«Лучше жить в подвале, чем в хостеле»

- Чаще всего помещения свободного назначения - это старые заводские цеха под лофты, кладовые для хранения вещей у дома и маленькие офисы, по 20–50 квадратных метров. Реально россияне покупают полуподвалы за МКАДом. Их берут как дешевое жилье без права прописки или как мастерские. Инвесторы массово скупают готовые офисы с арендаторами внутри: приобрел помещение - и сразу начал получать деньги, - рассказывает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова.

Спрос на такой вид недвижимости высокий, говорит эксперт. В основном помещения свободного назначения приобретают по четырем причинам. Первая - для заработка: сдавать в аренду кофейням, пунктам выдачи заказов или коворкингам. Вторая причина - для своего дела: парикмахерским и магазинам выгоднее владеть помещением, чем снимать его. Третья - для вложения денег, вместо того чтобы держать сбережения на вкладе или покупать дорогую квартиру. Причина номер четыре - как дешевое жилье: фрилансеры живут там нелегально ради низких цен и больших площадей.

- В свое время я поступил в университет и арендовал бывшую дворницкую в полуподвале, в тихом центре города. В студенческой общаге жить не хотел, в хостеле тем более, - рассказывает 40-летний туляк Андрей. - Коммунальщики выкупили это помещение в 1990-е, уж не знаю, законно или нет. Смогли оформить как квартиру и стали ее сдавать в аренду.

Однажды к Андрею пришла семья переселенцев, попросили его связаться с собственниками, чтобы те продали им полуподвал. Андрей объяснил гостям, что постоянно видеть из окон ноги прохожих - невеликое удовольствие. «Мне-то что - я доучусь и уеду отсюда, а они останутся до конца жизни. Порекомендовал им купить избушку в области, если не принципиально место проживания. Вскоре эти люди мне позвонили, поблагодарили - они действительно купили домик в 20 километрах от Тулы и очень довольны. Я тоже вернулся в свой поселок. До сих пор мерещатся ноги прохожих в окнах», - вспоминает собеседник.

34-летний IT-специалист из Краснодара Степан искал место под хранение вещей и небольшую мастерскую. Нашел объявление: подвал в старом кирпичном доме 1950-х годов, 28 квадратных метров, цена ниже рынка. «Думал, возьму как подсобку, чтобы коробки не мешали в квартире. Но когда спустился и увидел сводчатые потолки, кирпичную кладку и толстые стены, понял - это может быть что-то особенное», - рассказывает Степан.

Первые проблемы начались сразу: сырость, отсутствие нормального освещения, необходимость гидроизоляции. Степан не стал торопиться с отделкой: сначала заказал обследование у инженера, который проверил несущие стены и посоветовал схему дренажа. «Я не герой-самоучка. Если бы начал «на глаз», через год все бы поплыло», - говорит он.

Ремонт занял почти год. Получилась студия-лофт с высокими полками и антресолями, и зона отдыха у окна-проема, который пришлось расширять. «Хранить там товары, как я вскоре понял, невозможно. Сырость все равно дает знать о себе. Иногда крысы забегают. Сейчас ищу покупателя. Пока безуспешно», - признается владелец «особенного» подвала.

Цоколь под видом квартиры

Под жилье нежилые помещения покупают из-за цены. Квартира для многих стала слишком дорогой покупкой, а подвальная «студия» обходится примерно вдвое дешевле. Каждый пятый покупатель таких студий брал их для себя - например, таксисты и вахтовики, остальные рассчитывали на сдачу в аренду.

Руководитель аналитики коммерческой недвижимости группы компаний «Гранель» Дарья Петрова поясняет, что самый массовый необычный формат последних лет - подвалы и цоколи, которые продают под видом квартир. Юридически это нежилые помещения, но в объявлениях их называют студиями или апартаментами. В Москве размещены тысячи объявлений с ценами на недвижимость до 4 миллионов рублей.

Из самого свежего: в сентябре в столице продавали три подобных помещения. Одно, площадью 6 квадратных метров в цоколе без окон у станции метро «Савеловская», предлагалось за 1,9 миллиона рублей. Размер другого, у «Академической», - 10 метров; вход со двора; стоимость - 2,1 миллиона. Третье - двухкомнатное помещение без окон площадью 31 «квадрат» в Люблине; цена - 3 миллиона рублей.

- У этой схемы понятная экономика, - говорит эксперт. - Раньше подвалы покупали на муниципальных торгах по 30-40 тысяч рублей за квадратный метр, а перепродавали как студии уже по 80–120 тысяч - вдвое дешевле квартир в том же доме.

