Der offene Immobilienfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien wird abgewickelt. Nach der vorübergehenden Aussetzung seit März folgt nun das endgültige Aus: Am 24. September 2026 hat die UBS die Kündigung der Verwaltung angekündigt. Damit wird der Fonds nicht lediglich vorübergehend geschlossen, sondern abgewickelt.

Für die Anleger des Fonds verschärft sich die Situation erheblich. Sie müssen sich vor allem die Frage stellen, wann sie ihr investiertes Kapital zurückerhalten und wie hoch die Rückzahlungen am Ende ausfallen werden.

UBS erklärt in einer Mitteilung, dass die Verwaltung des UBS (D) Euroinvest Immobilien mit Wirkung zum 24. September 2026 gekündigt wurde. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wurde informiert. Mit der Kündigung entfällt die Möglichkeit, Anteile über die Fondsgesellschaft zurückzugeben oder neue Anteile auszugeben. Laut UBS-Mitteilung beginnt die Liquidation mit der Veröffentlichung der Kündigungsbekanntmachung im Bundesanzeiger.

Die UBS begründet die Entscheidung ausdrücklich mit den schwierigen Bedingungen am europäischen Immobilienmarkt. Würde der Fonds die bestehenden Rückgabeverlangen bedienen, müssten nach Darstellung der Gesellschaft insbesondere die liquidesten Vermögenswerte verkauft werden. Dies könnte das verbleibende Portfolio weiter schwächen. Die Abwicklung soll deshalb einen geordneten Verkauf der Immobilien ermöglichen und die Anleger gleichmäßig an den erzielten Erlösen beteiligen.

Nach § 99 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) führt die Kündigung der Verwaltung dazu, dass das Sondervermögen abgewickelt und an die Anleger verteilt werden muss. Die Fondsgesellschaft bleibt während dieser Phase zunächst für den Fonds verantwortlich. Ihre Verwaltungstätigkeit endet erst mit dem Abschluss der Liquidation. UBS bestätigt entsprechend, dass die Gesellschaft zur Liquidation des Fonds und zur Ausschüttung der Erlöse an die Anleger verpflichtet bleibt und die Anleger während des Prozesses informiert werden sollen.

Für Immobilien-Sondervermögen enthält § 258 KAGB zusätzliche Regeln: Die Fondsgesellschaft muss die Vermögensgegenstände grundsätzlich zu angemessenen Bedingungen veräußern und sich dabei mit der Verwahrstelle abstimmen. Verfügbare Verkaufserlöse sollen grundsätzlich in halbjährlichen Abschlägen an die Anleger ausgezahlt werden, soweit das Geld nicht noch für die laufende Bewirtschaftung, Verpflichtungen aus Verkäufen oder voraussichtliche Abwicklungskosten benötigt wird.

Wichtig für betroffene Anleger: Die Kündigung bedeutet nicht, dass sie den aktuellen Anteilwert sofort ausgezahlt bekommen. Sie müssen damit rechnen, ihr Kapital schrittweise zurückzuerhalten. Wie lange die vollständige Abwicklung dauert und welcher Gesamtbetrag am Ende ausgezahlt werden kann, steht derzeit nicht fest.

Von Bedeutung ist insbesondere der Zeitpunkt der Liquidation. Der UBS (D) Euroinvest Immobilien ist stark auf Büroimmobilien ausgerichtet. Laut dem Quartalsbericht zum zweiten Quartal 2026 entfielen rund 86 Prozent des Immobilienportfolios auf Büroflächen. Zum 30. Juni 2026 verfügte der Fonds über 14 Immobilien mit einem Gesamtverkehrswert von rund 461,4 Millionen Euro. Die Vermietungsquote lag allerdings nur noch bei 79,3 Prozent. Das Nettofondsvermögen belief sich auf rund 389 Millionen Euro, während liquide Anlagen lediglich 34,3 Millionen Euro beziehungsweise 8,8 Prozent ausmachten.

Im Juni 2026 erklärte UBS selbst, dass unter den damaligen Marktbedingungen nur eingeschränkt zusätzliche Liquidität durch weitere Immobilienverkäufe geschaffen werden könne.

