• O dostępności działek decydują nie tylko ich powierzchnia i lokalizacja, ale także sytuacja prawna, planistyczna oraz dostęp do infrastruktury.
• W konsultacjach społecznych brakuje głosu przyszłych mieszkańców.
• KZN proponuje przygotowywanie dużych terenów na obrzeżach miast według całościowych planów, uwzględniających m.in. transport i usługi publiczne.
• Przy projektach obejmujących tysiące mieszkań możliwe jest współfinansowanie infrastruktury przez deweloperów.

Czy polskie miasta rzeczywiście nie mają już miejsca na nowe inwestycje? Adam Czerniak, prof. SGH z Krajowego Zasobu Nieruchomości przekonuje, że problemem nie jest fizyczny brak gruntów.

W polskich miastach nadal są działki nadające się pod budownictwo mieszkaniowe i komercyjne. Trudności pojawiają się wtedy, gdy trzeba przygotować je do realizacji projektu.

Pierwszą barierą jest sytuacja formalnoprawna, przede wszystkim planistyczna. Brak planu miejscowego utrudnia określenie, co może powstać na danym terenie, a następnie przeprowadzenie procesu prowadzącego do uzyskania pozwolenia na budowę. Istotny jest także czas potrzebny do uzyskania wymaganych rozstrzygnięć środowiskowych.

Kolejnym utrudnieniem jest rozdrobnienie własności. Przygotowanie większego obszaru może wymagać wieloletniego skupowania działek od różnych właścicieli. Część nieruchomości ma dodatkowo nieuregulowany status prawny. W Warszawie dochodzą do tego kwestie związane z roszczeniami spadkobierców dawnych właścicieli.

Nawet uporządkowana sytuacja prawna nie przesądza jednak o możliwości rozpoczęcia inwestycji. Potrzebna jest wcześniej dobrze zaprojektowana infrastruktura miejska: sieci wodociągowe i kanalizacyjne, odpowiednia moc przyłącza energetycznego oraz transport. Planowanie powinno uwzględniać nie tylko bieżące potrzeby, ale także to, jak miasto będzie wyglądało za kilkanaście i kilkadziesiąt lat. Dla jego przyszłych mieszkańców istotny przecież będzie również dostęp do szkół, przedszkoli, przychodni i sklepów.

Suma tych ograniczeń sprawia, że terenów rzeczywiście gotowych do zabudowy jest znacznie mniej, niż mogłaby sugerować mapa dostępnych działek.

Przygotowanie gruntu nie kończy dyskusji o inwestycji. Pozostaje pytanie, co powinno na nim powstać i jak pogodzić oczekiwania inwestora, samorządu oraz sąsiadów.

Ekspert podkreśla znaczenie konsultacji społecznych, ale też wskazuje na ich zasadniczą słabość: niewystarczającą reprezentację przyszłych mieszkańców i szerszego interesu społecznego.

W konsultacjach uczestniczą osoby, które już mieszkają w sąsiedztwie i odczują skutki kolejnych budów. Swoje cele przedstawia również miasto i inwestorzy. Tarcie grup interesariuszy może powodować duże emocje i nieefektywność dialogu.

Według Adama Czerniaka jedną z propozycji jest włączenie do tego procesu dodatkowego podmiotu, na przykład specjalnie powołanego komisarza. Jego zadaniem byłoby przedstawianie szerszej perspektywy rozwoju społecznego i gospodarczego oraz pomoc w rozwiązywaniu konfliktów.

Takie rozwiązanie, znane z innych krajów, miałoby w pewnym sensie odciążyć lokalny samorząd, który musi godzić długofalowe potrzeby miasta z oczekiwaniami obecnych wyborców- dlatego władzom lokalnym trudno poprzeć inwestycję budzącą sprzeciw mieszkańców, nawet jeśli w dłuższej perspektywie przyniosłaby korzyści większej społeczności.

Skuteczne planowanie wymaga spojrzenia na całą aglomerację. Ludzie mieszkają w jednej gminie, pracują w drugiej, a do sklepu czy na uczelnię jadą jeszcze gdzie indziej. Granice administracyjne nie wyznaczają zatem rzeczywistego obszaru ich codziennego życia.

W tym kontekście, w ocenie eksperta, brakuje dostatecznie silnego poziomu koordynacji, który pozwalałby spojrzeć na potrzeby mieszkaniowe, transport i rozwój przestrzenny ponad granicami poszczególnych samorządów.

Krajowy Zasób Nieruchomości współpracuje dziś z ponad 500 samorządami i ma dostęp do dużych obszarów na obrzeżach miast. Wskazuje tereny o powierzchni 40–50 hektarów, a w niektórych lokalizacjach nawet 90 hektarów.

Pomysł zakłada opracowanie dla danego terenu całościowego planu zagospodarowania, czyli masterplanu. Miałby on uwzględniać infrastrukturę techniczną, usługi społeczne i transport. 

Szczególne znaczenie przypisuje się kolei, która umożliwia przewóz dużej liczby pasażerów. Dostęp do linii kolejowych powinien być jednym z istotnych elementów wyboru i planowania nowych terenów mieszkaniowych.

Dopiero po przygotowaniu całego obszaru miałaby rozpocząć się realizacja mieszkań. Oznaczałoby to odwrócenie kolejności znanej z wielu rozwijających się obrzeży: zamiast nadrabiać braki infrastruktury po zasiedleniu osiedla, należałoby uwzględnić ją przed budową.

Najpierw dociera miasto z całą swoją infrastrukturą, od kanalizacji, aż po szkoły i przychodnie, a dopiero później budowane są tam mieszkania - mówi Adam Czerniak.

W tym modelu jest miejsce na współpracę z prywatnymi inwestorami. Ekspert zastrzega jednak, że odpowiedzialność za dobre zagospodarowanie przestrzeni powinna spoczywać na administracji publicznej, a nie na kolejnych deweloperach.

To są firmy prywatne, których motywacją jest zysk, a nie odpowiedzialność społeczna - przy całym szacunku, jest to brutalna prawda: deweloperzy będą robić to, co zwiększa ich korzyść ekonomiczną - wskazuje prof. Adam Czerniak.

Przy dużych projektach interes publiczny i biznesowy mogą się jednak spotkać. Inwestycje obejmujące tysiące mieszkań dają możliwość rozmowy o współfinansowaniu infrastruktury w ramach całego przedsięwzięcia.

Przykładem mogą być stacje kolejowe. Ich budowa poprawiałaby dostępność nowej zabudowy, a zarazem mogłaby zwiększać wartość powstających nieruchomości. Byłaby więc istotna zarówno dla mieszkańców, jak i inwestora.

Warunkiem takiej współpracy pozostaje wcześniejsze określenie potrzeb całego obszaru. Taki całościowy plan ma wyznaczać sposób jego rozwoju i pozwalać powiązać budowę mieszkań z transportem, edukacją oraz pozostałymi usługami.