Nerad na sebe upozorňuje a nechce působit jako star. Však se také rozhovory s Martinem Kulíkem za posledních patnáct let dají spočítat na prstech jedné ruky. Přesto má být na co hrdý. Zásadně ovlivnil podobu a směřování nejen pražské Hostivaře, ale také Malé Úpy. A teď mění i kanadský ostrov Cape Breton.

V raných devadesátých letech stál u počátku nábytkářské firmy Techo. Jedním z jejích prvních významných klientů byla tehdy IKEA. Nejdřív jí dodával stolní lampy, pak pro řetězec navrhl velmi úspěšnou řadu kancelářských doplňků z tahokovu, které se prodávaly po celém světě.

Mezitím se začal věnovat také výstavbě a postupně se z něj stal výrazný developer, který razí trochu jiný přístup, než je na českém trhu zvykem. Možná osobitější, rozhodně průkopnický. Zakladatel a majitel developerské skupiny Rodop nikdy nestavěl tisíce unifikovaných bytů, naopak tu jako jeden z prvních dbal na kvalitní architekturu.

V rozhovoru pro e15 magazín Martin Kulík mluví o architektuře bez kompromisů, investicích do center dlouhodobé péče i o tom, jak se z Česka řídí rozsáhlý projekt za oceánem.

V devadesátých letech jste s Jiřím Kejvalem začal budovat nábytkářskou firmu Techo. Jak se vám podařilo vyrůst? Vzpomínáte na tu dobu s nostalgií?

Devadesátá léta byla nádherná doba. Kdo je nezažil, o hodně přišel. Jsem vystudovaný stavař a k tomuto oboru jsem vždycky inklinoval. Na začátku devadesátých let jsme se s Jirkou Kejvalem, pozdějším předsedou Českého olympijského výboru, dostali k našemu prvnímu projektu v oblasti technického osvětlení – odtud pochází název Techo. Vyráběli jsme světla, koupili lakovnu a postupně přešli k nábytku. Já jsem ale tíhl k ryzí stavařině, a proto jsem už v roce 1993 založil Rodop.

Ukázalo se, že řídit firmu ve dvou majitelích je složité, a tak jsme si rozdělili kompetence. Jirka denně řídil Techo a já převzal plnou operativu Rodopu. Mým prvním velkým projektovým skokem byla obytná čtvrť Hvězda na pražských Petřinách, kterou jsme dělali s architektem Vladem Milunićem. V době, kdy všichni stavěli takzvané šmoulové domky za Prahou, jsme jako první realizovali takto velký rezidenční projekt. Dokonce jsme mu jako první dali vlastní jméno.

Byla to neskutečná škola. Úvěrovala nás tehdy malajsijská IC Banka. Přišli jsme tam jako dva mladí kluci, chtěli si půjčit stovky milionů korun a majitel banky po hodině bez jakýchkoli garancí řekl manažerům: „Dejte jim to.“ Z dnešního pohledu se to zdá neuvěřitelné, byla to neopakovatelná věc.

Na českém realitním trhu působí řada velkých hráčů, kteří stavějí tisíce bytů ročně a soustředí se na objem. Vy jste se vydal cestou menších, specifických projektů. V čem vidíte výhodu toho, že nemusíte podléhat tlaku na masovou výstavbu?

Zásadní je, že jsem v Rodopu sám. Od konce devadesátých let nemusím dělat kompromisy se společníky. Kdybych se měl někomu zodpovídat nebo měl akcio­náře, pravděpodobně bych dnes měl o nulu větší majetek, protože bychom stavěli masově. Jenže bych nedělal to, co mě baví. Pro mě není development čistý kšeft, ale radost z tvoření. Chci vymyslet projekt, dotáhnout ho a vytvořit funkční prostor. Nechci počítat každý milimetr čtvereční, který neprodám. Díky tomu, že nemusím akcionářům vykazovat maximální marži, mám absolutní svobodu.

Z jakých architektonických zásad byste nikdy neslevil, ani kdyby to znamenalo nižší marži?

