Inhaltsverzeichnis

1. Das große Versprechen der Linken
2. Die Folgen reichen über die großen Konzerne hinaus
3. Unsichere Situation beeinflusst auch private Eigentümer
4. Berlins Mieten sind stark gestiegen
5. Mieten sind nicht automatisch niedriger
6. Entschädigung sei „Pferdefuß“ des Vorhabens
7. Verfassungsrechtler Battis sieht entscheidende Hürde
8. Der Bund kann noch eingreifen
9. Der Plan reicht zurück bis 2021
10. Warum von Enteignung gesprochen wird
11. Auch ein Volksentscheid kann die Verfassung nicht ändern

Befürworter der Initiative argumentieren, dass öffentlich bewirtschaftete Wohnungen dauerhaft günstiger angeboten werden könnten. Ob das wirklich so wäre, wird allerdings von Experten bezweifelt.

Und kann Berlin das Vorhaben überhaupt umsetzen? Der Verfassungsrechtler Ulrich Battis sieht für das Vorhaben kaum Chancen:

Für die betroffenen Wohnungskonzerne ist die Debatte längst konkret. Vonovia-Chef Luka Mucic gibt sich zwar gesprächsbereit, stellt sich aber klar gegen eine Vergesellschaftung.

Der Konzern verweist stattdessen auf Neubau. „Wir haben in Berlin aktuell circa 1000 neue Wohneinheiten im Bau, 6000 haben wir seit 2013 gebaut.“ Gegenüber der dpa räumte Mucic allerdings ein: „Das ist natürlich ein Tropfen auf den heißen Stein, aber es ist trotzdem ein Beitrag, den wir an der Stelle leisten.“

Wer Investoren permanent die Ausgangstür zeige, dürfe sich nicht wundern, „wenn irgendwann jemand hindurchgeht“, sagt der Verband FOCUS online. Wie viele Geldgeber allein wegen der aktuellen Debatte tatsächlich ihre Investitionen zurückstellen oder Berlin verlassen würden, lasse sich allerdings nicht beziffern, erklärt der Verband.

Die möglichen Folgen gehen nach seiner Einschätzung zudem deutlich über Berlin hinaus:

Das IW befürchtet, zu niedrige Entschädigungen könnten einen Vertrauensschock auslösen.

Infolgedessen könnten nicht nur die Wohnungswirtschaft, sondern auch andere Unternehmen ihre Investitionen überdenken. Besonders kritisch sei die Wirkung auf internationale Investoren.

Es drohten damit weitreichende Folgen für die deutsche Volkswirtschaft.

Wer mehr Wohnraum braucht, sollte dieses Vertrauen nicht aufs Spiel setzen, so der Verband.

Nach Angaben der Bundesregierung sind die Angebotsmieten in Berlin innerhalb von zehn Jahren um 69 Prozent gestiegen – das ist der stärkste Anstieg unter den untersuchten deutschen Großstädten. Die durchschnittliche Kaltmiete bei im Internet inserierten Wohnungen stieg von 9,02 Euro je Quadratmeter im Jahr 2016 auf 15,25 Euro im Jahr 2025.

Berlin liegt damit nur noch einen Platz hinter Deutschlands teuerster Stadt: In München müssen Mieter bei Neuverträgen mit 21,29 Euro je Quadratmeter rechnen. Bestehende Mietverhältnisse sind davon nicht unmittelbar betroffen und liegen in der Regel deutlich unter diesen Preisen.

Der Berliner Rechnungshof hat verschiedene Szenarien untersucht. In einem Modell mit einer Entschädigung von rund elf Milliarden Euro errechnete er unter bestimmten Annahmen eine durchschnittliche Miete von etwa 6,80 Euro je Quadratmeter.

Bei einer höheren Entschädigung – mehrere Dutzend Milliarden Euro – würde die finanzielle Belastung für das Land deutlich steigen. Eine automatische Mietsenkung gibt es also nicht.