Самые маленькие лоты стоят как подержанный автомобиль: подвал площадью 4 «квадрата» без окон продают от 800 тысяч рублей, помещение в 11 метров с окном - от 2,5 миллиона. Микролоты встречаются и выше уровня земли: в 2023 году у «Тульской» предлагали апартаменты площадью 4,8 квадратных метра, а у «Динамо» - офис в 3 метра без окна и туалета за 1,19 миллиона рублей.

Бывшие технические здания тоже уходят под коммерцию, продолжает Дарья Петрова. В мае 2026 года закрытый паевой фонд купил у «Эталона» пятиэтажное здание автоматической телефонной станции (АТС) в Южном Бутове площадью 3671,5 квадратных метра. Площади в нем, скорее всего, будут сдавать в аренду. Еще одну бывшую АТС на Тушинской улице - три корпуса общей площадью более 11 тысяч метров - фонд перепродал девелоперу West Wind Group. Там планируют технопарк с арендными помещениями, а вложения в покупку и реконструкцию оцениваются в 5 миллиардов рублей.

Параллельно идет обратный процесс: квартиры превращают в коммерцию. В 2025 году в России перевели в нежилые помещения 6800 квартир, на 31% меньше, чем годом ранее. Москва стала единственным регионом с ростом - с 9 до 225 переводов. Одновременно офисы в столице переделывают в апартаменты: аренда таких объектов приносит 6–6,5% годовых против примерно 4% у квартир.

Интерес к нежилым помещениям парадоксально растет

В общем и целом помещения свободного назначения ненамного дешевле жилья. Средняя цена стрит-ритейла в Москве - 400 тысяч рублей за квадратный метр, квартир - 464 тысячи. В региональных мегаполисах соотношение - 160 тысяч к 180-200 тысячам рублей. Заметный дисконт есть только у неликвидных форматов - подвалов, цоколей, помещений без окон. Именно их и предлагают «под жилье», и именно этот сегмент сейчас сжимается: спрос упал, контроль усилился, предложение сокращается.

Тем не менее интерес к помещениям свободного назначения растет, констатирует Дарья Петрова. По данным «Авито Недвижимости», в 2025 году спрос в Москве и области на их покупку увеличился на 12%, на аренду - на 3%. В Петербурге и Ленинградской области спрос на покупку прибавил 11%, в Новосибирской области - 8%. Конкуренция заметна и на городских торгах: в первом полугодии 2026 года Москва продала и сдала в аренду 577 помещений общей площадью 70,1 тысячи квадратных метров, и на каждый лот в среднем претендовали пять участников. За здание площадью 156 метров в Хорошево-Мневниках боролись десять участников.

Основные покупатели - малый бизнес и частные инвесторы. На городских торгах чаще всего берут помещения до 100 квадратных метров под магазины, аптеки, салоны красоты, пункты выдачи заказов и медицинские кабинеты - на первых этажах и в подвалах. В первом квартале 2026 года на частных инвесторов пришлось 52% вложений в коммерческую недвижимость - 66,7 миллиардов рублей.

Многие ищут готовый арендный бизнес. 16% объявлений о продаже - помещения с действующим арендатором. Подвалы дешевле первых этажей на 30–50%, поэтому их берут под пункты выдачи заказов, склады интернет-магазинов и мастерские.

32-летняя Марина, дизайнер интерьеров из Санкт-Петербурга, купила часть бывшего цеха на территории старой промзоны. Площадь - 75 квадратных метров, высота потолков - почти 5 метров. «Когда я впервые зашла туда, внутри было эхо и сквозняк. Но я сразу увидела, как здесь лягут стеклянные перегородки, где встанет кухня-остров, а где - спальня на антресоли», - рассказывает женщина.

Покупка была рискованной: объект числился как нежилой, коммуникации - частично демонтированы. Марина привлекла юриста, чтобы разобраться с переводом в жилой фонд, и проектировщика - чтобы узаконить перепланировку. «Самое сложное - не стены, а бюрократия. Мы собирали согласования добрых полгода. Получить прописку мне так и не удалось, помещение жилым не признали, но установить коммуникации мне разрешили», - объясняет она.

В интерьере Марина сознательно оставила следы прошлого: часть кирпичной кладки, старые металлические балки, фрагмент рельса, который стал арт-объектом у входа. «Я не хотела «стирать историю» места. Наоборот, мне нравится, что эти стены помнят другую эпоху. Теперь они помнят и мою жизнь: утренний кофе, работу за столом у окна, встречи с друзьями», - говорит владелица экстравагантного помещения.

Проживание в цехе грозит уголовкой

«Помещение свободного назначения» - рыночный термин, в законе его нет. По документам помещение бывает жилым или нежилым, и помещение свободного назначения относится ко второй категории. Перевести нежилое помещение в жилое можно по правилам статей 22 и 23 Жилищного кодекса, но только если оно отвечает требованиям к жилью или его можно к ним привести. Эти требования установлены постановлением правительства №47: жилье нельзя размещать в подвальном и цокольном этажах, а в комнатах и на кухне должно быть естественное освещение. Поэтому подвал не станет квартирой даже после самого дорогого ремонта.

