Cenová dynamika na nemovitostním trhu slábne, o markantním ochlazení ale zatím hovořit nelze. V některých segmentech zůstává meziroční růst dvouciferný. Postupně se však hromadí faktory, které tržní aktivitu utlumí. Navzdory pomalejšímu zdražování nemovitostí zůstává inflační impuls cen bydlení silný a drží tuzemské centrální bankéře ve střehu. Imputované a skutečně placené nájemné tvoří dohromady zhruba 15 procent spotřebního koše a má zhruba 27procentní váhu v jádrové inflaci a nyní významně přispívá k jejímu zvýšenému tempu, které v srpnu v meziročním vyjádření dosáhlo tří procent.

Index cen obytných nemovitostí včetně souvisejících pozemků ve druhém čtvrtletí meziročně vzrostl o 8,6 procenta, po deseti procentech v tom prvním. Za zpomalením stálo především mezičtvrtletní zlevnění nových obydlí, zatímco růst cen stávajících nemovitostí polevil jen mírně. Pokles cen novostaveb může částečně souviset se strukturou prodejů, zejména v Praze, kde statistiky ovlivňují načasování a lokace větších developerských projektů. Nejde však o ojedinělý signál.

Ostatní cenové ukazatele sice pokles nevykazují, potvrzují ale zpomalování z vysokých temp let 2024 a 2025, kdy mezičtvrtletní růst cen obytných nemovitostí po očištění o sezónní vlivy dosahoval v průměru 2,3 procenta. Letos v druhém čtvrtletí to přitom bylo „pouze“ 1,4 procenta. Tempo je sice stále vcelku svižné, alespoň se však zmenšuje rozdíl oproti realitě příjmů domácností. Průměrná hrubá mzda ve druhém čtvrtletí meziročně vzrostla o 6,4 procenta a hrubý disponibilní příjem domácností o 5,5 procenta.

Růst cen by měly tlumit také utaženější finanční podmínky. Realizované sazby úvěrů na bydlení od začátku jara vzrostly téměř o 0,4 procentního bodu na srpnových 4,94 procenta. Tříleté a pětileté úrokové swapy určující cenu peněz na mezibankovním trhu se za stejné období zvýšily o zhruba 1,5 procentního bodu. Nabídkové hypoteční sazby přitom od března stouply jen asi o 0,6 procentního bodu na zářijových 5,5 procenta, a růst tržních sazeb tak dosud plně neodrážejí. Tržní sazby ovlivňují očekávání vyšších sazeb České národní banky i globální růst dluhopisových výnosů spojený mimo jiné s obavami o fiskální politiku.

Červnové zvýšení sazeb ČNB o čtvrt procentního bodu proto hraje ve zdražování hypoték jen dílčí roli. Většinu práce za centrální banku zatím odvádí finanční trh, a to navíc za situace, kdy zhoršený výhled domácích veřejných financí zatím nevyvolal zásadní idiosynkratický růst výnosů českých státních dluhopisů. Otázkou je, zda toto zpřísnění finančních podmínek v této míře vydrží, pokud se ČNB neodhodlá ke zvýšení sazeb na listopadovém ani prosincovém zasedání. Ceny instrumentů na finančním trhu totiž do konce roku předpokládají zvýšení jejích sazeb o téměř půl procentního bodu.