Naše základní zásada je jednoduchá: stavíme vždy tak, abychom v daném prostředí sami dokázali žít, sportovat a fungovat. Obrovským posunem pro nás bylo, když jsme v roce 1997 začali spolupracovat s architektem Petrem Kolářem. Otevřel nám oči. Dnes vydáváme už 26. ročník architektonické ročenky a architekturou se zabýváme do hloubky. Už roky spolupracujeme výhradně se studiem ADR (architektonický ateliér založený architekty Petrem Kolářem a Alešem Lapkou, kromě práce pro Martina Kulíka má za sebou mimo jiné realizaci rezortu Velaa na Maledivách pro Jiřího Šmejce – pozn. red. ). Petr Kolář umí investorovi naslouchat a zároveň drží špičkový standard.

Praha letos získala nový Metropolitní plán. Jak tento urbanistický koncept vnímáte jako developer i jako obyvatel města? Může podle vás rozvoji Prahy pomoci, nebo jej naopak v některých ohledech zabrzdí?

Věřím, že je to správně. Něco podobného už tady chybělo. Metropolitní plán se připravoval velmi dlouho a podle mě na něm pracovali chytří lidé, kterým na městě záleží. Zajímavé je srovnání s tím, jak to fungovalo v minulosti. Když jsme po založení Rodopu v roce 1993 stavěli první projekt, stavební povolení jsme měli za půl roku a zhruba za dalšího půl roku už tam bydleli lidé. To je dnes něco prakticky nereálného. Neříkám, že je to nutně špatně. Teď ale, ať stavíme cokoli, to zabere přibližně dva roky a o moc se to urychlit nedá. Neříkám, zda je to dobře, nebo špatně. Jen se to jako všechno ostatní výrazně změnilo.

Čím to je, že se to dnes už moc urychlit nedá?

U velkého projektu se nedá čekat, že od prvního nápadu začnete za rok stavět. To prostě nejde. Největším problémem je dnes nedostatek projektantů. Před deseti nebo patnácti lety mi projektanti dokázali projekt připravit za půl roku, teď to může trvat rok a půl, protože jich zkrátka není dost. Mám srovnání i se zahraničím. Projektanti tam fungují podobně jako u nás. Výhoda je u jednodušších věcí, jako byla třeba lanovka, kde nepotřebujete složitou přípravu. Někdo to zaměří, projektant dodavatele rychle připraví dokumentaci a stavební povolení tam dostanete poměrně rychle. Kdybyste ale chtěl postavit například hokejovou halu, narazíte v zásadě na stejný problém jako v rezidenčním developmentu. Povolení můžete dostat rychle, ale nejdřív si musíte ujasnit, co vlastně chcete postavit, projít to s architektem, projektanty a s dalšími profesemi. To samo o sobě nějakou dobu zabere.

Pomůžou změny ve stavebním zákoně?

Určitě pomůže jednotné stavební řízení, fikce souhlasu a další změny, které se do stavebního práva zavádějí. Doufám, že díky nim bude povolování lepší. Když ale někdo vyřizuje stavební povolení deset let, je to samozřejmě průšvih. Já jsem se s tím osobně nikdy nesetkal. V Česku jsem většinou stavební povolení získal do půl roku, takže pro mě ten rozdíl nemusí být až tak zásadní.

Nemohla by s nedostatkem projektantů pomoci umělá inteligence?

Část práce se samozřejmě bude automatizovat, protože některé činnosti už lidé ani dělat nechtějí. Technologie a různé systémy mohou pomoct, ale nevím, jestli budou například schopné natáhnout drát úplně přesně tak, jak má být.

Martin Kulík | Zdroj: e15 David Turecký

S médii příliš nemluvíte, ale když už, říkáváte, že stavíte „pro radost“. Znamená to, že pro vás projekt končí až ve chvíli, kdy funguje i jeho okolí a komunita jako třeba v Hostivaři?

Přesně tak. Když se rozhodneme postavit restauraci nebo pivovar za 100 milionů korun, neděláme to s kalkulačkou v ruce jako čistě výnosový projekt. Děláme to proto, aby místo ožilo a vznikla tam synergie. Do práce by člověk měl chodit proto, že ho to baví. A z mé práce se stala radost. Nehoním se za tím, abych měl obří majetek. Chci po sobě zanechávat funkční prostory, které budou žít nejen v okamžiku kolaudace.

Když se ohlédnete za uplynulými třemi desetiletími na trhu, jak moc se proměnilo vaše vnímání toho, co je úkolem developera?

