Sie haben ein Haus im steuerlichen Wert von 350.000 Euro geerbt – also unter dem Freibetrag von 400.000 Euro und es ist damit steuerfrei? Das kann ein Irrtum sein.

Das sind nur zwei von mehreren Regeln, die Erben kennen sollten. Auch beim Einzug in das Elternhaus oder bei einem späteren Verkauf gibt es Fristen, die häufig falsch eingeschätzt werden.

Erben beispielsweise zwei Kinder jeweils 350.000 Euro von ihrem Vater, nutzt jedes Kind seinen eigenen Freibetrag. Entscheidend ist aber nicht nur der Wert der Immobilie. Ein Beispiel: Eine Tochter erbt ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 350.000 Euro, dazu 100.000 Euro Bankguthaben und ein Auto im Wert von 20.000 Euro.

Und auch dieser Wert steht nicht fest: Das Finanzamt rechnet mit einem typisierten Verfahren. Wer nachweist, dass der tatsächliche Wert niedriger ist, etwa durch ein Gutachten, kann den niedrigeren Wert ansetzen lassen (Paragraf 198 des Bewertungsgesetzes). Der Grundbesitzwert wird in einem eigenen Bescheid festgestellt, der eine eigene Einspruchsfrist hat.

Ein Beispiel: Der Vater überträgt seiner Tochter 2020 eine Eigentumswohnung im Wert von 250.000 Euro. Stirbt er 2026 und erbt die Tochter zusätzlich das Elternhaus, verbleiben vom Freibetrag rechnerisch nur noch 150.000 Euro. Erst zehn Jahre nach einer Schenkung steht der Freibetrag wieder vollständig zur Verfügung.

Dazu kommt eine Pflicht, die viele Erben nicht kennen: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (Paragraf 30 des Erbschaftsteuergesetzes). Sie entfällt zwar, wenn der Erwerb auf einem gerichtlich oder notariell eröffneten Testament beruht. Gehört zum Nachlass jedoch Grundbesitz, bleibt sie bestehen.

Besteuert wird der Betrag oberhalb des Freibetrags, nicht der gesamte Nachlass. Die Sätze steigen in Stufen: bis 75.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb sieben Prozent, bis 300.000 Euro elf Prozent, bis 600.000 Euro 15 Prozent. Der Satz gilt jeweils für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb; damit ein knappes Überschreiten einer Stufengrenze nicht überproportional teuer wird, gibt es einen Härteausgleich.

Hat beispielsweise die Mutter bis zu ihrem Tod in ihrem eigenen Haus gewohnt und zieht die Tochter anschließend selbst dort ein, kann das Haus unter den weiteren Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Auch wenn der Verstorbene zuletzt aus zwingenden Gründen nicht mehr selbst dort leben konnte, etwa wegen eines dauerhaften Aufenthalts in einer Pflegeeinrichtung, bleibt die Begünstigung möglich.

Für Kinder gilt allerdings eine Grenze, die Ehepartner nicht trifft: Begünstigt sind höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ist das Haus größer, fällt die Befreiung nicht komplett weg. Der darüber hinausgehende Teil ist lediglich nicht begünstigt.

Bei vielen Ehepaaren kommt ein weiterer Vorteil hinzu. Haben sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt, bleibt ein Teil des während der Ehe entstandenen Vermögenszuwachses bei der Erbschaftsteuer außen vor. Deshalb ist die Rechnung beim Tod des Ehepartners häufig komplizierter als: Nachlasswert minus 500.000 Euro Freibetrag gleich steuerpflichtiger Betrag.

Sechs Monate sind aber keine starre Ausschlussfrist. Der Bundesfinanzhof hat das mit Beschluss vom 27. Mai 2026 nochmals klargestellt (Aktenzeichen II B 41/25). Entscheidend ist eine Unterscheidung, die in der Diskussion oft untergeht: Die sechs Monate betreffen den Entschluss zur Selbstnutzung und dessen erkennbare Umsetzung, nicht zwingend den Tag des Einzugs. Im entschiedenen Fall lag der Einzug fast zwei Jahre nach dem Erbfall, weil die Renovierung nicht schneller abzuschließen war.

Wie eng die Gerichte das sehen, zeigt eine Entscheidung des Finanzgerichts München vom Januar 2026: Bei einem Einzug mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall ohne benennbare Gründe gab es keine Befreiung (Aktenzeichen 4 K 1677/24).

