREYKITE wraz z White Star Real Estate realizują projekt konwersji dawnego obiektu logistycznego w warszawskim Ursusie na centrum danych. W ramach projektu zabezpieczono zwiększenie dostępnej mocy przyłączeniowej z obecnych 18 MW do 65 MW, przy czym osiągnięcie docelowego poziomu miało nastąpić w kolejnym etapie. Przypadek Digital Ursus pokazuje, że odpowiednio zlokalizowana nieruchomość przemysłowo-logistyczna, dysponująca odpowiednią infrastrukturą energetyczną, może zostać ponownie oceniona pod kątem alternatywnego, bardziej perspektywicznego sposobu wykorzystania.

• Drugi przykład dotyczy terenów dawnego kompleksu FCA/Stellantis w Bielsku-Białej, obejmującego m.in. były zakład produkcji silników Fiata. Pod koniec 2024 r. kompleks o powierzchni około 53 ha został przejęty przez DL Invest Group od Stellantis. Na terenie tego poprzemysłowego kompleksu rozwijany jest projekt centrum danych realizowany we współpracy z Boosteroid, początkowo planowany jako infrastruktura o mocy około 50 MW z możliwością skalowania do około 200 MW, przeznaczona m.in. do obsługi cloud gamingu, AI i obliczeń wysokiej wydajności. W 2026 r. projekt został dodatkowo rozszerzony w kierunku wielkoskalowej infrastruktury AI. Punktem wyjścia jest w tym przypadku istniejąca nieruchomość poprzemysłowa z rozbudowaną infrastrukturą techniczną i energetyczną, w tym własnym Głównym Punktem Zasilającym o mocy do 82 MW.

Dostęp do mocy staje się przy tym jednym z najważniejszych ograniczeń dla nowych inwestycji.

Reuters informował w styczniu 2026 r., że do polskiego systemu wpłynęły wnioski o przyłączenie centrów danych o łącznej mocy około 130 GW, podczas gdy prognozowany przez branżę wzrost faktycznego zapotrzebowania do 2034 r. wynosił około 1,2 GW. Dane te były jednym z argumentów stojących za zmianami zasad przyłączania nowych odbiorców do sieci.

Oznacza to, że w Polsce szczególnie podatne na takie „przeprogramowanie” mogą być nieruchomości przemysłowe i logistyczne, dla których możliwe jest zapewnienie dużej mocy przyłączeniowej.

Przykłady Ursusa i Bielska-Białej pokazują, że taki proces nie jest już wyłącznie teoretycznym scenariuszem.

Historia inwestycji przy Wycombe Air Park pokazuje, że decyzja o funkcji nieruchomości może być ponownie otwierana nawet po uzyskaniu zgody na duży i zaawansowany projekt.

W tym przypadku na jednej działce zestawione zostały analizy przyszłych wpływów z dwóch przedsięwzięć wymagających dużych hal i rozbudowanej infrastruktury - ale mające zupełnie inny profil gospodarczy. Pierwsze miało obsługiwać produkcję filmową, drugie ma zapewniać infrastrukturę do przetwarzania danych.

Dla rynku nieruchomości istotne jest również to, że Buckinghamshire Council już na wcześniejszym etapie procesu wskazywał na potrzebę sprawdzenia dostępności mocy dla terenu.

Przy rosnącym zapotrzebowaniu infrastruktury AI na energię właśnie możliwość uzyskania odpowiednio dużego przyłączenia może coraz częściej wpływać na to, jakie projekty będą ostatecznie realizowane na gruntach przemysłowych i inwestycyjnych. 

Wycombe Park Ltd jest podmiotem rozwijającym projekt na terenie Wycombe Air Park. Spółka działała wcześniej pod nazwą Wycombe Film Studio. Z dokumentów Buckinghamshire Council wynika, że po zmianach właścicielskich i rynkowych odstąpiono od realizacji pierwotnego projektu studia filmowego i rozpoczęto działania związane z wykorzystaniem terenu pod centrum danych.

Greykite jest firmą inwestycyjną działającą na europejskim rynku nieruchomości. W Polsce wraz z White Star Real Estate prowadzi projekt Digital Ursus, zakładający zmianę funkcji dawnej nieruchomości logistycznej na centrum danych.

White Star Real Estate działa na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Firma współpracuje z Greykite przy projekcie Digital Ursus w Warszawie.

DL Invest Group jest polskim inwestorem i deweloperem nieruchomości komercyjnych. Pod koniec 2024 r. firma przejęła od Stellantis rozległy kompleks przemysłowy w Bielsku-Białej, na którym rozwijany jest m.in. projekt infrastruktury data center.