• Na początku 2026 r. w Polsce działało 2 629 hoteli, w tym 532 sieciowe. Segment sieciowy zwiększył liczbę pokoi o 5,6 proc. r/r, do ponad 74 tys.
• W pięciu największych miastach potwierdzono 37 projektów hotelowych obejmujących łącznie ok. 6 tys. nowych pokoi.
• W 2025 r. Polskę odwiedziło ok. 21,4 mln turystów zagranicznych (+8,5 proc. r/r), którzy wydali 41,5 mld zł.

- Polska ma dziś swoje 5 minut – uważa Rafał Szmytke, prezes zarządu Polskiego Holdingu Hotelowego. – Według danych rynkowych, branża hotelowa może patrzeć w przyszłość z optymizmem. Trzeba jednak pamiętać, że wzrosty nie rozkładają się równomiernie.

Prelegenci sesji Hotele. Wzrost trwa, ale rynek robi się bardziej selektywny podczas Property Forum. Fot. PTWP / PTWP Duże miasta nadal przyciągają inwestorów

Polski rynek hotelowy pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków w Europie. Inwestorzy nadal interesują się przede wszystkim dużymi miastami, obiektami z segmentu 3- i 4-gwiazdkowego oraz projektami modernizacyjnymi i konwersjami istniejących budynków. Jednocześnie coraz większe znaczenie ma nie tylko sama lokalizacja, ale także pomysł na funkcjonowanie obiektu przez cały rok.

Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław i inne duże ośrodki pozostają najważniejszymi lokalizacjami dla inwestycji hotelowych. Jak wskazywali uczestnicy sesji hotelowej podczas Property Forum, w tych miastach popyt jest wspierany przez różne grupy klientów: od biznesowych, przez turystycznych, po uczestników wydarzeń sportowych i eventów.

Warszawa, Kraków, Trójmiasto czy ostatnio region Śląska – biorąc pod uwagę dane historyczne i rozwój tych miast – to lokalizacje o najmniejszym ryzyku inwestycyjnym – wylicza Rafał Szmytke.

Rafał Szmytke, prezes zarządu Polskiego Holdingu Hotelowego Fot. PTWP / PTWP

Dzięki dużemu ruchowi turystycznemu, jak zauważa Dominik Sołtysik, COO Eastern Europe & CSO, Essendi / CEO, Essendi Poland, w ostatnich latach zmienił się sposób wykorzystania hoteli.

– Jeszcze kilka lat temu warszawskie hotele w weekendy były puste, dziś ich obłożenie sięga 80-90 proc. – mówi. – Trzeba jednak dodać, że wzrosty nie rozkładają się równomiernie. Wyzwaniem wciąż jest też sezonowość.

Dominik Sołtysik, COO Eastern Europe & CSO, Essendi / CEO, Essendi Poland. Fot. PTWP / PTWP

Problem sezonowości jest szczególnie widoczny w przypadku obiektów położonych w popularnych miejscowościach turystycznych. Część obiektów na północy Polski ma bardzo krótki okres wysokiego obłożenia, a poza sezonem musi walczyć o utrzymanie działalności.

Jak podsumował Dominik Sołtysik, na razie rynek jest chłonny, ale niezmiennie do każdej lokalizacji trzeba podejść indywidualnie.

Łatwo już było, tanio już było. Wiele projektów wymaga optymalizacji – mówi Dominik Sołtysik.

Liczy się pomysł na biznes

Jak wskazuje Michał Kozak, prezes zarządu Hotelu Arłamów, sama lokalizacja nie jest już wystarczającym czynnikiem sukcesu. Równie istotny jest pomysł na obiekt, jego odpowiednie pozycjonowanie oraz stworzenie takiej strategii biznesowej, która pozwoli mu funkcjonować przez cały rok. Kluczowe jest ograniczenie do minimum tzw. okresów martwych, czyli miesięcy czy sezonów o niższym poziomie obłożenia.

Jest to możliwe praktycznie w każdej lokalizacji, ale wymaga odpowiedniego dopasowania strategii sprzedażowej, marketingowej i produktowej do potencjału konkretnego rynku – wyjaśnia Michał Kozak.

Michał Kozak, prezes zarządu Hotelu Arłamów. Fot. PTWP / PTWP

– My funkcjonujemy właśnie w takiej mniej oczywistej lokalizacji – można powiedzieć, że jesteśmy „w centrum niczego”. To oznacza, że musimy szczególnie świadomie budować swoją pozycję na rynku, odpowiednio definiować grupy docelowe i szukać sposobów na przyciąganie gości niezależnie od sezonu. I, jak pokazuje nasze doświadczenie, jest to możliwe – dodaje.

