В разговоре с «Известиями» начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, гендиректор экосистемы недвижимости М2 Сергей Бабин рассказал, как сегодня развивается рынок ипотеки, какое жилье — первичное или вторичное — сегодня выгоднее для заемщиков и как лучше подготовиться к сделке.

— С 1 октября семейная госпрограмма, долго время выступавшая локомотивом рынка ипотеки, существенно поменялась. Как, по вашей оценке, ее модернизация скажется на развитии жилищного кредитования?

— Если смотреть на рынок ипотеки в целом, он адаптируется к новым параметрам госпрограммы. Еще до обновления семейной ипотеки мы видели, как сегмент постепенно смещается в сторону рыночных кредитов: люди все чаще принимают решение, исходя из собственных возможностей, а не только из наличия льготы. По итогам девяти месяцев ВТБ провел более 29 тысяч сделок по рыночной ипотеке — это вчетверо больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ждем, что в четвертом квартале спрос на рыночную ипотеку останется высоким, особенно учитывая традиционное желание россиян завершить все дела до конца года.

Семейная ипотека остается важнейшей мерой поддержки россиян, и рынок ожидал ее переход к более адресному формату. Для многодетных семей условия во многом улучшились: ставка для них в ряде случаев теперь втрое ниже прежней, а размер льготного кредита увеличился, что важно с учетом сегодняшнего уровня цен.

Новые условия программы учитывают автоматическое снижение ставки при рождении следующего ребенка, сохраняется единая льготная ставка 6% на индивидуальные дома. Пока сделки на дома в семейной госпрограмме занимают относительно небольшую долю, но именно этот сегмент явно сохраняет большой потенциал.

Отдельно продуманы условия для тех, у кого есть крупные накопления — например, от продажи предыдущего жилья: при первом взносе 50% и более или досрочном погашении половины кредита в первый год такие клиенты могут рассчитывать на прежнюю ставку в 6%.

Для семей с одним ребенком ставка теперь, конечно, выше, но даже она ниже рыночной — а это серьезная экономия семейного бюджета.

Поэтому модернизация семейной ипотеки продолжит балансировку рынка. В количестве сделок рыночные программы уже в этом году обойдут льготные, наш прогноз — 52% против 48 %. В объеме выдачи господдержка пока еще останется лидером — 56 % против 44 %, — ведь средний чек по льготным программам выше. Но это инерция, и уже в 2027 году все встанет на свои места: рыночная ипотека выйдет на первое место по всем критериям.

— Эксперты прогнозируют, что в результате модернизации семейной ипотеки россияне все чаще будут присматриваться к рыночной ипотеке. Готовое жилье или новостройка — что выгоднее в рыночной ипотеке прямо сейчас?

— Однозначного ответа здесь нет — все зависит от ситуации конкретной семьи. Но при рыночной ставке вторичка в большинстве случаев оказывается более предсказуемым вариантом. Главное преимущество вторички — такое жилье стоит дешевле, чем в новостройке, а при рыночной ипотеке разница в цене объекта напрямую влияет на размер кредита и, соответственно, на переплату за весь срок. Плюс во вторичку можно сразу заселиться — не нужно платить аренду параллельно с ипотекой, что заметно снижает реальную нагрузку на бюджет.

Новостройки же или готовое жилье от застройщика — это новые коммуникации, современная инфраструктура, юридическая чистота сделки через эскроу и, как правило, более качественная планировка. Но если объект еще строится, нужно учитывать, что до заселения может пройти год-два, в течение которых вы платите и ипотеку, и аренду. А если квартира без отделки — добавляются расходы на ремонт, которые тоже могут оказаться существенными. Поэтому полная стоимость сделки в новостройке не ограничивается ценой квартиры и ставкой — важно считать все в совокупности.

Кстати, выход новостройки на вторичный рынок снижает ее стоимость в среднем на 15% относительно цены застройщика. То есть квартира, купленная у девелопера, после сдачи дома и перехода на вторичный рынок теряет в цене — и это дополнительный аргумент в пользу того, что готовое жилье при рыночной ипотеке часто оказывается более предсказуемым вложением.

