Wer heute eine Anschlussfinanzierung für die eigene Immobilie braucht, erlebt einen Schock: Aus Zinsen von 1 bis 1,5 Prozent aus dem Jahr 2016 sind heute rund 3,5 bis 4 Prozent geworden. Was das für die monatliche Rate bedeutet, wie man mit der Bank verhandelt und ob eine niedrigere Tilgung ein kluger Rettungsanker oder eine Falle fürs Rentenalter ist, erklärt Baufinanzierungsexpertin Birgit Weber im Interview.

FOCUS online: Wer 2016 gebaut oder gekauft hat, zahlte oft Zinsen um 1 bis 1,5 Prozent, heute liegen wir bei rund 3,5 bis 4 Prozent. Was bedeutet dieser Zinssprung für eine typische Restschuld von 200.000 Euro ganz konkret für die monatliche Rate?

Birgit Weber: Ich erläutere es an einem Beispiel aus der Praxis. Ein Kunde hat 2016 eine Immobilie für 260.000 Euro finanziert, mit 1,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Die Rate lag bei rund 760 Euro im Monat.

Heute steht bei ihm eine Restschuld von etwa 200.000 Euro im Raum, bei einem Anschlusszins von 4,2 Prozent. Würde die Bank die Laufzeit entsprechend verlängern, läge die neue Rate bei mindestens 870 Euro.

Das Problem: Die Hausbank ist selten bereit, die Laufzeit einfach zu verlängern. Meist soll die ursprünglich vereinbarte Gesamtlaufzeit gehalten werden, dann muss die Restschuld in kürzerer Zeit zurückgezahlt werden. In unserem Beispiel steigt die Rate dadurch auf knapp 1100 Euro. Das sind rund 340 Euro mehr im Monat, ein Plus von etwa 45 Prozent.

Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum sind die Mieten nach unserer Beobachtung um rund 30 Prozent gestiegen. Der entscheidende Punkt bei der Anschlussfinanzierung ist deshalb nicht allein der neue Zinssatz, sondern das Zusammenspiel aus Restschuld, Laufzeit und tatsächlicher monatlicher Belastung.

Viele Eigentümer treibt die Sorge um, ihr Zuhause im schlimmsten Fall verkaufen zu müssen. Wie oft erleben Sie in der Praxis tatsächlich existenzielle Schieflagen, und wie gesprächsbereit sind Banken, wenn die neue Rate das Haushaltsbudget übersteigt?

Weber: Die Sorge ist nachvollziehbar, aber nicht jede teurere Finanzierung führt gleich in eine existenzielle Schieflage. Entscheidend ist, wie stark die Rate steigt und wie viel finanzieller Spielraum im Haushalt noch da ist.

Wichtig ist: Nicht warten, bis die neue Rate tatsächlich nicht mehr zu stemmen ist. Je früher man das Gespräch mit der Bank sucht, desto größer sind die Chancen auf eine tragfähige Lösung.

Banken haben kein Interesse an einer Zwangsversteigerung, das ist für alle Seiten aufwendig und riskant. Je nach individueller Situation gibt es deshalb Spielraum bei Tilgung, Laufzeit oder anderen Vereinbarungen. Wie viel davon möglich ist, hängt von Einkommen, Restschuld, Immobilienwert und der gesamten finanziellen Lage ab.

Die Anschlussfinanzierung sollte deshalb nicht erst sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung zum Thema werden, sondern möglichst frühzeitig geplant werden. Manchmal hilft auch ein Bankwechsel, um die Laufzeit wieder zu verlängern.

Der naheliegende Hebel, um die monatliche Belastung zu drücken, ist die Senkung des Tilgungssatzes, etwa von 2 oder 3 Prozent auf 1 Prozent. Ist das aktuell ein kluger Rettungsanker oder der Einstieg in eine gefährliche Schuldenfalle fürs Rentenalter?

Weber: Die Senkung der Tilgung kann ein sinnvoller Hebel sein, aber sie sollte eine bewusste Entscheidung bleiben und keine dauerhafte Notlösung werden. Sinkt der Tilgungssatz etwa von 2 oder 3 Prozent auf 1 Prozent, sinkt auch die Rate spürbar. Das kann eine Finanzierung mit deutlich höherer Anschlussrate überhaupt erst tragfähig machen.