– Jednocześnie konkurencja na polskim rynku hotelarskim wyraźnie rośnie. Obserwujemy kolejne otwarcia nowych przestrzeni i usług w hotelach cztero- i pięciogwiazdkowych, również w obiektach resortowych. Z jednej strony oznacza to większą presję konkurencyjną, ale z drugiej – jest to zjawisko pozytywne dla całego rynku – mówi prezes zarządu Hotelu Arłamów.

Konkurencja mobilizuje bowiem do ciągłego rozwoju, podnoszenia jakości i poszukiwania nowych rozwiązań.

– Można to porównać do sportu: obecność silnych rywali sprawia, że chcemy być szybsi, skakać wyżej i dalej, osiągać coraz lepsze wyniki. Właśnie na tym polega wartość konkurencji: zmusza nas do podnoszenia własnych standardów, rozwijania produktu i budowania coraz większej wartości dla klienta – mówi.

Prelegenci sesji hotelowej podczas Property Forum. Fot. PTWP / PTWP Segment 3- i 4-gwiazdkowy w centrum zainteresowania

Inwestorzy deklarują szczególne zainteresowanie hotelami średniego segmentu. Adam Konieczny, Director of Hospitality Asset Management & Investment, ISWM Group, wskazał, że jego grupa koncentruje się przede wszystkim na obiektach 3- i 4-gwiazdkowych.

– Najbardziej atrakcyjne są główne miasta, segment 3- i 4 gwiazdek, może 5 gwiazdek, ale nie segment luksusowy – mówił Adam Konieczny.

Adam Konieczny, Director of Hospitality Asset Management & Investment, ISWM Group. Fot. PTWP / PTWP

– Rozważamy również mniejsze ośrodki miejskie pod warunkiem, że będziemy w najlepszej lokalizacji w tym mieście – zaznaczył.

Jak zauważa Daria Bogacka, dyrektor kreatywna i współzałożycielka LIBRE design & interior, koncentracja na rozwoju segmentu 3- i 4-gwiazdkowego ma jednak również negatywny efekt.

– Polscy turyści, poszukujący obiektów o wyższym standardzie, coraz częściej wybierają na przykład Słowację – mówi. – Patrząc na obiekty, które wyposażamy, oraz na klientów, którzy się do nas zgłaszają, widzimy, że na rynkach zagranicznych, na których pracujemy - w Polsce, Czechach, na Słowacji i w Austrii - powstają i są modernizowane przede wszystkim hotele cztero- i pięciogwiazdkowe.

Według ekspertki, tracą na tym hotele o podobnym profilu i kierujące swoją ofertę do podobnego gościa.

Jeśli nie możemy zaoferować gościom czegoś więcej niż inne hotele, pozostaje nam konkurowanie ceną – zaznacza Daria Bogacka.

Daria Bogacka, dyrektor kreatywna, współzałożycielka, LIBRE design & interior. Fot. PTWP / PTWP

Mamy więc bardzo silny popyt turystyczny, który może być zachętą do nowych inwestycji, ale jednocześnie mierzymy się z dużą konkurencją.

– W tej sytuacji nie wystarczy po prostu stworzyć i wybudować więcej hoteli. Trzeba również stworzyć więcej powodów, dla których turyści będą chcieli przyjeżdżać do Polski, zostawać dłużej i wydawać w Polsce jak najwięcej – podsumowuje dyrektor kreatywna i współzałożycielka LIBRE design & interior.

Prelegenci sesji hotelowej podczas Property Forum. Fot. PTWP / PTWP Turystyka zwiększa zapotrzebowanie na inwestycje

Ireneusz Raś, sekretarz stanu w Ministerstwie Sportu i Turystyki, zwraca uwagę na wzrost ruchu turystycznego i potrzebę dalszego rozwoju bazy hotelowej.

Potrzebujemy inwestycji hotelarskich w Polsce – mówi minister Ireneusz Raś i podkreśla również potrzebę rozwoju turystyki w regionach, które obecnie są mniej obciążone ruchem turystycznym.

Ireneusz Raś, sekretarz stanu w Ministerstwie Sportu i Turystyki. Fot. PTWP / PTWP

Celem ma być bardziej równomierne wykorzystanie potencjału poszczególnych części kraju.

Rozwój rynku hotelowego oznacza również zapotrzebowanie na pracowników. W przedstawionej prognozie minister Raś wskazał, że do 2030 roku sektor hotelowy  będzie potrzebował od 100 do 150 tys. pracowników. Wśród planowanych działań wymienił m.in. współpracę z Ministerstwem Edukacji i Ministerstwem Nauki oraz zwiększenie zainteresowania zawodami związanymi z turystyką.