С цехами и другими нежилыми зданиями еще сложнее. Отдельное помещение в таком здании нельзя перевести в жилое, пока не изменят назначение всего здания, а участок под ним должен допускать жилую застройку. В Москве с 21 июня 2024 года штрафуют за переделку нежилых зданий под проживание с нарушением вида разрешенного использования земли: граждан - на 0,5–1% кадастровой стоимости участка, юридических лиц - на 2–3%. Отвечают за это застройщики и владельцы участков, а не покупатели апартаментов.

Есть риск потерять само помещение. Подвал с общедомовыми коммуникациями относится к общему имуществу дома. Уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников, а решение о пользовании им другими лицами принимаются не менее чем двумя третями голосов.

Если согласие оформлено с нарушениями или протокол собрания подделали, признать подвал общим имуществом по иску может даже один собственник квартиры. Проживание в подвале или бывшем цехе с нарушением санитарных норм грозит штрафами и выселением жильцов, обязанностью вернуть помещение в исходное состояние, а в крайних случаях - уголовной ответственностью.

Кстати, жизнь в нежилом помещении обходится дороже, чем кажется. Постоянную регистрацию там оформить нельзя. В феврале 2026 года Конституционный суд разрешил только временную регистрацию в апартаментах, которые по проекту похожи на квартиры и не входят в гостиничный фонд. Законопроекты, которые должны закрепить это правило, подготовили МВД и депутаты Госдумы.

Налог на имущество для нежилых помещений может достигать 2% кадастровой стоимости против 0,1% для квартир, а имущественный вычет при покупке положен только за жильё. Кроме того, такие помещения требуют гидроизоляции и принудительной вентиляции, а за электричество жители подвальных апартаментов платят примерно на 40% больше.

Опасная ловушка - «комнаты с отдельным входом» в частных домах. Индивидуальный жилой дом по Градостроительному кодексу не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Поэтому такая «комната» по документам, как правило, оказывается долей в доме со всеми ограничениями долевой собственности.

Правила для коммерции в жилых домах могут ужесточить. Сейчас размещение бизнеса в многоквартирных домах регулируется слабо: обязательные ограничения действуют в основном на этапе проектирования, а владелец нежилого помещения вправе использовать его без согласия соседей.

С 2019 года хостелы разрешено размещать только в нежилых помещениях, а в июне 2026 года депутаты и сенаторы направили в правительство на отзыв законопроект, который обязывает владельцев хостелов получать согласие жильцов.

Выше ростом только кодекс

- При определении статуса помещения нужно исходить не из того, как оно фактически используется или выглядит, а из его правового положения. Его началом выступают назначение земельного участка, на котором расположено здание, и статус самой постройки, - говорит юрист Евгений Антонов.

К жилым помещениям законодательство относит жилые дома, квартиры, их части, комнаты. Они располагаются на земельных участках, предназначенных для размещения жилых многоквартирных или индивидуальных домов. И должны соответствовать показателям градостроительного проектирования, инженерно-техническим требованиям, таким как стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений.

Жилье обязано отвечать и санитарным нормам по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений.

Что касается проживания, даже кратковременного, на чердаках, в подвалах, производственных зданиях, не имеющих жилой либо гостиничный статус, подобное использование помещений не отвечает требованиям закона. Выявление органами исполнительной власти фактов проживания в них может повлечь выдачу предписаний и административную ответственность за нарушение санитарных норм, использование помещения не по целевому назначению.

По иску собственника жильцы могут быть выселены. По иску управляющей компании или иных заинтересованных лиц суд может запретить использовать нежилое помещение не по назначению.

Апартаменты тоже не предназначены для постоянного проживания, но пригодны для временного пребывания людей и коммерческого использования, например посуточно или помесячно. Чаще всего они представляют из себя помещения гостиничного типа или гостиничные комплексы, сходные с квартирами ввиду наличия санузлов и кухонного оборудования, но не отвечающие всем нормативным требованиям, предъявляемым к жилью.

Именно поэтому перевод как апартаментов, так и различных помещений свободного назначения в жилые помещения трудновыполним, хотя и предусмотрен положениями закона. Существуют административные процедуры признания нежилых помещений и садовых домов пригодными для круглогодичного проживания.

Закон позволяет регистрироваться в жилых помещениях по месту жительства (бессрочно), а в апартаментах только по месту пребывания (временно).

Судебная практика знает случаи, когда при применении законодательства о банкротстве у граждан не изымали апартаменты, признавая их единственным жильем (но не жилым помещением), а также регистрации лиц в садовых домах по месту жительства, в то время как эти строения являются лишь сезонным жильем.