Но если вы подходите под льготные программы, то новостройка явно выгоднее. При льготной ставке переплата сокращается многократно, и даже с учетом аренды на время стройки общая экономия может быть значительной.

— Что в текущих условиях реально помогает снизить кредитную нагрузку: больший первоначальный взнос, короткий срок кредита, досрочное погашение, комбинация с льготными программами, если семья подходит? Что из этого дает ощутимый эффект, а что — скорее косметический?

— Если семья может рассчитывать на госпрограммы, то этим шансом, конечно, следует воспользоваться. Как я уже сказал, ставки по ним существенно ниже, даже с учетом модернизации «семейной» ипотеки.

Судите сами. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки и вторичку сейчас — около 18,7%. Семейная ипотека для семей с одним ребенком — 10–12% в зависимости от региона, с двумя — 8–10%, с тремя — 6–8%, а для многодетных — от 2 до 6%. Разница в ежемесячном платеже может составить несколько десятков тысяч рублей.

При этом важно помнить об одном существенном ограничении: субсидированная ставка действует теперь не весь срок кредита, а только первые 15 лет. Если вы берете ипотеку на 25–30 лет, после этого периода ставка повысится. Это обязательно нужно закладывать в расчет — особенно если планируете длинный срок кредитования.

При оформлении рыночной ипотеки самый логичный шаг для снижения нагрузки — увеличить первоначальный взнос за счет накоплений либо за счет продажи имеющейся недвижимости.

— Если говорить о рыночной ипотеке безотносительно к модернизации госпрограмм, ставка по ней, хотя и снизилась вслед за ключевой, все еще высокая. При этом спрос на рыночные программы многократно вырос к прошлому году. Какие факторы сегодня влияют на решение россиян воспользоваться ею?

— Главные факторы — накопленный отложенный спрос и психологическая усталость людей от ожидания. Мы уже достаточно долго находимся в цикле высоких ипотечных ставок. При этом жизнь у людей идет: они женятся, переезжают в другие города, отселяются от родителей. И чем дольше они ждут, тем отчетливее понимают: жизнь на паузу не поставить, и жилищный вопрос все равно требует решения. Ожидание — это не только про цифры: пока человек откладывает покупку, он не просто платит за аренду, а еще зависит от арендодателя и не может спокойно обустроить быт. Кроме того, Центральный банк за полтора года снизил ключевую ставку достаточно существенно, с 21% до 14%, и есть ожидание, что этот тренд продолжится. А значит, оформив ипотеку сейчас по текущим ставкам, через 2-3 года можно будет снизить нагрузку через рефинансирование.

— Замечаются ли структурные сдвиги: что покупают чаще на рыночных условиях — новостройки или вторичку, как меняется средний чек кредита и первоначальный взнос? В каких регионах спрос на рыночную ипотеку активнее?

— Из всего объема выдаваемой ВТБ рыночной ипотеки примерно 90 % приходится на вторичный рынок. Причины просты. Как я уже сказал, вторичное жилье дешевле «первички», в него можно сразу заселиться и не платить аренду, как в случае со строящимся жильем, когда приходится ждать сдачи дома.

При этом в последнее время заемщики все чаще присматриваются к готовым объектам от застройщиков — уже введенным в эксплуатацию новостройкам. Сегодня доля таких объектов в общем объеме выдачи — примерно 7%: немного, но спрос на них растет очень динамично. Например, в ВТБ число сделок с готовыми новостройками выросло более чем в шесть раз по сравнению с прошлым годом.

Если говорить про регионы — традиционно самую высокую активность демонстрируют Москва и область, на них приходится около 21 % от общего объема рыночных выдач. Санкт-Петербург и Ленинградская область — на втором месте, это примерно 8 % от всего объема сделок. Татарстан на третьей позиции — 4 % сделок.