Dies ist für die Abwicklung relevant. Immobilienfonds bewerten ihre Objekte regelmäßig anhand gutachterlich ermittelter Verkehrswerte. Für Anleger ist in einer Liquidation jedoch letztlich entscheidend, welche Verkaufspreise am Markt tatsächlich erzielt werden können. Muss eine Immobilie in einem Markt mit wenigen Kaufinteressenten verkauft werden, kann der erzielbare Preis unter dem bisherigen Verkehrswert liegen. Solche Verluste würden sich letztlich auf den für die Anleger verbleibenden Liquidationserlös auswirken.

Hinzu kommt die besondere Lage auf dem Büroimmobilienmarkt. In ihrem Financial Stability Review vom Mai 2026 stellte die Europäische Zentralbank zwar erste Anzeichen einer Stabilisierung des europäischen Gewerbeimmobilienmarktes fest. Gleichzeitig lag das Transaktionsvolumen im Euroraum nach den von der EZB ausgewerteten Daten Ende 2025 jedoch noch rund 60 Prozent unter dem Höchststand von 2019, was vor allem auf strukturelle Belastungen durch veränderte Arbeitsmodelle und eine schwächere Nachfrage nach weniger attraktiven Büroimmobilien zurückzuführen ist.

Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass sämtliche Immobilien des UBS-Fonds nur mit hohen Verlusten verkauft werden können. Das Risiko ist jedoch vorhanden. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten oder zu verkaufen ist, desto stärker kann die tatsächliche Verkaufssumme vom bisherigen Buch- oder Verkehrswert abweichen.

• Die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist nach der Kündigung der Verwaltung nicht mehr möglich.
• Ein Verkauf über die Börse kann grundsätzlich möglich sein, erfolgt aber typischerweise zu einem vom offiziellen Anteilwert abweichenden Kurs und gegebenenfalls mit erheblichem Abschlag. Gerade bei problematischen offenen Immobilienfonds können erhebliche Abschläge entstehen. Anleger mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf stehen daher vor einer schwierigen Entscheidung: Ein Börsenverkauf kann einen sofortigen Verlust realisieren; bei einem Verbleib im Fonds besteht dagegen Unsicherheit über Dauer und Ergebnis der Abwicklung.
• Der Fonds befindet sich nicht mehr nur in einer vorübergehenden Liquiditätsstörung, sondern in einer strukturell angespannten Situation mit Rücknahmeaussetzung und nun zusätzlich gekündigter Verwaltung.

Die Abwicklung des UBS (D) Euroinvest Immobilien allein begründet noch keinen Schadensersatzanspruch. Entscheidend können jedoch die Umstände sein, unter denen die Anleger die Fondsanteile ursprünglich erworben haben.

Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2014 entschieden, dass eine Bank, die einem Kunden Anteile an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, ungefragt über die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme informieren muss. Dies betrifft ein wesentliches Liquiditätsrisiko der Anlage.

Für Anleger kann es deshalb insbesondere relevant sein, ob der Fonds bei der Beratung als besonders sicher oder jederzeit verfügbar dargestellt wurde, ob über mögliche Rücknahmebeschränkungen und Wertverluste aufgeklärt wurde und ob die Anlage zu den persönlichen Anlagezielen des Kunden passte. Ob tatsächlich Ansprüche bestehen, lässt sich jedoch nur anhand des jeweiligen Einzelfalls beurteilen. Auch mögliche Verjährungsfristen müssen berücksichtigt werden.

Geschädigte Anleger von offenen Immobilienfonds konnten bereits in vielen Fällen erfolgreich Schadensersatzansprüche durchsetzen. Aktuell haben das Landgericht Münster und das Landgericht Dresden in zwei von unserer Kanzlei vertretenen Fällen Schadenersatzansprüche geschädigter Anleger im Zusammenhang mit dem offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI bestätigt.

usführliche Informationen zu möglichen Beratungsfehlern, zur Rechtsprechung und zu rechtlichen Handlungsmöglichkeiten finden betroffene Anleger auf unserer Schwerpunktseite zu offenen Immobilienfonds und den Rechten geschädigter Anleger.

Wenn der Erwerb von Fondsanteilen auf einem Beratungs- oder Prospektfehler beruht, können Geschädigte Schadensersatzansprüche geltend machen und so ihr investiertes Geld ohne Verluste zurückerhalten. Über unsere kostenlose Ersteinschätzung haben Sie die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten und Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen zu lassen.

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