Paukenschlag bei offenen Immobilienfonds: Nachdem es schon lange Probleme gab, hat nun die Kapital­verwaltungs­gesell­schaft beschlossen, die Verwaltung des Fonds Leading Cities Invest zu kündigen. Am 26. Juni 2026 gab sie bekannt, den Fonds aufzulösen. Seit der Finanz­krise 2008 ist es der erste offene Immobilienfonds, der diesen Schritt geht.

Für Anle­gerinnen und Anleger bedeutet das, dass sämtliche Anteils­rück­gaben und Anteils­ausgaben seit Montag, den 29. Juni 2026, nicht mehr ausgeführt werden. Wichtig: Auch bereits einge­reichte Kündigungen von Anteilen werden nicht mehr ausgeführt.

Bei einer Leser­umfrage im vergangenen Jahr hatten mehrere Lese­rinnen und Leser berichtet, dass ihnen dieser Fonds in der Vergangenheit bei Sparkassen, Volks­banken und Raiff­eisen­banken verkauft wurde.

Anleger brauchen Geduld

Die Auszahlung der Anle­gerinnen und Anleger erfolgt nur noch im Rahmen der geordneten Auflösung des Fonds. Das heißt, die Kapital­verwaltungs­gesell­schaft wird nun nach und nach die Immobilien des Fonds verkaufen. Die Gesell­schaft teilt mit, dies werde „voraus­sicht­lich mehrere Jahre“ dauern und erfolge in enger Abstimmung mit der Finanz­aufsicht Bafin.

Viele Immobilien sind bereits weg. Seit 2022 seien rund 70 Prozent der ursprüng­lich „mehr als 40“ Immobilien des Fonds veräußert worden, um Anteils­rück­nahmen der Kunden bedienen zu können. Aktuell gebe es noch zwölf Immobilien in fünf Ländern mit einem Immobilien­vermögen von rund 350 Millionen Euro.

Da der Wert der Fonds­anteile schon zuletzt immer weiter reduziert wurde, werden die meisten Anle­gerinnen und Anleger vermutlich Verluste erleiden.

Börsen­verkauf nicht für alle eine Alternative

Anle­gerinnen und Anleger, die nicht so lange auf ihr Geld warten wollen, können versuchen, ihre Fonds­anteile über die Börse zu verkaufen. Das ist schon bei normal laufenden offenen Immobilienfonds nur mit deutlichen Abschlägen gegen­über dem offiziellen Anteils­wert möglich. Wer einen Käufer für seine Leading-Cities-Anteile finden will, muss daher mit massiven Einbußen gegen­über dem letzten offiziellen Anteils­wert rechnen. Finanziell kann es lohnender sein, auf die Auszahlungen aus den Immobilien­verkäufen zu warten.

Die Fonds­gesell­schaft hat bekannt gegeben, dass Anleger, die ihre Fonds­anteile bereits gekündigt haben, ihre Anteile nicht über die Börse verkaufen können. Ihre Anteile würden in den Depots mit einem Sperr­vermerk gehalten, der einen Börsen­verkauf verhindert. Laut Anbieter über­prüft die Finanz­aufsicht Bafin zurzeit die Rechts­lage und ihre Verwaltungs­praxis in diesem Punkt.

Zins­anstieg und Anteils­rück­gaben als Grund

Als Gründe für die Entscheidung nennt das Fonds­management die Folgen des Zins­anstiegs. „Höhere Finanzierungs­kosten, rück­läufige Trans­aktions­volumina und anhaltende Mittel­rück­gaben“ hätten den Leading Cities Invest belastet.

Immer wieder musste der Fonds in den vergangenen Jahren den Wert seiner Fonds­anteile reduzieren. Im November 2023 lag der Kurs noch bei 102,20 Euro, zuletzt bei 57,06 Euro – ein Rück­gang von 44 Prozent.

Ein Teufels­kreis: Sinkt der Fonds­wert, werden weitere Anle­gerinnen und Anleger aufgeschreckt, die ihre Anteile loswerden wollen. Das führt dazu, dass in schwierigem Markt­umfeld Immobilien verkauft werden müssen, um die Rück­gabewünsche zu finanzieren. Um diesen Mecha­nismus zu durch­brechen, hatten zuletzt auch die offenen Immobilienfonds Wertgrund Wohnselect D und Fokus Wohnen Deutschland und der UBS Euroinvest Immobilien die Anteils­rück­gabe ausgesetzt.

Dahinter steht ein grund­sätzliches Konstruktions­problem: Die Vermögens­werte im Fonds (hier Immobilien) sind deutlich weniger gut handel­bar als das Produkt selbst. In ruhigen Markt­phasen fällt das kaum auf. Gerät der Markt aber in Turbulenzen, können sich die Schwächen dieses Konstrukts schnell und schmerzhaft zeigen. Mehr zu den Gefahren des Liquiditäts­risikos beschreiben wir im Artikel Wenn Anleger ihre Geldanlage nicht mehr loswerden.

Die Stiftung Warentest hatte den Leading Cities 2025 genauer analysiert, weil Anleger im Jahr 2023 besonders viele Anteile gekündigt hatten und der Fonds 2024 daher viele Immobilien verkauft hatte. Dabei fiel uns auf, dass die Immobilien, die der Fonds verkaufte, stärker gegen­über dem Vorjahr abge­wertet worden waren als solche, die der Fonds behielt. Wir ermittelten beim Lead­ing Cities ein Minus von 12,2 Prozent für den Bestand Ende 2024. Bei den Verkäufen war der prozentuale Abschlag mehr als doppelt so hoch. Unsere Fragen dazu, etwa ob gerade nicht so gefragte Objekte verkauft worden waren, beant­wortete Kanam damals nicht. Der Fonds war weniger trans­parent als andere. Seit dem Rechen­schafts­bericht 2021 nannte er keine Kauf- und Verkaufs­preise mehr.

Neue Rück­gaberegeln seit April

Der Gesetz­geber war den Fonds­gesell­schaften zuletzt noch entgegen­gekommen. Seit 16. April dürfen offene Immobilienfonds Rück­gaben von Fonds­anteilen zeitlich stre­cken oder verteuern, wenn viele Anlegende aussteigen. Der Leading Cities von KanAm akti­vierte die Gebühren am 16. April, es half aber wohl nicht mehr.

Immobilienfonds sind keine sichere Anlage

Eine Leser­umfrage vor einem Jahr für unseren Artikel Geringe Renditen, hohe Risiken hatte gezeigt, dass viele Banken und Berater ihren Kunden offene Immobilienfonds als sichere Geld­anlage verkauften – oft sogar an Menschen, die Verlustrisiken ausschließen wollten. Die aktuelle Entwick­lung zeigt: Offene Immobilienfonds sind riskant und eignen sich nicht als Sicher­heits­baustein für das Depot. Die Stiftung Warentest rät in der aktuellen Situation von neuen Investitionen in offene Immobilienfonds ab.

Tipp: Sichere Geld­anlagen ohne Verlustrisiko und mit guter Verzinsung finden Sie in unserem Tagesgeld-Vergleich oder unserem Festgeld-Vergleich.

Leser­aufruf für Besitzer von offenen Immobilienfonds

Haben Sie den Leading Cities Invest oder einen anderen offenen Immobilienfonds im Depot? Uns würde Ihre Erfahrung interes­sieren: Wo haben Sie den Fonds gekauft? Wurden Sie dazu beraten? Mit welchen Argumenten wurde der Fonds empfohlen? Schreiben Sie uns an: immofonds@stiftung-warentest.de