Первый взнос сохраняется на высоком уровне: клиенты предпочитают вложиться больше, чтобы снизить ежемесячный платеж и переплату. При этом средняя сумма рыночной ипотеки в результате сокращения ставок немного выросла — с 3,2 млн рублей в январе до 3,8 млн рублей в сентябре.

— Меняется ли портрет заемщика, который оформляет рыночную ипотеку? Кто он? Как банки оценивают таких клиентов?

— Это человек примерно 40 лет, который состоит в браке, с одним-двумя детьми. У него уже есть опыт финансового планирования, взаимодействия с банками, он накопил на первоначальный взнос и адекватно оценивает размер платежа в семейном бюджете. Поскольку кредит остается дорогим, приходят люди с накоплениями, чему во многом способствовали рекордные процентные доходы по депозитам в последние годы. И вообще надо отметить, что среднестатистический заемщик стал намного более финансово грамотным, более ответственным: вследствие высоких ставок клиенты более сознательно подходят к оценке своих возможностей.

Требования к заемщикам сейчас чуть строже — и это в первую очередь следствие политики Банка России и все еще высоких ставок: регулятор снижает риски перегрева рынка, а людей защищает от избыточных долгов. Банки здесь выступают проводниками этой логики и хотят быть уверены, что платеж будет комфортным и не станет излишним обременением.

Если говорить про оценку со стороны банка, мы сейчас внимательно смотрим на показатель долговой нагрузки. Если он превышает 80 % от ежемесячного чистого дохода, велика вероятность отказа или одобрения меньшей суммы кредита, которая будет соответствовать реальной платежеспособности клиента. Мы считаем оптимальным ориентиром в этом расчете нагрузку до 50% от доходов домохозяйства.

— Если взять типовую квартиру в крупном городе и средние параметры кредитования, какой примерно выходит ежемесячный платеж и при каком доходе он считается комфортным?

— В пределах одного города и даже одного района разброс по цене квадратного метра может быть очень заметным. Потребности тоже различаются: кто-то ищет студию, кто-то подбирает квартиру под большую семью. Поэтому среднестатистический показатель не имеет смысла, удобнее ориентироваться по ежемесячному платежу. Ипотека будет комфортной, когда платеж не заставляет отказываться от привычного образа жизни. И тут я могу порекомендовать лайфхак: чтобы проверить, насколько комфортно вам будет обслуживать ипотеку, определите для себя комфортный размер платежа и откладывайте его в течение 4-6 месяцев. Так вы поймете, насколько комфортно вам жить с таким платежом, и заодно увеличите первоначальный взнос.

— Распространенный аргумент: «Зачем брать под 18%, через год-два ставки упадут до 15%, тогда и оформлю!» Насколько такая стратегия оправдана?

— Ожидание далеко не всегда выгодно. Во-первых, сложно прогнозировать, когда ставки опустятся до комфортного лично для вас уровня и опустятся ли до него вообще. Кроме того, пока ставки снижаются медленно, а цены на жилье растут: с увеличением спроса на рыночную ипотеку стоимость «квадрата» на вторичке постепенно начинает двигаться вверх, и в итоге этот рост может съесть всю экономию. Если вы уже присмотрели квартиру или хотя бы имеете четкие представления о том, в каком районе хотите жить и какую инфраструктуру иметь по соседству, —того, что вам нужно, позже может просто не оказаться на рынке. Для клиентов, которые арендуют квартиру, ожидание тоже обернется лишними затратами.

Можно опереться на прогноз: в 2027 году мы ожидаем, что цена квадратного метра на вторичке будет расти быстрее, чем на первичке. По нашим оценкам, цена «квадрата» на первичке вырастет к уровню 2026 года примерно в 1,08 раза, а на вторичке — в 1,1. То есть откладывая покупку вторички, вы рискуете застать ее дороже, чем сейчас.

— Многие берут ипотеку сейчас с расчетом рефинансировать позже — когда ставки снизятся. Насколько массовым вы видите этот сценарий? Какие подводные камни: через сколько времени имеет смысл рефинансировать, какой должна быть разница в ставке, какие расходы по сделке нужно отбить?

