Австрия расширила применение налога на приобретение недвижимости к операциям с долями компаний, владеющих объектами в стране. С 1 июля 2025 года ключевой порог участия снижен с 95% до 75%, правила распространяются на косвенное владение и связанные группы покупателей, а для компаний, основной деятельностью которых является недвижимость, налог при определенных операциях рассчитывается по ставке 3,5% от рыночной стоимости объектов. В 2026 году режим получил важное исключение после решения Суда Европейского союза по корпоративным реорганизациям.

Действующие правила стали продолжением реформы, начавшейся более десяти лет назад. Материал Legal 500, опубликованный 26 июня 2015 года, описывал тогда еще проект налоговой реформы 2015/2016. Он предусматривал снижение порога, при котором объединение долей компании с австрийской недвижимостью приводит к налогообложению, со 100% до 95%. Для товариществ предлагалось также облагать передачу не менее 95% долей новым участникам в течение пяти лет. Эти изменения вступили в силу с 1 января 2016 года.

За последующие годы конструкция с сохранением небольшого пакета у второго участника стала одним из способов структурирования крупных сделок с недвижимостью. Покупатель приобретал экономический контроль над компанией, однако порог для возникновения налога на приобретение недвижимости формально не достигался.

В 2025 году Австрия снова изменила правила. Поправки были приняты в составе Budgetbegleitgesetz 2025 — закона о мерах, сопровождающих федеральный бюджет, и вступили в силу 1 июля.

Новый режим значительно расширил круг облагаемых операций. Если в компании есть австрийская недвижимость и в течение семи лет непосредственно к новым участникам переходят не менее 75% ее долей, такая смена состава владельцев может стать объектом налога на приобретение недвижимости.

Отдельное основание возникает, когда не менее 75% долей прямо или косвенно объединяются у одного приобретателя или у группы приобретателей либо переходят к ним. Проценты косвенного участия рассчитываются путем перемножения долей на каждом уровне корпоративной цепочки. Закон также относит к одной группе приобретателей структуры, которые находятся под единым управлением или контролем одного лица. Переходы торгуемых на регулируемой бирже акций при расчете изменения состава участников в предусмотренном законом случае не учитываются. Эти положения закреплены непосредственно в действующей редакции австрийского закона о налоге на приобретение недвижимости.

Практически это означает, что многие конструкции, рассчитанные на прежний порог 95%, перестали выполнять прежнюю налоговую функцию. Сделка с пакетом 94,9% теперь находится значительно выше нового порога.

Одним из главных новшеств стал учет косвенного владения. Для возникновения налогового последствия больше не обязательно продавать доли непосредственно в австрийской компании, на балансе которой находится объект.

Например, если приобретается 80% холдинговой компании, которой принадлежит 95% другой компании с австрийской недвижимостью, косвенное участие составляет 76%. Это выше установленного порога в 75%.

Правило особенно важно для международных фондов и групп. Сделка может проходить за пределами Австрии и касаться иностранной головной компании, но наличие австрийской недвижимости ниже по корпоративной цепочке требует отдельного налогового анализа.

Федеральное министерство финансов указывает, что реформа также распространила правила о существенной смене участников на капитальные общества и кооперативы, увеличила период наблюдения с пяти до семи лет и ввела специальное биржевое исключение.

Самое заметное увеличение потенциальной налоговой нагрузки касается так называемых Immobiliengesellschaften — компаний недвижимости.

Компания относится к этой категории, если основная направленность ее деятельности связана с продажей, сдачей в аренду или управлением недвижимостью. При оценке учитывается, в частности, преобладают ли среди активов объекты, которые не используются для собственной операционной деятельности, либо формируется ли большая часть доходов за счет продажи, аренды или управления недвижимостью.

Для объединения или передачи долей, существенной смены участников и определенных реорганизаций, если недвижимость не принадлежит компании недвижимости, налог обычно составляет 0,5% от установленной законом стоимости объекта. Для аналогичных операций с компанией недвижимости ставка составляет 3,5%, а налоговой базой становится gemeiner Wert — обычная, или рыночная, стоимость недвижимости. Это следует из официальной таблицы действующих ставок.

Разница возникает одновременно и в ставке, и в базе расчета. Поэтому фактическое увеличение платежа может значительно превосходить простое семикратное повышение ставки с 0,5% до 3,5%.

Наличие здания или земельного участка на балансе само по себе недостаточно для применения повышенного режима.

Закон требует определить, где находится центр деятельности компании. Если недвижимость используется преимущественно для собственного производственного, торгового или иного операционного бизнеса, компания может не подпадать под специальное определение. Продажа, сдача в аренду и управление самой недвижимостью при этом не считаются собственным операционным использованием для этой проверки.

Для объектов смешанного назначения учитывается характер фактического использования отдельных частей. Закон прямо называет среди критериев структуру активов и структуру доходов компании.

Таким образом, одинаковая по размеру покупка долей двух компаний может иметь разный налоговый результат: например, для владельца сдаваемого в аренду портфеля и промышленного предприятия, использующего недвижимость в своем производстве.

Для операций внутри определенного законом семейного круга предусмотрено исключение из повышенного режима компаний недвижимости.

Если все непосредственные участники компании до и после операции входят в льготный круг лиц, специальное правило о расчете налога с рыночной стоимости для компании недвижимости не применяется. Для обычной недвижимости в соответствующих операциях с долями используется установленная законом стоимость объекта и ставка 0,5%.

