Durchschnittlich rund 324.000 Euro zahlen Sie derzeit in Deutschland für eine Wohnimmobilie mit 100 Quadratmetern Größe. Der durchschnittliche Hauskäufer wiederum legt dafür 25 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten direkt auf den Tisch – das wären etwa 81.000 Euro – und finanziert den Rest über einen Kredit. Bei einer hier üblichen Annuität aus Zinsen und Tilgung von sechs Prozent ergäbe sich eine Monatsrate von 1217 Euro. Das ist, gerade für Alleinlebende, oft schon am oberen Ende des monatlich für Wohnkosten verfügbaren Budgets.

Ein Weg, diese Monatsrate zu senken, wäre entsprechend mehr Eigenkapital einzusetzen. Mit 30 Prozent direkter Zahlung beim Kauf sänke die Monatsrate auf 1136 Euro, bei 40 Prozent sind es nur noch 973 Euro und wer sogar 50 Prozent Eigenkapital einbringen kann, der müsste nur noch 811 Euro pro Monat für den Kredit zahlen – im besten Fall wären das also rund ein Drittel weniger. Und da ein typischer Hauskredit über 25 Jahre läuft, summiert sich diese Ersparnis enorm.

Das liegt daran, dass sich auch die Immobilienpreise weiterentwickeln. Seit 2016 ist der Quadratmeter in Deutschland im Schnitt pro Jahr um 6,6 Prozent im Preis gestiegen. Das müssen Sie mit Ihrem angelegten Eigenkapital erst einmal erreichen, um weiterhin überhaupt 25 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung zu haben. Mit einem Investment in einen DAX-ETF wäre das über die vergangenen 30 Jahre betrachtet knapp nicht gelungen. In diesem Zeitraum erzielte der deutsche Aktienindex im Schnitt eine Rendite von 7,9 Prozent im Jahr. Bei Aktien-ETFs sind allerdings 30 Prozent der Erträge steuerfrei. Unterstellen wir vereinfachend, dass die gesamte Jahresrendite jeweils sofort versteuert wird, bleiben nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag auf die übrigen 70 Prozent rund 6,4 Prozent Nettorendite pro Jahr. Das liegt knapp unter den 6,6 Prozent, die wir für die Entwicklung der Immobilienpreise ansetzen.

Das führt dazu, dass Ihre Eigenkapitalquote durch das Warten nicht steigt, sondern sogar leicht sinkt. Nach fünf Jahren läge sie statt bei 25 nur noch bei rund 24,8 Prozent, nach zehn Jahren bei 24,6 Prozent. Selbst wenn Sie 20 Jahre sparen würden, wären es noch rund 24,3 Prozent. Der Unterschied ist gering. Mehrere Jahre mit dem Hauskauf zu warten, würde Ihnen unter diesen Annahmen aber zumindest keinen höheren Eigenkapitalanteil verschaffen.

Noch deutlicher wird der Nachteil beim benötigten Kredit. Heute wären das beim Durchschnittspreis von 324.000 Euro und 25 Prozent Eigenkapital rund 243.000 Euro. In fünf Jahren läge der durchschnittliche Kaufpreis bei rund 446.000 Euro. Ihr Eigenkapital wäre in dieser Zeit zwar von 81.000 auf rund 111.000 Euro angewachsen. Trotzdem müssten Sie dann rund 335.000 Euro finanzieren. Bei der gleichen Annuität steigt die Monatsrate dadurch von rund 1217 auf etwa 1675 Euro. Das sind rund 460 Euro mehr pro Monat beziehungsweise rund 138.000 Euro mehr an Kreditraten über 25 Jahre. Obwohl Sie fünf Jahre länger gespart haben, wäre die benötigte Kreditsumme also um rund 38 Prozent höher.

Es gibt aber auch Gegenbeispiele, in denen sich Warten und Sparen tatsächlich lohnt. Das ist vor allem dort möglich, wo die Immobilienpreise stagnieren, sinken oder nur langsam steigen. Auf die letzten neun Jahre betrachtet, wäre das in zehn deutschen Regionen der Fall. Vorne liegt der Landkreis Greiz in Thüringen. Hier sanken die Immobilienpreise seit 2016 jedes Jahr um durchschnittlich 0,6 Prozent. Geht das so weiter und sparen Sie Ihr Eigenkapital fünf Jahre lang an, würden Sie insgesamt sieben Prozent weniger für den Hauskauf ausgeben. Im Landkreis Regensburg rund um die gleichnamige Stadt in Bayern lägen die Gesamtkosten nach fünf Jahren immerhin noch rund ein Prozent niedriger. In den Landkreisen München und Bamberg steigen die Immobilienpreise mit ein bis drei Prozent pro Jahr nur moderat. Damit liegen einige dieser Regionen nahe an der Schwelle, ab der sich längeres Sparen lohnen kann. Bei unseren Annahmen müsste der Immobilienpreis über fünf Jahre um weniger als rund 1,8 Prozent pro Jahr steigen, damit Sie anschließend einen kleineren Kredit benötigen als bei einem sofortigen Kauf.

Das ist denn auch die große Unbekannte unserer Rechnung. Wir sind für die Rechenbeispiele davon ausgegangen, dass sich die Hauspreise in jeder Region im Schnitt so weiterentwickeln, wie sie das in den vergangenen neun Jahren getan haben. Ebenso gehen wir davon aus, dass sich der Dax so weiterentwickelt wie in den vergangenen 30 Jahren. Dies ist aber beides nicht naturgegeben. Steigen die Preise schneller oder langsamer oder fahren Sie mit Ihrer Geldanlage eine höhere oder niedrigere Rendite als in den Rechenbeispielen ein, dann verschieben sich auch die Parameter zu Ihren Gunsten oder Ungunsten. Im Einzelfall sollten Sie also selbst kalkulieren, ob es sich lohnt, mit dem Hauskauf noch ein paar Jahre zu warten. Als Faustregel gilt aber: Kaufen Sie lieber sofort, wenn Sie die 25 Prozent Eigenkapital beisammenhaben. Die Chancen, dass es später teurer für Sie wird, sind größer als umgekehrt.