Рынок жилья Европы продолжает восстанавливаться после коррекции прошлых лет. В первом квартале 2026-го цены на жилье в ЕС выросли на 5,1% по сравнению с таким же периодом 2025-го, сообщает Eurostat. Разрыв между странами становится все заметнее, при этом аренда в целом дорожает медленнее.

В первом квартале 2022 года рынок находился на пике роста: жилье подорожало на 10,7% в ЕС и на 10% в еврозоне относительно аналогичного периода предыдущего года. Затем повышение процентных ставок и ухудшение условий кредитования охладили спрос. К четвертому кварталу 2023-го рост цен в ЕС замедлился до 0,2%, а в еврозоне недвижимость подешевела на 1,2% за 12 месяцев.

Перелом произошел в 2024 году: уже в январе-марте стоимость жилья в ЕС выросла на 1,3%, а в еврозоне снизилась на 0,4%, а в четвертом показатели достигли 4,9% и 4,2% соответственно. В начале 2025 года цены прибавили 5,8% в ЕС и 5,5% в еврозоне. К концу декабря показатели снизились до 5,4% и 5,1%, а в 2026-м — до 5,1% и 4,7%. За январь–март недвижимость подорожала на 1,2% и 1% соответственно.

Ставки на аренду в Европе поднимаются медленнее жилья. В первом квартале 2026 года они были в ЕС на 3% выше, чем за аналогичный период 2025-го, стоимость недвижимости — на 5,1%. По сравнению с октябрем-декабрем аренда прибавила 0,7%, жилье — 1,2%. Таким образом, цены на жилье росли быстрее арендных ставок как за 12 месяцев, так и за квартал.

В январе-марте 2026 года цены на жилье увеличились в 25 странах ЕС, по которым Eurostat располагает данными. Первое место заняла Португалия — рост на 17,8% за 12 месяцев и на 3,8% за три. В Болгарии годовое повышение достигло 14,8%, а за квартал — 6,2%, это максимальный показатель за такой период в Евросоюзе. В Словакии отмечено повышение на 14,4% и 3,6% соответственно, в Хорватии — на 14,3% и 3,3%.

В Испании жилье подорожало на 12,8% в годовом выражении и на 3,5% за три месяца. В Литве соответствующие показатели составили 11,9% и 3,3%. Эстония не вошла в группу стран с двузначной годовой динамикой, однако с января по март цены там увеличились на 3,4%. В Венгрии жилье на 11,2% дороже, чем год назад, но за первый квартал подешевело на 0,5%. В Латвии цены за 12 месяцев выросли на 10,9%, в Чехии — на 10%.

На крупнейших рынках Западной Европы темпы значительно ниже. Германия прибавила 1,4% за год. Во Франции повышение за 12 месяцев ограничилось 0,1%, а с января по март цены сократились на 0,6%. Италия и Нидерланды показали одинаковый результат за год — 5,2%, Австрия — 4,2%. В Бельгии за квартал зафиксировано снижение на 0,8%. Финляндия стала единственной страной ЕС, где жилье оказалось дешевле, чем в 2025-м — на 2%. С января по март цены сократились еще на 0,8%.

Во Франции на 1 марта 2026 года квадратный метр оценивался в €3 124. В Париже цена доходила до €9 739 — более чем втрое выше общенационального уровня. В Словакии в первом квартале за кв. м просили €3 005. Для квартир показатель достигал €3 378, для домов — €2 118. В Финляндии вторичное жилье в январе–марте продавалось по €2 483: в многоквартирных домах цена доходила до €2 710, в таунхаусах — до €2 056.

В Испании зарегистрированные сделки заключались из расчета €2 429 за кв. м. Новостройки обходились в €2 655, объекты вторичного рынка — в €2 366. В Португалии медианная цена проданного жилья в первом квартале достигла €2 337 за кв. м. В Италии за кв. м просили €2 179. В крупнейших городах недвижимость была заметно дороже: €5 645 в Милане, €4 733 во Флоренции и €3 758 в Риме. В Милане квадратный метр стоил в 2,6 раза дороже общенационального уровня.

Цифры демонстрируют существенный ценовой разрыв внутри отдельных рынков. В Париже квадратный метр стоил более чем втрое выше среднего по Франции, а в Милане превышал общенациональный уровень Италии в 2,6 раза. Разница заметна и между сегментами: в Испании новостройки обходились на 12,2% дороже вторичного жилья, а в Словакии квартиры — почти на 60% больше, чем дома.

Европейское жилье остается дорогим активом с относительно высоким порогом входа. При стоимости в несколько тысяч евро за кв. м покупка объекта требует значительного капитала, при этом арендная доходность во многих странах остается умеренной. По данным Global Property Guide  валовый показатель в Австрии составляет 3,31%, Чехии — 3,37%, Хорватии — 4,21% и Болгарии — 4,27%. В Португалии он достигает 4,29%, во Франции — 4,84%, в Испании — 5,54%. Расчет не учитывает налоги, содержание недвижимости и другие расходы собственника, чистая доходность ниже на пару процентов. 

Перспективы сектора во многом связаны с ограниченным предложением. Объем нового строительства остается недостаточным, что поддерживает спрос на существующее жилье и аренду. CBRE повысила прогноз роста ставок в европейском сегменте multifamily на 2026 год с 2,4% до 3,9%. При этом увеличение рыночной аренды не всегда полностью отражается на доходах собственников из-за регулирования и условий договоров.

Высокие процентные ставки остаются одним из сдерживающих факторов. CBRE ожидает, что в 2026 году текущий доход будет играть более значимую роль в результатах инвестиций в европейскую недвижимость. Возможности для быстрого увеличения стоимости активов за счет удешевления финансирования при этом остаются ограниченными. В первом полугодии жилой сектор привлек €29,9 млрд инвестиций — на 17% больше, чем за аналогичный период 2025-го.

Аналитики International Investment отмечают, что для инвесторов европейский рынок жилья в 2026 году остается неоднородным: быстрое подорожание в Португалии, Болгарии и странах Центральной Европы сочетается со слабой динамикой крупнейших западных рынков. При высоких ценах покупки и дорогом финансировании все большее значение приобретает способность объекта приносить стабильный арендный доход. Ограниченное строительство при этом сохраняет потенциал дальнейшего роста ставок и поддерживает интерес капитала к жилому сектору.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment