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Stand: 17.09.2026, 05:34 Uhr

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Merkmal eines Tiny Houses: Die Brutto-Grundfläche beträgt weniger als 50 Quadratmeter. © Henning Kaiser/dpa/dpa-tmn

Auch auf kleinstem Raum ist Wohnen möglich: in sogenannten Tiny Houses. Wer sich für die alternative Wohnform interessiert, sollte sich im Vorfeld über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren.

Berlin - Eine große Wohnung? Muss nicht unbedingt sein. Wohnen geht auch auf kleinstem Raum, in sogenannten Tiny Houses. In den Minihäusern gibt es alles, was in der Regel auch klassische Immobilien bieten: einen Wohn- und Schlafbereich, eine Küche und ein Sanitärbereich. Nur eben vergleichsweise beengt.

Die konkrete Definition für so ein Minihaus formuliert der Tiny House Verband so:

• Ein Tiny House ist ein Kleingebäude mit einer Brutto-Grundfläche von unter 50 Quadratmetern, das stationär (ortsfest) oder transportabel ist.
• Ein Tiny House on Wheels (also ein Minihaus auf Rädern) ist ein Kleingebäude mit einer Brutto-Grundfläche von unter 50 Quadratmetern auf einem mobilen Anhänger mit Straßenzulassung.

Ob ein Tiny House dabei als fester Wohnsitz oder vielmehr als Feriendomizil oder wie ein Wohnwagen genutzt wird, ist unerheblich.

Mit Baubehörde Kontakt aufnehmen

Doch vor dem Errichten eines Tiny Houses sind unbedingt die rechtlichen Rahmenbedingungen auszuloten - ansonsten ist Ärger programmiert. „Deswegen ist es wichtig, dass der erste Weg zur Baubehörde führt, die für das Grundstück zuständig ist, auf dem das Tiny House errichtet werden soll“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Dort erfahren Interessierte, welche Vorschriften das Haus im Einzelnen erfüllen muss.

Und, wichtig zu wissen: „Auf einem Campingplatz kann dauerhaftes Wohnen etwa in einem mobilen Tiny House erlaubt sein“, so Freitag. Anders sieht es aus, wenn etwa Singles oder Paare außerhalb eines Campingplatzes dauerhaft in einem (mobilen) Tiny House wohnen möchten. „In dem Fall benötigen sie für das Minihaus ein Baugrundstück“, so Freitag. Ihm zufolge haben allerdings nur wenige Gemeinden in Deutschland extra Baugebiete für Tiny Houses ausgewiesen.

Brauche ich eine Baugenehmigung, wenn ich ein Tiny House auf meinem eigenen Grund und Boden errichten möchte?

Das ist laut Freitag von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.

Oft könne es sein, dass ein besonders kleines Tiny House nur ein sehr verschlanktes Verfahren - wie etwa das Bauanzeigeverfahren - durchlaufen muss. Dabei würden der zuständigen Baubehörde alle nötigen Planungsunterlagen gegebenenfalls durch eine vorlageberechtigte Fachperson, etwa eine Architektin oder einen Architekten, angezeigt. Wird die Gemeinde nicht innerhalb bestimmter Fristen, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, aktiv, darf man laut Freitag automatisch bauen.

Ist sogar mobil: Manche Tiny Houses stehen auf Rädern und können so umgezogen werden. © Federico Gambarini/dpa/dpa-tmn

Allerdings: Ein Tiny House sollte nicht unversichert sein – und manche Versicherungen verlangen die Kopie einer Baugenehmigung als Voraussetzung für einen Vertragsabschluss. Erteilt also die Baubehörde nicht von sich aus die Baugenehmigung, kann man laut Freitag ein formelles Baugenehmigungsverfahren beantragen. „Das kostet Gebühren und erfordert je nach Landesbauordnung auch die Einschaltung einer Fachperson wie eines Architekten, die weiteres Geld kostet“, so der Jurist. Sofern der Versicherer nicht auf die Genehmigung verzichtet, bleibe kaum eine andere Wahl.

Welche Versicherungen brauche ich denn überhaupt für ein Tiny House?

Welche Versicherung die richtige ist, hängt nach Angaben eines Sprechers des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) vor allem von seinem Standort ab. „Bei feststehenden Tiny Houses greift in der Regel die klassische Gebäudeversicherung“, so der Sprecher. Diese Police sei frei kombinierbar mit einer Hausratversicherung. Es gebe aber auch Anbieter am Markt, die eigene Produkte für diese Zielgruppe entwickelt haben.

Dieses Exemplar eines Tiny Houses bietet auf 3,30 Meter Breite und 7 Meter Länge alles, was man zum Leben braucht. © Jens Büttner/dpa/dpa-tmn

Damit die Wohngebäude- und Hausratversicherung greift, müssten Tiny Houses ständig bewohnt sein, eine Verbindung mit Ent- und Versorgungseinheiten aufweisen – und es müsse mitunter eine gültige Baugenehmigung vorliegen.

Wohnen auf zwei Etagen: Betten sind wegen ihres großen Platzbedarfs oft direkt unter dem Dach eines Tiny Houses platziert. © Federico Gambarini/dpa/dpa-tmn

Ist das Tiny House bewusst als mobile Einheit klassifiziert, die an unterschiedlichen Orten steht, benötigt die Eigentümerin oder der Eigentümer eine Wohnwagen- oder Camping-Versicherung. Diese Versicherung decke Schäden am Haus ab und lasse sich sinnvollerweise durch eine Inhaltsversicherung für den Hausrat ergänzen, sagt der GDV-Sprecher.

Wo lauern Fallstricke, wenn ich ein Tiny House auf meinem Grundstück errichte?

Keinesfalls darf beim Errichten eines Tiny Houses Freitag zufolge öffentliches Baurecht verletzt werden. Ansonsten drohe der Baustopp durch die Behörde. Im schlimmsten Fall könne es zu einem Abrissgebot kommen, weil Vorschriften missachtet wurden.

Und es gebe reichlich Vorschriften. So müssten allein Aufenthaltsräume meist bestimmte Mindestmaße für die Raumhöhe und für Fensterflächen sowie den brandschutzrechtlich geforderten zweiten Rettungsweg aufweisen. Daher kann es clever sein, wenn Tiny-House-interessierte Laien sich von anbieterunabhängigen Bausachverständigen beraten lassen.

Gilt das Baurecht auch für ein mobiles Tiny House?

Die Mobilität kann darüber entscheiden, ob öffentliches Baurecht zur Anwendung kommt. „Denn ein Wohnwagen, der nur als solcher genutzt wird, ist kein Gebäude“, so Freitag. Allerdings könne man ein Tiny House nicht wie ein Haus nutzen und glauben, nur weil es auf Rädern steht, würde das öffentliche Baurecht nicht greifen. „Wenn die Nutzungsabsicht Wohnen ist und das ortsfest und dauerhaft, dann ist auch ein solches Objekt eine bauliche Anlage im Sinne der Landesbauordnungen.“

Wie bringe ich mein nicht-mobiles Tiny House an wichtige Versorgungsnetze wie Gas, Wasser und Strom?

Der Anschluss an Versorgungsnetze erfolgt in der Regel über zentrale Versorgungsschächte auf dem Grundstück. Von dort aus verlegen Fachleute frostgeschützte unterirdische Leitungen zum Technikbereich des Tiny Houses. „Probleme sind nicht ausgeschlossen, wenn zum Beispiel ein Fernwärmenetz mit Benutzungszwang vorliegt und eine passende Übergangsstation hermuss“, sagt Freitag. dpa