Trh se posunul neuvěřitelně. Dnes už se developeři začínají dívat kolem sebe. V devadesátkách se postavil nový dům na sídlišti a nikdo neřešil dětské hřiště, infrastrukturu ani sousedy. Architekt se vybíral podle toho, kdo nakreslil nejlevnější projekt. Dnes klienti vyžadují kompletní občanskou vybavenost: školy, příjezdové komunikace nebo parky. I velcí hráči na trhu, z nichž mnozí jsou moji spolužáci, nad tím přemýšlejí komplexně. V Česku stavíme kvalitní architekturu a jako civilizace jsme se v tomto ohledu posunuli o mílové kroky dopředu.

Vaše aktivity v Malé Úpě, především areál SKiMU a pivovar Trautenberk, jsou dnes výraznou součástí tamního turistického prostředí. Byl takový i váš původní plán?

Žádný masterplan před třiceti lety neexistoval. Koupil jsem tam první chalupu pro rodinu, zaměstnance a známé. Pak vyplynula potřeba vybudovat sportovní zázemí, a tak jsme postavili sportcentrum. Následně se naskytla příležitost odkoupit lyžařský areál od předchozího majitele. Byla to souhra náhod a postupných kroků, které se nakonec vydařily.

Krkonoše jsou zvláštní případ, místní bývají k investorům z Prahy ostražití. Přijala vás tamní komunita?

Po třiceti letech už mě tam málokdo považuje za náplavu. Jsem tam déle než většina dnešních obyvatel. Trvalo to, ale místní pochopili, že tam nejdeme dělat žádné prasárny. Dnes cítím od komunity i turistů spíše pochvalu za to, jak Malá Úpa vypadá.

Zapojil jste místní i vlastnicky do pivovaru Trautenberk. V Česku takový přístup stále není obvyklý. Proč jste se k tomu rozhodl?

Mám v pivovaru 70 procent, zbytek mají menší ak­cionáři včetně provozovatelů dalších místních restaurací. Nabídl jsem jim akcie s tím, že pak pivo budou odebírat levněji. To je důležité i proto, aby byl Trautenberk v Krkonoších k sehnání nejen v pivovaru, dělá to dobrou reklamu. Samotný pivovar a ubytování s ním spojené jsou přitom krkonošská jistota. Je otevřený každý den po celý rok, což tu vůbec není obvyklé. Také jsme letos otevřeli další pivovar v Trutnově. Zapojení menších akcionářů do našich pivovarů je celkem běžná věc. Například v pražském Hostivaru jsem sice největší akcionář, ale mám jen 20 procent.

Jak se vám hledají lidé do provozních pozic i do managementu?

Není to lehké, v sezoně míváme v Malé Úpě až stovku dalších zaměstnanců. Také proto chceme rekonstruovat dům za pivovarem, abychom měli ubytovací kapacity hlavně pro sezonní zaměstnance. Co se týče managementu, rád pracuju s lidmi dlouhodobě. Držím si spolehlivé lidi třeba i 25 let. Už pro mě dělali různé práce, pro něž třeba předtím neměli úplně kvalifikaci, ale pro mě je důležité, že jim věřím. Například současný šéf SKiMU byl dřív manažerem General Motors a věnoval se hlavně prodeji aut.

Video: Česko bez cizinců nepřežije. Penta staví školu v Uzbekistánu a bude sem vozit zdravotníky, říká partner skupiny Jirků v pořadu Flow

Krkonošský development často naráží na přísnou ochranu přírody a složitá jednání se správou národního parku. Dá se udržet rovnováha mezi rozvojem moderních horských středisek a zachováním autentického rázu krkonošské krajiny?

Malá Úpa je specifická tím, že leží celá na území národního parku. Špindlerův Mlýn nebo Pec pod Sněžkou mají intravilán obce z národního parku vyčleněný, my ne. Omezení jsou obrovská. Na jednu stranu je to výhoda, protože se tam nemůže divoce stavět. Na druhou stranu nás to svazuje. Když chceme něco postavit na pozemku, který je v územním plánu určen k zástavbě, ale najde se tam chráněná rostlina, projekt stojí. My ale neděláme žádné kontroverzní věci. Stavíme jen to, co územní plán jasně dovoluje a co dává smysl.

Když se dnes projdete po Malé Úpě, odpovídá už tomu, co jste si představoval, nebo ještě máte nějaké nedokončené plány a sny?