Der Preis dafür: Die Restschuld sinkt langsamer, am Ende der Zinsbindung bleibt also mehr Darlehen übrig. Das kann bei der nächsten Anschlussfinanzierung oder mit Blick auf den Ruhestand zum Problem werden.

Also würden Sie dazu raten?

Weber: Ich würde die Frage nie pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Entscheidend ist, wie viel Tilgung man sich heute leisten kann, ohne die eigene Altersvorsorge aus dem Blick zu verlieren. Ist ein Haushalt vorübergehend durch hohe Lebenshaltungskosten oder eine starke Anschlussrate belastet, kann eine niedrigere Tilgung erst einmal Luft verschaffen. Dann braucht es aber einen Plan, wann sie wieder steigt oder wann Sondertilgungen greifen.

Bleibt die Tilgung über viele Jahre niedrig, kann das dazu führen, dass im Rentenalter noch eine erhebliche Restschuld steht, obwohl die Immobilie eigentlich längst abbezahlt sein sollte. Deshalb sollte der Berater das Thema mit seinen Kunden im Blick behalten.

Viele warten ab, bis die Hausbank drei Monate vor Fristablauf das Prolongationsangebot schickt. Ab wann sollten Kreditnehmer selbst aktiv werden, und welche Optionen wie Forward-Darlehen machen 12 bis 24 Monate vor Ablauf Sinn?

Weber: Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist deutlich zu spät, um sich erstmals mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Zu diesem Zeitpunkt sollte die Entscheidung längst gefallen sein. Ich empfehle meinen Kunden, etwa 36 bis 48 Monate vorher erstmals konkret zu prüfen, wie die künftige Finanzierung aussehen soll, mit Blick auf Restschuld, gewünschte Tilgung und die Rate, die zum künftigen Haushaltsbudget passt.

Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Wette auf die Zinsentwicklung. Für diese Sicherheit verlangen Banken meist einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit, regelmäßig gibt es aber auch Aktionen mit niedrigem oder ganz ohne Aufschlag. Interessant wird ein Forward-Darlehen vor allem für alle, die Planungssicherheit wollen und das Risiko steigender Zinsen nicht tragen möchten.

Auch Sondertilgungen sind wichtig. Ich rate meinen Kunden schon beim Abschluss, sich jedes Jahr das Stichwort „Sondertilgung dieses Jahr?“ wie einen Geburtstag in den Kalender zu schreiben. Die jährliche Sondertilgung ist der größte Schutz gegen das Zinsänderungsrisiko und verkürzt die Laufzeit. Wir erinnern unsere Kunden deshalb einmal im Jahr aktiv an diese Möglichkeit.

Banken kalkulieren gern mit der Trägheit ihrer Kunden und bieten bei einer reinen Verlängerung selten die besten Konditionen. Wie bereite ich das Verhandlungsgespräch mit meiner Hausbank optimal vor, und ab welcher Zinsdifferenz lohnt sich ein Wechsel zum Fremdinstitut trotz Notar- und Grundbuchkosten?

Weber: Wichtiger als eine pauschale Zinsdifferenz ist eine gute Vorbereitung und ein konkreter Kostenvergleich über die gesamte Zinsbindung, denn Restschuld, Laufzeit und Wechselkosten entscheiden am Ende über den echten Vorteil.

Ich würde nie einfach das Prolongationsangebot der Hausbank unterschreiben, ohne vorher den Markt verglichen zu haben. Nicht, weil die Hausbank grundsätzlich schlecht anbietet, sondern weil man nur mit einem Marktüberblick eine echte Verhandlungsposition hat. Für unsere Kunden holen wir zuerst das Angebot der Hausbank ein, machen dann den Marktvergleich, geben der Hausbank die Chance zur Nachbesserung und stellen erst danach beide Angebote gegenüber.

Meine Daumenregel: Nicht die Zinsdifferenz allein zählt, sondern der tatsächliche Euro-Vorteil nach Abzug aller Wechselkosten. Spart ein Fremdinstitut über zehn Jahre mehrere Tausend Euro und machen die einmaligen Wechselkosten nur einen Bruchteil davon aus, lohnt sich zumindest eine ernsthafte Prüfung.

