С 1 сентября 2026 года разрешение на ввод объекта капитального строительства в общей модели подтверждается записью в специальном реестре. ФНС России рекомендовала инспекциям использовать сведения из него для определения объектов налога на имущество организаций. Налоговый орган сможет узнать о завершенном здании раньше, чем сведения о нем появятся в ЕГРН.

Однако дата записи в реестре не становится автоматически датой возникновения объекта налогообложения. Для имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости, нужно установить признаки недвижимости, готовность к запланированному использованию и момент признания основным средством. Регистрация права в ЕГРН важна, но отвечает на другой юридический вопрос.

Речь идет только о налоге на имущество организаций по среднегодовой стоимости. Для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, подп. 2 п. 1 ст. 374, п. 2 ст. 375 и ст. 378.2 Налогового кодекса устанавливают другую конструкцию.

После завершения строительства обычно возникают четыре даты, которые близки по времени, но не равнозначны по правовым последствиям:

1. Разрешение на ввод или запись о нем в реестре подтверждает завершение градостроительной процедуры и допускает эксплуатацию с учетом специальных требований.
2. Готовность здания к использованию в запланированных целях означает завершение капитальных вложений по п. 18 ФСБУ 26/2020.
3. Признание основным средством определяет, с какой отчетной даты балансовая стоимость участвует в налоговой базе по ст. 375 и 376 НК РФ.
4. Кадастровый учет и регистрация права в ЕГРН подтверждают существование индивидуально-определенного объекта и право на него.

Закон не требует полного совпадения этих дат. После ввода могут продолжаться работы, без которых объект нельзя использовать по проектному назначению. Тогда готовность и признание основным средством наступят позднее. И наоборот: если здание готово и фактически используется, задержка регистрации права сама по себе не объясняет его учет в составе капитальных вложений.

Поэтому основной риск создает не расхождение дат как таковое, а отсутствие документов, которые раскрывают его техническую и бухгалтерскую причину.

В письме от 10 августа 2026 г. № СД-36-21/6833@ ФНС России описала новый источник сведений для контроля. Реестровая модель введена Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 304-ФЗ. Ее дополняют постановление Правительства РФ от 25 мая 2026 г. № 596 и приказы Минстроя России от 21 апреля 2026 г. № 256/пр и от 17 июля 2026 г. № 457/пр.

Запись о вводе служит основанием для кадастрового учета и регистрации права. Сведения реестра в общем случае общедоступны, поэтому инспекции смогут сопоставлять дату ввода с бухгалтерской отчетностью и ЕГРН до завершения регистрации.

Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 299-ФЗ позволяет субъекту РФ сохранить до 1 сентября 2027 года прежний порядок выдачи разрешений. Переходный режим влияет на источник сведений, но не меняет условия налогообложения.

Письмо не дополняет Налоговый кодекс и не устанавливает новый момент начала налогообложения. Инспекция лишь раньше получает доказательство завершения градостроительной процедуры и повод проверить учет здания. Дата ввода становится сильным контрольным сигналом, но не заменяет анализ фактических обстоятельств.

По подп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения является недвижимость, учитываемая на балансе как основное средство. Статьи 375 и 376 НК РФ связывают расчет с балансовой стоимостью по правилам бухгалтерского учета. Поэтому нужно определить не только наличие здания, но и момент, когда актив отвечал условиям признания основным средством.

Гражданский кодекс разделяет недвижимую вещь и право на нее. По ст. 130 ГК РФ недвижимость определяется объективными свойствами: прочной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба. Статья 141.3 относит здания и сооружения к недвижимым вещам, а ст. 131 и 219 связывают возникновение права собственности на вновь созданный объект с государственной регистрацией.

Статья 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ также различает кадастровый учет объекта и регистрацию права. По ст. 19 орган, принявший решение о вводе, направляет в Росреестр документы для учета и регистрации. Поэтому между готовностью здания, вводом и записью в ЕГРН возможен временной разрыв.

В Тематическом обзоре Верховного Суда Российской Федерации № 4/2026 "О рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций", утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2026 г. № 6А/2026, подход раскрыт с двух сторон. Объективные свойства вещи могут свидетельствовать о недвижимости без регистрации права. Но и запись в ЕГРН не позволяет облагать налогом объект, который фактически прекратил существование. Реестр важен как доказательство, но не заменяет установление состояния вещи.

Следовательно, отсутствие зарегистрированного права не исключает налог, а разрешение на ввод не создает его автоматически. Вещно-правовую квалификацию нужно соединить с правилами бухгалтерского признания.

Пункт 4 ФСБУ 6/2020 относит к основным средствам материальный актив, предназначенный для длительного использования и способный приносить экономические выгоды. По п. 18 ФСБУ 26/2020 капитальные вложения завершены, когда объект приведен в состояние и местоположение, позволяющие использовать его в запланированных целях.

Разрешение на ввод и бухгалтерская готовность обычно близки: по ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация допускается после разрешения на ввод, а в предусмотренных случаях – специального акта. Но критерии не тождественны. Градостроительное решение подтверждает соответствие результата строительства требованиям, а бухгалтерский стандарт – возможность использовать конкретный актив так, как планировала организация.

Судебная практика подтверждает значение доказательств готовности. По делу № А12-16803/2024 кассация 20 августа 2025 года направила спор на новое рассмотрение из-за неустраненных противоречий между экспертными заключениями. Однако после повторного рассмотрения суды поддержали инспекцию. Постановлением от 3 июня 2026 г. № Ф06-2009/26 Арбитражный суд Поволжского округа оставил эти судебные акты без изменения. Сдача отдельных помещений в аренду и наличие необходимых инженерных систем подтвердили пригодность здания к эксплуатации в целом. Отделочные работы под конкретного арендатора не препятствовали признанию здания основным средством.

Расхождение между вводом, ЕГРН и бухгалтерским учетом лучше объяснять не справкой, подготовленной во время проверки, а единым досье по объекту.

В него следует включить разрешение на ввод или выписку из реестра; проектную и исполнительную документацию; перечень незавершенных работ; акты испытаний и пусконаладки; технические заключения и специальные разрешения; внутреннее решение о готовности; бухгалтерскую справку о завершении капитальных вложений и первоначальной стоимости; технический план и документы для ЕГРН; доказательства фактического использования или невозможности эксплуатации.

Важно не количество документов, а их согласованность. Проект, дефектные ведомости, акты подрядчиков, техническое заключение и бухгалтерское решение должны описывать одну причину и один период неготовности. Документы об обычных улучшениях работающего здания скорее подтвердят готовность, чем опровергнут ее.

Отдельно нужно проверить части комплекса. Ссылка на его общую незавершенность слаба, если спорное помещение уже передано подразделению, сдается в аренду или используется в производстве.

Новый реестр не вводит налог на здание "со дня разрешения" и не отменяет значение ЕГРН. Он сокращает период, в течение которого расхождение между строительными, бухгалтерскими и регистрационными данными остается незаметным для инспекции.

Для готового и используемого здания задержка регистрации права не объясняет неначисление налога. Если объект после ввода действительно нельзя использовать, более позднее завершение капитальных вложений можно обосновать. Но нужны документы о техническом состоянии, созданные при выполнении работ, а не после требования инспекции.

Поэтому главный практический вопрос после 1 сентября 2026 года звучит не так: "Есть ли запись в ЕГРН?". Он звучит иначе: "Что именно представляло собой здание на каждую отчетную дату и какими доказательствами это подтверждается?". Именно ответ на него определит, является ли разрыв между разрешением на ввод, бухгалтерским учетом и регистрацией права нормальным этапом завершения проекта или основанием для доначисления налога.