Určitě nechci stavět žádné obří komplexy s 200 apartmány. To bych mohl postavit kdekoli v Praze a vydělal bych daleko víc. Dnes v Malé Úpě kupuju další nemovitosti, je to ale spíš z nouze ctnost. Chci zabránit tomu, aby tradiční chalupy kupovali lidé jen jako soukromé investiční chaty, které budou většinu času prázdné. Chceme, aby v obci zůstal skutečný život. Ale jsem rád, že do Úpy přicházejí i další bohatí lidé. Třeba tu jednou budou i dál investovat.

Martin Kulík | Zdroj: e15 David Turecký

Vaše pozornost se v posledních letech stále více obrací k sociálním tématům. Co bylo hlavním impulzem k tomu, že jste se jako komerční developer rozhodl investovat do péče o lidi s neurodegenerativními onemocněními a vybudovat specializované centrum?

První impulz byl osobní. Před lety jsem měl tuto zkušenost se svou babičkou. Jako společnost stárneme a tuto péči budeme brzy potřebovat pro své rodiče, partnery i sami pro sebe. První domov seniorů jsme postavili už před patnácti lety v Praze-Kunraticích, který dnes pronajímáme Pentě. Tehdy to podle mě téměř nikdo nedělal a učili jsme se za pochodu. Zakořenila ve mně filozofie, že pro své klienty a blízké musíme zajistit celý životní cyklus, od bydlení přes sport až po důstojné stáří.

Vnímáte své investice v této oblasti především jako společenský závazek, nebo je pro vás také důležité, aby to byly byznysově udržitelné projekty?

Je to kombinace obojího. Stát na výstavbu kapacit nemá peníze a soukromník dokáže postavit lůžko o polovinu levněji a efektivněji než státní správa. Demografická křivka je ale neúprosná a je to obrovský trh. Naše zařízení označujeme jako centra dlouhodobé péče. Nezajišťujeme v nich pouze péči o lidi s alzheimerem, ale také celkový každodenní komfort a kvalitu života klientů. Provozně je to poměrně náročný byznys.

Zatímco první projekt v Kunraticích pronajímáme, naše nejnovější Národní centrum dlouhodobé péče – Zátiší Hostivař, které jsme otevřeli letos a je největší a nejluxusnější svého druhu v Česku, už ale provozujeme sami. Chtěli jsme si vyzkoušet i samotný provoz zařízení tohoto typu a posunout péči ještě o úroveň výš. Samozřejmě se do takovýchto zařízení nedostanou všichni, ale i kdyby šlo pouze o deset procent dané generace, jsou to obrovská čísla. Když navíc nemoc dospěje do určitého stadia, je péče o člověka v domácím prostředí nesmírně náročná.

Plánujete další podobná centra?

Ano, ještě bych chtěl postavit další dvě, jedno v Praze a druhé v Mostě.

Jak významně vám developerské zázemí pomáhá při navrhování těchto zařízení? Jakou roli hrají architektura a kvalita vnitřního prostředí?

Role architektury je zásadní, spolupracovali jsme opět s ADR. Budujeme prostory tak, jako bychom v nich sami chtěli jednou žít. V našem novém centru máme celkem šestnáct tisíc metrů čtverečních užitné plochy, ale samotné pokoje tvoří jen polovinu. Zbytek jsou velká atria, společenské prostory, jídelny, cvičební sály, kino, a dokonce i dvoupatrová umělecká galerie. Lidé, kteří třeba v zimě nemohou ven, musejí mít kolem sebe světlo, kulturu a kvalitní prostor. Snažíme se sledovat i detaily, například okna nesmějí jít otevřít dokořán a nesmějí sahat až k podlaze, protože starší lidé mohou trpět závratěmi.

Váš byznysový záběr se v posledních letech rozšířil až za Atlantik, konkrétně na ostrov Cape Breton v kanadském Novém Skotsku, kde chystáte spolu s Jiřím Kejvalem, architektem Martinem Krupauerem, podnikatelem Milošem Kratochvílem a s investorem z tamější české diaspory Josephem Balazem projekt v hodnotě desítek miliard korun. Proč právě tato lokalita a co vás na projektu celoročního rezortu Cape Smokey tak zaujalo?

