Доля льготных программ в общем объеме ипотечных кредитов в сентябре достигла 72% — максимума с февраля этого года. Фактически сентябрьский всплеск был связан прежде всего с переносом будущих сделок на более ранее время, так как с 1 октября вступили в силу более жесткие требования по семейной ипотеке, считают эксперты. Теперь же банки ожидают снижения выдач, причем рыночные кредиты будут замещать долю льготных медленно из-за сохраняющихся высоких ставок.

Доля кредитов с господдержкой в общем количестве ипотечных выдач в сентябре текущего года достигла 72%, максимального значения с февраля. Это следует из опубликованных данных ПАО «Дом.РФ». При этом в сентябре объем выдач льготных кредитов вырос почти вдвое по сравнению с августом — 72 тыс. кредитов на 440 млрд руб. против 35 тыс. на 214 млрд руб. Общий объем выданной ипотеки, по данным «Дом.РФ», в минувшем месяце достиг 614 млрд руб., максимума с декабря 2025 года.

Резкий рост активности во многом был связан с желанием заемщиков оформить льготную семейную ипотеку до ужесточения условий.

С 1 октября ставки по госпрограмме дифференцировали в зависимости от количества детей и региона. В частности, ставки на прежнем уровне (6% годовых) и ниже могут получить лишь семьи с тремя детьми и более. При этом лимит сокращается до 10 млн руб., а срок субсидирования ограничивается 15 годами. Эксперты рассматривают сентябрьский всплеск спроса на семейную ипотеку прежде всего как сделки, которые клиенты заключили раньше, чем планировали, из-за вступления в силу новых условий. «Это не расширение реального спроса»,— констатирует старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова.

В крупнейших банках подтверждают взрывную динамику последнего месяца в сегменте льготной ипотеки. Ранее Сбербанк сообщал, что выдал по семейной ипотеке кредиты на 302,8 млрд руб., более чем в два раза больше, чем в августе. В ВТБ выдачи за месяц также выросли более чем вдвое: банк заключил свыше 3,4 тыс. договоров почти на 23 млрд руб. Кроме того, в Альфа-банке сообщили “Ъ” о росте общих ипотечных выдач до 44,5 млрд руб. (рост почти в 1,7 раза по сравнению с августом). По информации банка, основной вклад внесла семейная ипотека — ее доля достигла 67% (тогда как в августе составляла менее 55%). Банк «Дом.РФ» предоставил по льготной программе более 2,4 тыс. кредитов на 16 млрд руб. В Абсолют-банке объем сделок по всем программам ипотеки с господдержкой, большую часть которой составляла семейная ипотека, увеличился на 65%. Исходя из прежних данных объем можно оценить в 2 млрд руб.

Однако после сентябрьского всплеска эксперты ожидают снижения выдач семейной ипотеки. В частности, это связано с тем, что до введения дифференцированной ставки 1 октября основную аудиторию программы составляли семьи с одним или двумя детьми. Однако в результате принятых изменений такие семьи могут оформить льготную ипотеку под 8–12% годовых. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, рост доли многодетных заемщиков «не позволит в полной мере компенсировать сокращение кредитования заемщиков с одним-двумя детьми, которые составляли около 90% от участников семейной ипотеки». Поддержать выдачи могут субсидии застройщиков и сохранение ставки 6% годовых при первоначальном взносе от 50%. «Мы ожидаем сокращения кредитования в октябре на 50–60% и постепенного уменьшения сокращения до 30–40% к концу года»,— отмечает господин Павлов. Относительно объемов августа—сентября это означает снижение более чем наполовину в октябре и примерно на треть к концу года.

Несмотря на ожидание падения выдач льготной ипотеки в ближайшие месяцы, эксперты не рассчитывают на значительное увеличение доли рыночной ипотеки.

Господин Павлов считает, что переход части покупателей на вторичный рынок будет ограниченным: высокие ставки требуют доходов выше среднего или большого первоначального взноса. По данным «Дом.РФ» на 25 сентября, средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на вторичное жилье составляла около 19% годовых. «Поэтому переток клиентов из семейной ипотеки в рыночные программы на вторичное жилье будет небольшим»,— поясняет он.

При этом в банке «Дом.РФ» дальнейшую динамику спроса на рыночную ипотеку связывают с траекторией ключевой ставки. Однако Банк России в последнее время сохраняет консервативную позицию — в сентябре регулятор оставил ставку без изменения (в размере 14%), в базовом прогнозе ставка к концу года опустится лишь до 13%. Кроме того, снижение ключевой ставки не сразу отражается на стоимости кредитов: банки сохраняют обязательства по дорогим депозитам, что сдерживает удешевление ипотеки.

Анна Кукляева