Речь идет именно об исключении при соблюдении конкретных условий закона, а не об общем освобождении семейных передач от налога. Структура владения до и после сделки остается существенной для расчета.

Новый режим содержит специальное правило для отдельных реорганизаций внутри корпоративной группы. Если операция проводится в рамках австрийского закона о налогообложении реорганизаций и участвующие компании принадлежат одной группе приобретателей, косвенное объединение или приобретение долей в результате такой операции не считается самостоятельным основанием для налога.

Исключение не превращает все внутригрупповые сделки в необлагаемые. Оно связано с конкретным типом реорганизации, составом участников и структурой операции. Обычная продажа долей между компаниями одной группы может требовать отдельной оценки.

Ужесточение правил стало частью мер по сокращению бюджетного дефицита. Австрийский бюджетный отчет предусматривает дополнительные поступления от закрытия возможностей для налоговой экономии при сделках с долями компаний недвижимости в размере €35 млн в 2025 году и €100 млн в 2026 году. Для последующих лет в бюджетных расчетах также заложено по €100 млн ежегодно.

Реформа была ориентирована прежде всего на крупные сделки, при которых покупка самой недвижимости и покупка компании-владельца могли приводить к существенно разной налоговой нагрузке.

Новый режим не устраняет разницу между прямой покупкой объекта и приобретением долей во всех случаях, но значительно сокращает возможность строить сделку исключительно вокруг прежнего порога в 95%.

Налоговая привязка возникает из-за расположенной в Австрии недвижимости, поэтому регистрация приобретаемой компании в другой стране сама по себе не исключает австрийских последствий.

Для международной сделки необходимо определить всю цепочку владения, долю покупателя на каждом уровне и наличие австрийских объектов у дочерних структур. Из-за семилетнего периода при смене участников может потребоваться и история предыдущих передач долей.

Проверка особенно важна при покупке международных групп, где австрийская недвижимость может составлять небольшую часть общего портфеля и находиться через несколько компаний от непосредственного объекта сделки.

В 2026 году к австрийскому режиму добавилось важное европейское ограничение. 4 июня Суд Европейского союза вынес решение по делу C-837/24 Nova Iberomoldes. Спор касался португальского налога на передачу недвижимости при внесении долей компаний, владевших недвижимостью, в капитал другой компании.

Суд решил, что налог не может взиматься с определенной операции, если она является реорганизацией, защищенной Директивой ЕС 2008/7 о косвенных налогах на привлечение капитала.

29 июля 2026 года Министерство финансов Австрии официально разъяснило последствия решения для национального законодательства. Если операция однозначно относится к защищенной директивой реорганизации и выполняет обозначенные ведомством условия, налог на приобретение недвижимости в Австрии взиматься не должен. Это может относиться, в частности, к некоторым внесениям долей, разделениям и слияниям, при которых в обмен предоставляются доли принимающей компании. Обычная покупка долей компании с недвижимостью под это исключение не подпадает. Для иных структур министерство прямо указывает, что правовая ситуация пока не полностью прояснена и налог следует продолжать исчислять.

Решение имеет и практическое значение для уже проведенных операций. Ведомство допускает пересмотр ранее исчисленного налога в пределах установленных законом процессуальных сроков, если сделка явно отвечает критериям защищенной реорганизации.

Как сообщают эксперты International Investment, новые правила заметно сократили возможности проводить крупные сделки с австрийской недвижимостью через корпоративную оболочку только ради более низкого налога. Порог в 75%, учет косвенного владения и ставка 3,5% от рыночной стоимости для компаний недвижимости приблизили налоговую нагрузку ряда корпоративных покупок к прямому приобретению объекта. При этом режим стал сложнее: результат теперь зависит от назначения недвижимости, структуры доходов компании, всей цепочки владения, истории передачи долей и формы реорганизации. После решения Суда ЕС 2026 года особенно важно отделять обычную покупку компании от корпоративной реорганизации, поскольку для части последних налог может вообще не возникать.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Когда сделка с долями может облагаться налогом?

Налог может возникнуть, когда компания владеет австрийской недвижимостью и выполняются предусмотренные законом условия существенной смены участников, объединения или приобретения не менее 75% долей.

Какой порог действует с 2025 года?

С 1 июля 2025 года основной порог снижен с 95% до 75%.

Учитываются ли косвенные доли?

Да. При соответствующих операциях проценты участия на каждом уровне корпоративной структуры перемножаются.

Всегда ли ставка составляет 3,5%?

Нет. Для ряда операций с компаниями, которые не относятся к компаниям недвижимости, действует ставка 0,5% от установленной законом стоимости объекта. Для соответствующих операций с компаниями недвижимости ставка составляет 3,5% от рыночной стоимости.

Что считается компанией недвижимости?

Это компания, основная деятельность которой сосредоточена на продаже, сдаче в аренду или управлении недвижимостью. Закон учитывает структуру активов, доходов и фактическое использование объектов.

Облагается ли покупка иностранной компании?

Она может иметь налоговые последствия в Австрии, если внутри приобретаемой структуры находится австрийская недвижимость и выполняются остальные условия закона.

Освобождены ли реорганизации после решения Суда ЕС?

Не все. Австрийское Министерство финансов признало отсутствие налога для определенных реорганизаций, подпадающих под защиту европейской Директивы 2008/7. Обычная покупка долей к ним не относится.