Wikimedia

Рынок недвижимости Болгарии вошел в осень с сильным разрывом между ценами и числом покупателей. В III квартале зарегистрировано 45 312 продаж недвижимости, на 22,1% меньше, чем годом ранее. Это минимальный результат для третьего квартала по доступному ряду как минимум с 2005 года. При этом последний официальный индекс цен, пока относящийся ко II кварталу, показывает рост жилья на 15,5% год к году. Цены еще держатся, но ликвидность — способность быстро продать объект без большой скидки — заметно ухудшилась.

Официальный отчет Агенции по вписваниям фиксирует 45 312 продаж недвижимости с июля по сентябрь. Годом ранее было 58 184 сделки. Падение составило 22,1%.

Слабость не сводится к высокой базе 2025 года. За III квартал 2019-го в стране зарегистрировали 55 103 сделки, в 2020-м — 56 675, в 2023-м — 54 277, в 2024-м — 54 138. Economic.bg, сопоставившее длинный ряд отчетов реестра, отмечает: результат 2026 года стал самым низким для третьего квартала как минимум с 2005 года.

За январь–сентябрь зарегистрирована 129 431 продажа, на 18,8% меньше прошлогоднего результата. Девятимесячная активность уже ниже 2019 года и даже пандемийного 2020-го.

Рынок поэтому нельзя описать только как нормализацию после ажиотажа перед переходом на евро. Эффект высокой базы есть, но число завершенных сделок опустилось и ниже нескольких более спокойных лет.

Свежая статистика цен отстает от реестра сделок на один квартал. Во II квартале жилье в Болгарии подорожало на 15,5% год к году и на 4,5% за три месяца. Новые дома и квартиры выросли в цене на 12,3%, существующее жилье — на 17,6%.

Национальный статистический институт считает индекс только по жилью, купленному домохозяйствами. Агенция по вписваниям охватывает более широкий набор сделок с недвижимостью. Эти показатели нельзя напрямую делить друг на друга, но направление рынка видно достаточно ясно: покупателей становится меньше быстрее, чем снижаются цены.

Предыдущий разбор рынка по II кварталу уже показывал эту развилку. Тогда число жилищных сделок сократилось на 18,1% год к году, а их денежный объем — на 5,8%. Данные III квартала показывают, что охлаждение по количеству операций продолжилось.

Снижение активности не обязано сразу превращаться в снижение индекса цен.

Покупатель может отказаться от дорогой квартиры. Собственник, которому не нужно срочно продавать, может не снижать стоимость. Сделка просто не происходит. В статистику цен при этом попадают только объекты, по которым стороны договорились.

Состав продаж тоже меняется. На слабом рынке быстрее уходят качественные квартиры в понятных локациях, а переоцененные объекты остаются в экспозиции. Индекс может расти, хотя все больше продавцов не находят покупателя по заявленной цене.

Рыночные данные агентств уже показывают рост торга. BurgasMedia со ссылкой на Address Real Estate сообщает, что в III квартале ниже первоначальной цены закрывались 55% отслеживаемых сделок в Софии, 59% в Варне и 45% в Бургасе. Для Бургаса средний срок продажи в выборке увеличился с 36 до 68 дней. Это не официальная статистика всего рынка, но полезный индикатор изменения переговорной позиции покупателей.

В Софии в III квартале зарегистрировано 7 282 продажи против 9 238 годом ранее. Снижение составило 21,2%. Относительно II квартала активность уменьшилась на 17,9%.

Здесь важно не преувеличивать глубину коррекции. Текущий квартальный результат ниже 2024 года, но все еще примерно на 4% выше 2023-го, на 4,5% выше 2020-го и на 5,9% выше 2019-го. Столица резко остыла после двух сильных лет, но пока не вернулась к предпандемическим объемам.

Цены в Софии во II квартале были на 13,2% выше, чем годом ранее. Новое жилье подорожало на 12,6%, существующее — на 13,7%. Разрыв между активностью и ценами в столице остается большим.

Для инвестора это означает, что рост цены на бумаге уже недостаточно оценивать без срока продажи. Ликвидный объект — тот, для которого покупатель находится без длительной экспозиции и существенного дисконта.

На курортных рынках снижение заметнее.