Fascinují mě tam čtyři výrazná roční období a nedotčená příroda. Mnoho lidí dnes investuje do nemovitostí v Dubaji, ale já bych tam žít nedokázal. V Kanadě ano. Nové Skotsko je postavené na přistěhovalcích, je tam nesmírně přátelská atmosféra a Evropany vítají. V Cape Smokey proto stavíme celoroční rezort: v létě golf, jachting a koupání v oceánu, v zimě lyžování, skialpy a sněžné skútry.

V Cape Smokey nyní uvádíte do provozu první část domů, portfolio v Novém Skotsku zároveň dál rozšiřujete. Jak se řídí takto rozsáhlé projekty na dálku přes oceán?

Můj společník Jirka Kejval působí v Kanadě už 20 let, já tam létám deset let, takže za tu dobu se člověk leccos naučí. Co se týče rozvoje, řízení a byrokracie, zásadní problém nemáme. Nedávno jsme dokončili akvizici menšího lyžařského střediska Martock, které leží nedaleko Halifaxu, a věříme, že právě tato dvě střediska vytvářejí velkou synergii. Lidé z Halifaxu se učili lyžovat na Martocku a my je teď můžeme přirozeně přivádět do našeho většího rezortu Cape Smokey, kde jsme čerstvě zkolaudovali prvních 20 domů. Řízení na dálku je náročné, ale máme tam stabilní tým, úřady nám vycházejí vstříc a projekt nás obrovsky nabíjí energií.

Míří s vámi do Kanady i část vaší české klientely, která od vás nakupuje nemovitosti v Praze či v Krkonoších?

Je to tak. Většinu kupujících v prvních fázích tvořili naši klienti, přátelé a lidé z Česka, kteří s námi investují v Praze nebo v Krkonoších. Až v posledních měsících začínáme kanadský a americký trh oslovovat napřímo prostřednictvím lokálního marketingu.

Také v Kanadě spolupracujete se studiem ADR. Jak tamější úřady a trh reagují na evropský přístup k urbanismu a designu? Je Kanada skutečně tak otevřená investorům?

Prostředí je velmi otevřené. Místní starosty i vládní úředníky jsme pozvali do Česka a ukázali jim naše realizace. Byli se podívat také v Malé Úpě a byli nadšení. V Kanadě dostanete stavební povolení třeba za čtrnáct dní, pak ale nastává problém – chybějí tam kapacity stavebních dělníků a infrastruktura. Museli jsme vybudovat vlastní čistírny odpadních vod, vodovody i silnice. S tím vším nám ale samospráva maximálně pomáhá.

Je pro vás a vaše klienty projekt v Kanadě i cestou k případnému exitu z Evropy vzhledem k současné bezpečnostní situaci?

Původně to opravdu vzniklo jako plán na bezpečný přístav mimo Evropu. Dnes se z toho stal projekt na dalších 30 nebo 40 let. Kanada má mezi Čechy vynikající jméno. Než si kupovat pátý investiční byt na Žižkově, dává mi obrovský smysl vlastnit nemovitost a půdu v Kanadě. V tamním bankovním i majetkovém systému je podle mé zkušenosti klíčová osobní historie, to, že tam deset let poctivě platíte daně a budujete hodnoty, vám otevírá dveře.

Plánujete postupně předávat otěže mladší generaci, nebo si zatím nedokážete představit, že byste nebyl u každého klíčového rozhodnutí?

Nejstarší syn už se mnou ve firmě pracuje, dvě mladší děti studují vysokou školu: syn pomáhá s různými architektonickými projekty a dcera s marketingem. Vypadá to velmi nadějně. Mají o obor zájem, což mě těší. Určitě ale nemám ambici jim do budoucna diktovat, co a jak mají dělat. Nechci po sobě zanechávat nedotknutelné pomníky. Dokud mě práce bude bavit tak jako dnes, budu u toho. Až předám otěže, nechám jim plnou svobodu, aby naše firmy rozvíjeli podle svého. Nechci se držet u kormidla až do konce.

Zvládáte si při širokém záběru mezi Prahou, Krkonošemi a Kanadou hlídat rovnováhu? Kde na to čerpáte sílu?

Kdykoli přiletím do Kanady nebo přijedu do Malé Úpy, okamžitě se nabíjím energií. Moje práce je můj největší koníček. Když děláte to, co vás baví, s lidmi, kterých si vážíte, hranice mezi prací a odpočinkem přirozeně splývá.