Artikel 15 und auch das Berliner Rahmengesetz sehen aber eine angemessene Entschädigung vor. Der Rechnungshof hat darauf hingewiesen, dass die Finanzierung einer Vergesellschaftung erhebliche Auswirkungen auf den Landeshaushalt hätte. Soll heißen, das Geld fehlt dann woanders. Die Entschädigung sei deshalb der „Pferdefuß“ des Vorhabens, sagt Verfassungsrechtler Battis, denn: „Berlin hat dieses Geld nicht.“

Artikel 15 erlaubt grundsätzlich, „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Rahmengesetz überträgt jedoch noch keine Wohnungen. Dafür wäre ein konkretes Anwendungsgesetz notwendig.

Dieses müsste unter anderem begründen, warum eine Vergesellschaftung erforderlich ist, warum andere Instrumente nicht ausreichen, welche Unternehmen betroffen sind, welche Wohnungen übertragen werden und wie die Entschädigung ausgestaltet wird.

Genau hier sieht Battis die entscheidende Hürde. Denn die Wohnungsnot ließe sich auch anders lösen als durch Vergesellschaftung – nämlich schlicht durch Neubau. Das Berliner Rahmengesetz sehe die Vergesellschaftung deshalb als letztes Mittel vor.

Eine Sozialisierung könne grundsätzlich zulässig sein, müsse aber verhältnismäßig sein, erklärt Battis. Und genau das sei beim Berliner Vorhaben aus seiner Sicht nicht gegeben. Zudem könnten betroffene Unternehmen und Eigentümer anschließend dagegen vorgehen.

Die Verfassungsmäßigkeit einer solchen Maßnahme dürfte dann umfassend überprüft werden.

Bundeskanzler Friedrich Merz bekräftigte am Tag nach der Berlin-Wahl:

Auch Battis hält ein Eingreifen des Bundes grundsätzlich für möglich, aber er muss begründen, warum:

Ein pauschales Verbot wäre also nicht ohne Weiteres möglich.

Der Volksentscheid war damit ein politischer Auftrag – er übertrug aber noch keine Wohnungen an das Land Berlin und war kein Beschluss über ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz.

Der Senat setzte daraufhin eine Expertenkommission ein. Sie sollte prüfen, ob und auf welchem Weg eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verfassungskonform umgesetzt werden könnte. Die 13-köpfige Kommission nahm dabei nicht nur die Verfassungsfragen unter die Lupe, sondern auch die Entschädigung, deren Finanzierung und die spätere Bewirtschaftung der Wohnungen.

Im Juni 2023 legte sie ihren Abschlussbericht vor. Das Ergebnis: Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin nach Artikel 15 des Grundgesetzes wurde von der Mehrheit der Kommission grundsätzlich für rechtlich möglich gehalten. Einen Freibrief für Berlin bedeutete der Bericht allerdings nicht. Für eine konkrete Vergesellschaftung müssten eben besagte verfassungsrechtliche Voraussetzungen erfüllt werden.

Eine klassische Enteignung nach Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes betrifft grundsätzlich die Entziehung konkreter Eigentumspositionen für einen bestimmten öffentlichen Zweck. Artikel 15 eröffnet dagegen die Möglichkeit, bestimmte Güter wie Grund und Boden zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen.

Battis betont deshalb: „Artikel 15 spricht von Vergesellschaftung. Das ist was anderes als Enteignung. Das kann man nicht gleichsetzen.“

Für die Berliner Pläne ist die Unterscheidung entscheidend. Denn das Land beruft sich gerade auf Artikel 15 – eine Vorschrift des Grundgesetzes, die seit dessen Inkrafttreten noch nie für eine solche groß angelegte Vergesellschaftung angewendet wurde.

Ein Volksentscheid könnte den politischen Auftrag für ein solches Gesetz stärken, die verfassungsrechtlichen Grenzen aber nicht beseitigen.

Selbst ein erfolgreiches Abstimmungsergebnis müsste sich deshalb an den Vorgaben des Grundgesetzes und der Berliner Verfassung messen lassen.

Der Weg zu einer tatsächlichen Vergesellschaftung wäre damit lang – und nach Einschätzung von Battis am Ende nicht erfolgreich.