В сентябре сочинские районные суды вынесли два резонансных решения: в бюджет города-курорта с застройщиков взыскано более 160 миллионов рублей ущерба, причиненного незаконным возведением многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства.

В Адлерском районе ответчик (бывший застройщик дома) возвел на улице Гвардейской 13-этажный многоквартирный дом и продал помещения. Суд взыскал с него более 81 миллиона рублей. А в Хостинском районе на улицах Платановой и Камо другой застройщик возвел и реконструировал здания общей площадью около десяти тысяч квадратных метров (пять и восемь этажей соответственно) на участках для ИЖС, фактически используемые как многоквартирные дома: с ответчиков взыскано почти 80 миллионов рублей. В обоих случаях истцом была сочинская городская администрация.

Логика едина: незаконное строительство создает дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру, которую муниципалитет не планировал. В решении по делу на улице Гвардейской приведен детальный расчет: при минимальном заселении (160 человек) городу дополнительно потребуются шесть мест в детских садах, 16 мест в школах. Также необходимо определенное количество автомобилей скорой помощи и физкультурно-оздоровительные объекты.

Именно незапланированные расходы на все это и взыскиваются с застройщиков. Суд апелляционной инстанции с районным судом согласился, признав факт причинения ущерба городу установленным и подлежащим возмещению. Между тем жители новых домов своих квартир не лишатся - и это, пожалуй, главное социальное последствие решения суда. Дома построены относительно недавно - пару лет назад, в них уже живут целыми семьями.

Тем не менее самострои в Сочи - это серьезная системная проблема. По словам риелтора Елены Бондаренко, после Олимпиады-2014 город стал для всех этаким лакомым куском, и тогда свободные земли стали активно застраиваться. Причем здания возводили намного выше разрешенных трехэтажных. И боком это выходит не только застройщикам, но и покупателям такого жилья.

Только в этом году суды вынесли 75 решений о сносе самовольных построек, еще 906 исков находятся на рассмотрении. Кроме того, выявлено 26 новых фактов самостроя, хотя власти отмечают тенденцию к снижению: по сравнению с 2023 годом показатель сократился более чем вдвое. На особом контроле находятся 14 крупных нестационарных объектов, формально считающихся временными. Их площадь измеряется сотнями квадратных метров.

- Теперь это тяжким грузом ложится на плечи владельцев жилья, которые покупали его на свой страх и риск, - говорит Елена Бондаренко. - В Сочи начался массовый снос жилых помещений без документов - это вполне ожидаемо и, что самое важное, справедливо. Конечно, как всегда пострадают простые люди, оставшиеся без крыши над головой.

Так что ответственность застройщика в некоторых случаях не отменяет то, что покупатель теряет жилье. Ситуация усугубляется тем, что продажи квартир в самостроях иногда продолжаются даже после решения суда о сносе. Например, на улице Ударной в Центральном районе Сочи многоэтажный дом построили на землях ИЖС. Суд принял решение о его сносе, но застройщик "забыл" предупредить об этом покупателей, которые заплатили за свои квартиры в общей сложности 12 миллионов рублей. Потерпевшими признаны четыре человека.

Практика взыскания многомиллионного ущерба с самостройщиков создает финансовый барьер для нелегального строительства. Однако сочинский рынок недвижимости все еще остается зоной повышенного риска.

Перед покупкой жилья эксперты рекомендуют тщательно проверять назначение земли, разрешительную документацию и историю застройщика. Судебные решения по взысканию более 160 миллионов рублей - сигнал: город намерен компенсировать ущерб от самостроев. Но для тех, кто уже купил квартиры в таких домах, это слабое утешение: они остаются без жилья и без перспектив возврата денег, и проблема эта пока остается нерешенной.