— Рефинансирование — это проверенный инструмент, который стоит учитывать при планировании сделки, он активно набирает обороты. И мы ожидаем, что интерес клиентов будет возрастать по мере снижения ключевой ставки. В ВТБ по итогам 9 месяцев число сделок по рефинансированию рыночной ипотеки выросло в 15 раз к прошлому году. Поскольку рост идет с низкой базы, доля рефинансирования в продажах пока невысокая — около 7%.

По нашей оценке, чтобы экономия от рефинансирования покрыла расходы по самой сделке, разница между текущей ставкой и той, на которую клиент перейдет после рефинансирования, должна быть не меньше двух процентных пунктов. Иначе просто не покроются расходы по новой сделке: рефинансирование в каком-то смысле — повторная сделка, и вам потребуется заново пройти оценку объекта, оформить новый полис страхования, оплатить госпошлину и услуги по электронной регистрации. Небольшая разница в ставках даст скромную выгоду, но если ваша цель — разгрузить бюджет сейчас, любой шаг имеет смысл. Финальный вердикт всегда за холодным расчетом: если в итоге конкретно для вас плюс — действуйте.

Кроме того, при планировании следует учитывать, что большинство банков оформляют рефинансирование не ранее, чем через 6 месяцев после выдачи исходного кредита, чтобы иметь возможность оценить вашу платежную дисциплину. Так что при планировании закладывайте этот срок.

— Какие ошибки вы видите чаще всего? Люди ориентируются только на ставку, берут платеж на грани возможностей, забывают про страховку и обслуживание? Что обязательно сделать до подачи заявки — чек-лист от банка?

— В целом, по нашим наблюдениям, заемщики за последнее время стали финансово грамотнее и с умом подходят к кредитованию. Но бывают ситуации, когда люди ориентируются на одну-единственную цифру, например, на ставку соседа. При этом финальная ставка даже в том же банке может оказаться ниже соседской — за счет зарплатного проекта, партнерских программ с застройщиками или дополнительных дисконтов, скажем, при более высоком первоначальном взносе. Поэтому, прежде чем принимать решение, важно получить персональный расчет и понять, какой платеж будет именно у вашей семьи.

Я бы также порекомендовал очень внимательно смотреть на свою долговую нагрузку и соотношение всех платежей по кредитам с вашим регулярным доходом. Если показатель выше 50%, лучше сначала его снизить — закрыть мелкие кредиты и неиспользуемые кредитные карты.

Люди, которые впервые берут ипотеку, могут упускать из виду сопутствующие траты: оценку недвижимости, страховку, госпошлину, услуги нотариуса, а также расходы на ремонт, переезд и временное жилье, если заселение откладывается.

Почаще смотрите свою кредитную историю, не злоупотребляйте микрозаймами, импульсными покупками в рассрочку, которые отражаются в кредитной истории, хотя клиенты не всегда об этом знают. Особо рискованный шаг — брать потребительский кредит на первоначальный взнос: это фактически удваивает долговую нагрузку и почти гарантированно приводит к отказу по ипотеке — банк видит рост ПДН и справедливо может считать такой заем высокорисковым.

— Что бы вы посоветовали тем, кто прямо сейчас стоит перед выбором — брать рыночную ипотеку или ждать?

— Я с 2006 года занимаюсь ипотекой, и на вопрос, брать ипотечный кредит сейчас или подождать, всегда отвечаю: ипотеку нужно брать тогда, когда у вас сформировались четкая потребность и возможность. Если они есть, ждать не имеет смысла. Главное правило: ипотека — это не ставка, а платеж.

Если у вас есть очевидная потребность в жилье, и если вы можете себе его позволить — в том смысле, что платеж комфортен и составляет до 50% семейного бюджета, —берите сейчас, не откладывайте. Сегодня рынок предлагает понятные и рабочие инструменты, включая рефинансирование, которые позволяют управлять нагрузкой и снижать ее по мере снижения ставок.