Ein Beispiel: Eine Tochter erbt das Haus ihrer Mutter und zieht selbst ein. Vier Jahre später ist ihr das Haus zu groß geworden, und sie verkauft es. Dann wird nicht der Verkaufspreis mit Erbschaftsteuer belastet. Stattdessen entfällt rückwirkend die Befreiung, die sie beim Erbfall erhalten hat.

Nur wegen der Steuer in ein geerbtes Haus einzuziehen, kann wirtschaftlich die falsche Entscheidung sein.

Mit dem Erbfall beginnen die zehn Jahre nicht von vorn.

Eine Erbschaft ist für diese Vorschrift ein unentgeltlicher Erwerb. Dem Erben wird deshalb die Anschaffung durch den Verstorbenen zugerechnet. Hat der Vater 2008 ein Haus gekauft und das Kind erbt es 2026, ist die Frist längst abgelaufen.

Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags des Verstorbenen. Erbschein, Besitzübergang und die spätere Umschreibung im Grundbuch starten keine neue Frist. Hat schon der Verstorbene die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, führt die Spur noch weiter zurück: Dann zählt der letzte entgeltliche Erwerb in dieser Kette.

Für Erben ergibt sich daraus eine erstaunlich einfache Empfehlung: Den alten Kaufvertrag suchen. Eine 20 Jahre alte Urkunde kann steuerlich wichtiger sein als der aktuelle Grundbuchauszug.

So steht es in Randziffer 26 des Schreibens des Bundesfinanzministeriums vom 5. Oktober 2000, nach dem die Finanzämter diese Fälle bearbeiten. Hat also die Mutter ihr Haus bis zu ihrem Tod selbst bewohnt und verkauft die Tochter es anschließend, kann die Nutzung der Mutter den Ausschlag geben, obwohl die Tochter nie eingezogen ist.

Auch die oft missverstandene Drei-Jahres-Regel verlangt keine vollen 36 Monate. Eine Selbstnutzung Ende 2024, während des gesamten Jahres 2025 und noch zu Beginn des Jahres 2026 kann genügen. Eine Vermietung erst später im Verkaufsjahr ist unter bestimmten Voraussetzungen sogar unschädlich, eine Vermietung im dazwischenliegenden Kalenderjahr dagegen gefährlich.

Der Bundesfinanzhof hatte 2023 noch entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Erbanteils keine anteilige Anschaffung des Grundstücks ist. Der Gesetzgeber hat darauf mit dem Jahressteuergesetz 2024 reagiert und Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes zum 6. Dezember 2024 ausdrücklich auf Anteile an Erbengemeinschaften ausgedehnt. Die Neuregelung gilt in allen offenen Fällen.

Zwei Punkte entschärfen die Lage: Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses nicht an (Paragraf 3 Nummer 3 des Grunderwerbsteuergesetzes). Und übernimmt ein Miterbe dabei das Familienheim, kann die erbschaftsteuerliche Begünstigung auf ihn übergehen.

Nach dem Erbfall erzielte Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Die Abschreibung führt der Erbe so fort, wie sie beim Verstorbenen gelaufen ist. Und wer zunächst die Familienheim-Befreiung erhalten hat und das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist vermietet, gefährdet genau diese Befreiung.

Deshalb sollten vor einer Entscheidung drei Rechnungen nebeneinanderliegen: Was bleibt bei einem Verkauf nach Steuern und Kosten übrig? Was bringt eine Vermietung nach Kosten und Steuern tatsächlich? Und welche Vorteile, Kosten und Bindungen entstehen bei einer Selbstnutzung?

Ein Hinweis zur Haltbarkeit dieser Regeln: Eine Reform der Erbschaftsteuer ist derzeit nicht beschlossen. Beim Bundesverfassungsgericht ist allerdings ein Verfahren anhängig, und politisch wird über höhere Freibeträge diskutiert.

Über den Autor

Claudio Bonelli begleitet seit über 20 Jahren Erben und Erbengemeinschaften bei Entscheidungen rund um Immobilien. Als Gründer von FABONO, einer spezialisierten Anlaufstelle für Erbimmobilien, beschäftigt er sich mit dem Generationenwechsel bei Immobilienvermögen und dessen Folgen für Eigentümer, Immobilienmarkt und Wirtschaft. Er ist Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH sowie Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), Immobiliensachverständiger (TAS), Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienkaufmann (IHK).

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Beurteilung des konkreten Falls sollten ein Steuerberater und bei erbrechtlichen Fragen ein entsprechend spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Rechtsstand: September 2026.