Il mese di giugno rappresenta, come di consueto, uno degli appuntamenti più delicati per il portafoglio dei contribuenti italiani. Entro il 16 giugno 2026, i proprietari di immobili sono chiamati a versare l’acconto dell’Imu (Imposta Municipale Unica). Quest’anno, il contesto normativo si inserisce in un quadro di riforme che mirano alla semplificazione del sistema sanzionatorio, ma che non attenuano la complessità del calcolo e delle diverse casistiche di esenzione.

L’Imu, introdotta in via sperimentale nel 2012 e resa strutturale dalla Legge di Bilancio 2020 (Legge n. 160/2019), ha subito negli anni continui affinamenti. Nel 2026, l’Imu si conferma un’imposta legata al possesso effettivo: il calcolo non è forfetario, ma va riproporzionato in base alla percentuale di proprietà e ai mesi dell’anno in cui si è detenuto l’immobile (considerando un mese intero se il possesso è stato di almeno 15 giorni).

Il presupposto soggettivo rimane invariato: il pagamento spetta al proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ovvero al titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Una particolare attenzione va posta ai casi di leasing: in questa ipotesi, il soggetto passivo è l’utilizzatore dalla data di stipula del contratto e per tutta la sua durata.

Uno degli errori più comuni è considerare l’esenzione dell’abitazione principale come assoluta. La normativa vigente distingue nettamente tra:

• abitazioni principali non di lusso (Cat. A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) per le quali l’imposta non è dovuta. Si definisce abitazione principale l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente;
• abitazioni principali di lusso (Cat. A/1, A/8, A/9) per le quali l’Imu si paga. Si applica l’aliquota ridotta (solitamente lo 0,5% o 0,6% a seconda della delibera comunale) e una detrazione fissa di 200 euro.

Per i coniugi con residenze separate, dopo anni di incertezze e sentenze della Corte Costituzionale, è stato chiarito che se hanno residenze e dimore abituali in immobili diversi, entrambi possono beneficiare dell’esenzione (o agevolazione) per l’abitazione principale, a patto che l’allontanamento non sia fittizio ma motivato da reali esigenze (es. lavorative).

L’Imu si versa in due rate: l’acconto a giugno e il saldo a dicembre.

L’acconto del 16 giugno deve essere pari al 50% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Perché questa regola? Poiché i Comuni hanno tempo fino al 28 ottobre per pubblicare le nuove aliquote sul Portale del Federalismo Fiscale, a giugno il contribuente non ha ancora la certezza del costo finale dell’anno in corso. Si paga dunque sulla base del consolidato 2025.

Ricordiamo che se un contribuente ha acquistato un immobile a marzo 2026, l’acconto di giugno dovrà essere calcolato pro-quota per i mesi di possesso effettivo, utilizzando comunque le aliquote stabilite dal Comune per l’anno 2025.

Per determinare la base imponibile di un fabbricato, si parte dalla rendita catastale (reperibile tramite visura). Si rivaluta la rendita del 5% con questa semplice operazione: Rendita×1,05. A questo punto si applica il moltiplicatore relativo alla categoria catastale:

• 160 per i gruppi A (escluso A/10), C/2, C/6 e C/7;
• 140 per il gruppo B e le categorie C/3, C/4 e C/5;
• 80 per la categoria A/10 (uffici e studi privati);
• 65 per il gruppo D (opifici, alberghi, capannoni).

Esistono nicchie normative che permettono riduzioni sostanziali della base imponibile.

La base imponibile è ridotta del 50% per le unità immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli). Ma devono essere rispettate queste condizioni tassative:

• il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• il comodatario deve utilizzare l’immobile come propria abitazione principale;
• il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• il comodante non deve possedere altri immobili ad uso abitativo in Italia, ad eccezione della propria abitazione principale (non di lusso).

Per gli immobili locati con contratti 3+2 (canone concordato), l’Imu determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%. Questo significa che il proprietario beneficia di uno sconto immediato del 25% sull’imposta totale. È un incentivo fondamentale per favorire l’offerta abitativa a prezzi calmierati.

La riduzione della base imponibile del 50% spetta anche per:

• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
• fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. 42/2004.

La tassazione dei terreni è spesso fonte di contenzioso. In questo caso è necessario sottolineare che:

• l’esenzione totale spetta ai terreni agricoli posseduti e condotti da Coltivatori Diretti (CD) o Imprenditori Agricoli Professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola. L’esenzione vale anche se i soggetti sono pensionati, purché continuino a svolgere l’attività;
• esenzione geografica si applica ai terreni situati in Comuni classificati come montani dall’Istat;
• aree fabbricabili per le quali non conta la rendita catastale, ma il valore venale in comune commercio. Il contribuente deve monitorare le tabelle di valore pubblicate periodicamente dal proprio Comune. Se si dichiara un valore pari o superiore a quello tabellare, si è al riparo da futuri accertamenti per insufficiente valore dichiarato.

Una delle novità più significative per il 2026 riguarda il regime sanzionatorio, mitigato dal D.Lgs. 87/2024. La sanzione per l’omesso o ritardato versamento è stata ridotta dal 30% al 25%.

Tuttavia, dimenticare la scadenza del 16 giugno non deve spaventare se si interviene tempestivamente tramite il ravvedimento operoso. Le tappe sono:

• ravvedimento sprint (entro 14 giorni), che prevede una sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo;
• ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno), con sanzione fissa dell’1,5%;
• ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno), con sanzione fissa dell’1,67%;
• ravvedimento lungo (oltre 90 giorni), con sanzione del 3,75% se effettuato entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo.

Oltre alla sanzione, vanno versati gli interessi legali. Per il 2026, il tasso è stato stabilito all’1,60% annuo, da calcolare sui giorni di ritardo effettivo.

Il versamento deve essere effettuato utilizzando il modello F24, che permette di compensare l’Imu con eventuali crediti d’imposta. I codici tributo sono essenziali per evitare che il pagamento finisca nel limbo burocratico:

• 3912, abitazione principale e pertinenze (lusso);
• 3914, terreni agricoli (Comune);
• 3916, aree fabbricabili (Comune);
• 3918, altri fabbricati (seconde case, uffici, ecc.);
• 3925, immobili ad uso produttivo categoria D (Stato);
• 3930, immobili ad uso produttivo categoria D (Incremento Comune).

Per gli immobili di categoria D (capannoni, alberghi), una quota pari allo 0,76% della base imponibile è destinata allo Stato, mentre l’eventuale eccedenza va al Comune.