Geht es um Immobilien, wird viel über Lage, Kaufpreis, Finanzierung und Rendite gesprochen. Und das zurecht. Käufer, Investoren und Mieter müssen Finanzierungspläne gut im Griff haben, um nicht in einem wirtschaftlichen Dilemma zu landen.

Deutlich seltener geht es allerdings um den Kalender. Wann sind mehr Angebote online als im Durchschnitt? Gibt es Peak-Zeiten, zu denen sehr viele Angebote für Verkauf und Vermietung gelistet werden? Hier kann auch der Zeitpunkt darüber entscheiden, wie schnell eine Wohnung vermietet oder verkauft wird.

Einen perfekten Zeitpunkt, nach dem sich der Wecker stellen lässt, gibt es zwar nicht. Dafür bieten sich Phasen im Jahr, in denen alle Parteien ganz genau hinausschauen sollten. Vermieter und Mieter oder Verkäufer und Käufer gleichermaßen. Wann ist auf den Portalen viel los? Warum ist gute Vorbereitung besonders wichtig?

Für Kapitalanleger ist das relevant, weil eine größere Zahl ernsthafter Interessenten die Auswahl erleichtert. Je besser die Nachfrage, desto geringer ist das Risiko, aus Zeitdruck beim nächsten Mieter größere Kompromisse eingehen zu müssen.

Interessant ist, dass dieser Effekt nicht nur Städte aus der zweiten Reihe betrifft. Man denke an Kommunen mit 100.000 oder 200.000 Einwohnern. Auch in den extrem beliebten Top Seven Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, können ruhigere Zeiten über die Sommermonate eintreten.

Natürlich bleibt eine stark nachgefragte Wohnung in Köln, München oder Hamburg leichter vermietbar als ein schwieriges Objekt in einer strukturschwachen Region. Wer in einer A-Lage vermietet, wird bei einem guten Objektzustand, moderner Anbindung und steigenden Bevölkerungszahlen kein Problem in der Vermietung bekommen. Trotzdem verändert sich die Aktivität im Jahresverlauf.

Für Mieter interessant: Gerade das erwähnte Sommerloch kann sich lohnen. Denn weniger Traffic heißt teilweise auch weniger Wettbewerb. Anders als in den Hochphasen, also der meisten Zeit im Winter, dem gesamten Frühling und dem Herbst. In diesen Jahresabschnitten münden selbst Hochglanzbewerbungen für eine Mietwohnungen nicht immer in gewünschten Zusagen. Wer die sommerliche Urlaubszeit und Ferien als Mietinteressent mit schnellen Antworten, kurzfristiger Verfügbarkeit und sauberen Unterlagen nutzt, kann die Chancen signifikant erhöhen.

Professionelle Fotos, ein nachvollziehbarer Grundriss, zum energetischen Zustand, der Lage, vollständige Angaben zu Kaltmiete, Nebenkosten und Ausstattung sowie vorbereitete Unterlagen machen für die Vermarktung einen erheblichen Unterschied.

Gerade in schwächeren Marktphasen wird die Qualität der Vermarktung wichtiger.

Kapitalanleger sollten daher nicht erst mit der Vermarktung beginnen, wenn der bisherige Mieter bereits ausgezogen ist. Steht das Ende des Mietverhältnisses fest, beginnt die Vorbereitung idealerweise vorher. Jeder zusätzliche Monat ohne Mieteinnahmen wirkt unmittelbar auf die Jahresrendite.

Für Mieter zählt in diesem Bereich längst nicht mehr nur die Kaltmiete. Hohe Heiz- und Nebenkosten können faktisch wie eine zweite Kaltmiete wirken. Zwei Wohnungen mit ähnlichem Mietpreis können deshalb aus Sicht eines Interessenten finanziell völlig unterschiedlich attraktiv sein.

Für Anleger wird der energetische Zustand damit zu einem Bestandteil der Vermietungsstrategie. Eine vermeintlich hohe Mietrendite auf Basis der Kaltmiete hilft wenig, wenn hohe Nebenkosten die Nachfrage begrenzen oder langfristig Investitionen in Heizung, Fenster, Dach oder Fassade notwendig werden.

Das sollte bereits beim Ankauf berücksichtigt werden. Die eigene Rendite darf nie isoliert vom Zustand des Gebäudes betrachtet werden.

Nach Weihnachten beschäftigen sich viele Kaufinteressenten wieder konkreter mit ihren finanziellen Plänen. Finanzierungen werden neu geprüft und Investitionsentscheidungen für das laufende Jahr getroffen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass sich im Januar automatisch jeder gewünschte Preis durchsetzen lässt. Gerade das Zinshoch der vergangenen Jahre hat den Markt verändert. In der Niedrigzinsphase standen Käufer bei attraktiven Objekten teilweise Schlange. Höhere Finanzierungskosten haben diesen Wettbewerb reduziert und Kaufinteressenten wieder mehr Verhandlungsmacht verschafft. Anleger müssen deshalb stärker begründen können, warum ihr Objekt den geforderten Preis wert ist.

Käufer verhandeln heute zunehmend mit konkreten Argumenten. Fehlende Rücklagen, Sanierungsbedarf, niedrige Bestandsmieten oder unvollständige Dokumente werden unmittelbar in mögliche Preisabschläge übersetzt.

Wer dagegen seine Hausaufgaben gemacht hat und die Spielregeln einhält, kann den Kaufpreis besser verteidigen. Damit schließt sich der Kreis zur Vermietung: Der Kalender kann helfen, aber er rettet kein schlecht vorbereitetes Objekt.

Für Kapitalanleger ist deshalb eine andere Frage wichtiger als die Suche nach dem perfekten Monat: Ist die Immobilie jederzeit so aufgestellt, dass ich sie professionell vermieten oder verkaufen könnte?

Wer diese Frage mit Ja beantworten kann, agiert auch gegenüber Sommerloch, Weihnachtszeit und einem wechselnden Zinsumfeld deutlich unabhängiger.