Der günstigste Zinssatz ist zudem nicht automatisch das beste Angebot. Auch Sondertilgungsmöglichkeiten, ein späterer Wechsel des Tilgungssatzes oder die Option auf vorzeitige Rückzahlung haben über die Jahre einen echten Wert. Erst vergleichen, dann verhandeln, dann das gesamte Paket bewerten. So wird aus dem lästigen Bankwechsel eine ganz normale Kosten-Nutzen-Rechnung.

Wer in den letzten zehn Jahren Ersparnisse aufgebaut hat, fragt sich: Sollte man jetzt vor der Anschlussfinanzierung jeden verfügbaren Euro in die Sondertilgung stecken, um die Kreditsumme zu drücken, oder ist ein Liquiditätspuffer wichtiger denn je?

Weber: Das ist tatsächlich ein klassisches Dilemma. Jeder Euro Tilgung senkt die Restschuld und damit die künftige Zinslast. Gleichzeitig steht das Geld dann nicht mehr zur Verfügung, wenn kurzfristig eine größere Ausgabe ansteht.

Deshalb würde ich nicht jeden verfügbaren Euro in die Immobilie stecken. Gerade bei einer Anschlussfinanzierung sollte ein ausreichender Liquiditätspuffer bleiben, etwa für eine größere Reparatur, eine neue Heizung, ein Auto oder eine veränderte Einkommenssituation. Eine Immobilie ist zwar Vermögen, lässt sich aber nicht kurzfristig und kostenlos in liquide Mittel umwandeln.

Gleichzeitig lohnt sich Tilgen bei den heute höheren Zinsen spürbar. Bei rund 4 Prozent Zins spart eine zusätzliche Tilgung von 10.000 Euro zunächst in etwa 400 Euro Zinsen im Jahr, wobei sich der Effekt mit sinkender Restschuld über die Zeit verändert.

Ich gehe deshalb in drei Schritten vor:

Blicken wir auf die neue Laufzeit. Raten Sie Kreditnehmern heute eher zu einer langen Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, damit sie ihre Ruhe haben? Oder eher zu kurzen fünf Jahren, in der Hoffnung, dass die Zinsen wieder sinken?

Weber: Ich würde diese Entscheidung nicht an einer Zinsprognose festmachen, sondern an der persönlichen Risikotragfähigkeit. Bei der Anschlussfinanzierung zählt vor allem eine Frage: Wie viel Planungssicherheit brauchen Sie, und wie viel Zinsrisiko können Sie tragen? Die Wahl zwischen fünf, zehn oder 15 Jahren sollte nicht davon abhängen, ob Sie darauf spekulieren, dass die Zinsen in fünf Jahren niedriger liegen. Niemand kann heute seriös sagen, wo das Zinsniveau dann tatsächlich steht.

Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich. Wer sich heute lange bindet, kauft sich im Grunde Planungssicherheit, zahlt dafür aber meist einen etwas höheren Zinssatz. Wer sich nur für fünf Jahre festlegt, akzeptiert bewusst ein Zinsänderungsrisiko. Liegen die Zinsen bei der nächsten Anschlussfinanzierung höher, steigt auch die monatliche Belastung.

Gerade Familien oder Haushalte mit wenig Reserve sollten deshalb nicht allein darauf hoffen, dass die Zinsen künftig wieder fallen. Die Finanzierung muss auch dann funktionieren, wenn dieses Szenario ausbleibt.

Umgekehrt muss aber auch nicht jeder automatisch 15 Jahre festschreiben. Wer hohe Rücklagen, ein stabiles Einkommen und Spielraum bei der Rate hat, kann ein höheres Zinsrisiko oft besser auffangen.

Ein Punkt gehört noch dazu: Betrachten Sie die Zinsbindung immer zusammen mit der geplanten Tilgung, der Restschuld am Ende der Laufzeit und Ihrer voraussichtlichen finanziellen Situation zu diesem Zeitpunkt. Eine niedrige Rate heute nützt wenig, wenn Sie in fünf oder zehn Jahren eine sehr hohe Restschuld refinanzieren müssen.

Kurz gesagt: Wetten Sie nicht auf fallende Zinsen, sondern wählen Sie Ihr Zinsrisiko bewusst. Wer maximale Planungssicherheit braucht, sollte längere Bindungen prüfen. Wer finanziellen Spielraum hat und bewusst Risiko übernehmen will, kann auch kürzere Laufzeiten wählen. Eine kurze Zinsbindung ist keine Wette auf sinkende Zinsen, sondern die bewusste Übernahme eines Zinsrisikos.