В Несебре, куда входит значительная часть сделок Солнечного берега, зарегистрировано 1 857 продаж против 2 951 годом ранее. Падение составило 37,1%. В Варне прошло 2 853 сделки, на 26,3% меньше. В Бургасе — 2 047, снижение на 14,3%.

Свежая региональная статистика также показывает двузначное сокращение в Балчике, Царево и Каварне. Для курортной недвижимости это особенно важно: рынок сильнее зависит от второго жилья, инвестиционного спроса и покупателя, который может отложить сделку без необходимости срочно решать жилищный вопрос.

Солнечный берег. Курортные рынки Болгарии сильнее всего почувствовали снижение числа сделок. Фото: Илья Отькало, Wikimedia Commons, CC BY 3.0.

Цены на побережье пока не повторяют падение сделок. Во II квартале жилье в Варне было на 14,3% дороже год к году, в Бургасе — на 9,1%. Бургас при этом уже показал квартальное снижение на 1,5%. Это пока локальный сигнал, а не общенациональный разворот.

Кредитный рынок остается сильным. В конце августа объем жилищных кредитов достиг €19,33 млрд и был на 25,2% выше, чем годом ранее. Общий объем кредитов домохозяйствам вырос на 20,8%.

Средняя ставка по новым жилищным кредитам в августе составляла 2,42%, годовая процентная ставка с учетом основных расходов — 2,81%. Для рынка с двузначным ростом цен это все еще дешевое финансирование.

Болгарский народный банк уже ограничивает риск новых кредитов. Отношение займа к стоимости залога не должно превышать 85%, платежи по долгу — 50% месячного дохода заемщика, максимальный срок кредита — 30 лет. Банки могут отклоняться от этих параметров только для небольшой части нового объема.

Дешевый кредит помогает лучшим объектам удерживать цену. Но он не решает проблему доступности, если стоимость жилья растет намного быстрее доходов и первоначального взноса.

Во II квартале муниципалитеты выдали разрешения на строительство 11 499 жилых единиц, на 14% больше, чем годом ранее. Строительство началось по 8 913 объектам.

Квартальная динамика уже осторожнее: число квартир и домов в новых разрешениях снизилось на 15,2% относительно I квартала. Девелоперы пока не остановились, но сигнал спроса становится слабее.

Особенно много нового жилья планируется в Софии, Пловдиве, Бургасе и Варне. Это те же рынки, где покупательская активность уже снижается. Если завершенные проекты продолжат выходить при слабом числе сделок, конкуренция между продавцами усилится.

Болгария перешла на евро в начале 2026 года. Ожидание смены валюты влияло на поведение покупателей еще в 2025-м: часть домохозяйств и инвесторов предпочла вложить сбережения в недвижимость заранее.

Это делает прошлогоднюю базу высокой, но не объясняет всю текущую слабость. Национальный объем III квартала ниже не только 2025-го, но и 2019, 2020, 2023 и 2024 годов.

Для иностранного инвестора евро убирает часть валютных неудобств при сравнении Болгарии с другими рынками еврозоны. Но риск ликвидности от этого не исчезает. Курортная квартира может дорожать по индексу, но продаваться дольше и только после торга.

Рынок все сильнее делится по качеству объекта и локации.

В Софии покупатель может принять высокую цену за новое жилье в районе с инфраструктурой и устойчивым внутренним спросом. На побережье инвестор сильнее зависит от сезонности, иностранного спроса и возможности последующей перепродажи.

Поэтому два объекта с одинаковой ценой за квадратный метр могут давать совершенно разный результат. Один продается быстро и почти без дисконта, второй годами остается в объявлениях.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок недвижимости Болгарии пока корректируется прежде всего через число сделок и срок продажи, а не через общенациональное падение цен. Продавцы опираются на несколько лет быстрого роста, ипотека остается дешевой, а банковское кредитование продолжает увеличиваться. Но 45 312 продаж за квартал уже трудно объяснить только высокой базой перед введением евро. Если слабая активность сохранится при большом объеме нового предложения, расслоение рынка усилится: качественные объекты смогут удерживать стоимость, а переоцененным придется конкурировать сроком экспозиции и скидкой. Для инвестора в 2026 году важен уже не только ответ на вопрос, растут ли цены в Болгарии, но и то, насколько быстро конкретный объект можно продать по этой цене.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment