Объекты культурного наследия, восстановленные арендаторами, могут быть проданы им за символический 1 руб. Это указано в направленном в Госдуму законопроекте подмосковного парламента. Авторы поправок напоминают, что есть правительственная программа льготной аренды на 49 лет такой недвижимости. Но из-за высокой стоимости реставрации зданий (до 2 млрд руб.) и отсутствия перспектив выкупа объекты не ремонтируют в 90% случаев даже после сдачи в аренду. Идея с преимущественным правом выкупа объектов хороша, но ее успех зависит от локации и возможности внести изменения в планировку здания, говорят опрошенные “Ъ” эксперты.

Поправки к федеральному закону «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» были разработаны Мособлдумой и депутатами Госдумы Сергеем Колуновым, Денисом Майдановым и Вячеславом Фомичевым (все — ЕР). Они предлагают дополнить закон новой статьей — о праве преимущественного выкупа объектов культурного наследия (ОКН) их арендаторами за 1 руб.

Речь идет о «неиспользуемых» ОКН, находящихся «в неудовлетворительном состоянии». Арендатор для этого должен выполнить обязательства по договору, в том числе провести работы по сохранению исторического особняка или памятника. По их окончании Минкультуры уведомляет Росимущество, а то продает ОКН арендатору за 1 руб., следует из текста поправок. Земельный участок под объектом в сделку не входит.

В пояснительной записке напоминается о существовании правительственной программы льготной аренды на 49 лет, когда ОКН передается арендатору под обязательство реставрации за символическую цену.

В руинированный особняк надо вложить от 500 млн до 2 млрд руб., указывают авторы поправок, и единственным вариантом проведения реставрационных работ является привлечение средств частных инвесторов. Но свыше 90% арендованных по такой льготной схеме объектов не восстанавливают — из-за отсутствия перспектив выкупа, сетуют в Мособлдуме. Законопроект позволит увеличить инвестиционную привлекательность ОКН, пояснила 20 августа на слушаниях в подмосковном парламенте глава думского комитета по образованию и культуре Линара Самединова.

Всего в РФ сейчас насчитается около 160 тыс. ОКН, порядка 14 тыс., как ранее сообщала вице-премьер Татьяна Голикова, находятся в неудовлетворительном состоянии.

В «Дом.РФ» в 2025 году подтверждали, что инвесторы «не берут объекты даже за 1 руб.» из-за высоких вложений при низкой окупаемости. Замглавы Минкультуры РФ Владимир Осинцев тогда же сообщал, что реставрация только 1,4 тыс. аварийных объектов (в том числе 600 церквей) обойдется в 2 трлн руб., давая понять, что в федеральном бюджете «столько денег нет» (см. “Ъ” от 29 июля 2025 года).

При этом у правительства РФ есть планы по восстановлению не менее 1 тыс. ОКН к 2030 году. В рамках этой политики выдвигаются идеи повышения привлекательности исторических особняков и памятников, требующих больших затрат на реставрацию. В Минкультуры предлагали продавать ОКН, требующие восстановления, фактически в нагрузку — на комбинированных торгах, вместе с более привлекательными для инвесторов лотами, например землей под жилую застройку. Соответствующий законопроект был принят Госдумой в марте 2026 года в первом чтении.

Координатор движения «Архнадзор» Константин Михайлов называет подмосковный законопроект «большим шагом вперед». «Эта проблема обсуждалась много лет, когда арендаторы вкладывали значительные средства в реставрацию, а затем не получали никаких преимуществ при приватизации объектов. Это противоречит логике здравого смысла и отвращает инвесторов от культурного наследия»,— говорит господин Михайлов.

Идея преимущественного выкупа ОКН может оказаться хорошей, но все будет зависеть от локации и специфики объекта, а также, например, от возможности внести изменения в планировку здания, говорит старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP Антон Калистратов.

Руководитель платформы «Школа девелопера» Эвелина Ишметова называет идею с выкупом «востребованной». Но эксперт указывает еще на один барьер для ее реализации — обязанность арендатора содержать всю территорию объекта, включая парковый ландшафт или усадебный комплекс, даже если инвестиционный интерес представляет только само здание.

Гендиректор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова напоминает, что технологии реставрации ОКН должны «в точности повторять исторические», что взвинчивает смету работ в разы. «В Москве или Петербурге такой проект еще может окупиться за счет высокой стоимости недвижимости и турпотока, но в провинции это чистое меценатство»,— говорит госпожа Комиссарова. Из-за запрета перепланировок проект «превращается в красивое, но убыточное здание». «Даже выкуп за рубль не спасает, потому что содержание памятника потом ложится тяжким бременем»,— полагает госпожа Комиссарова.

Александр Воронов