819-ПП — это постановление Правительства Москвы, регулирующее порядок выявления и пресечения незаконного и нецелевого использования земельных участков, а также ведение перечней проблемных объектов недвижимости.

О включении объекта в перечень собственники нередко узнают случайно. Чаще всего это происходит при подготовке объекта к продаже или во время юридической проверки недвижимости покупателем. Иногда собственник сталкивается с проблемой, когда пытается оформить разрешительную документацию, передать объект в залог или зарегистрировать изменения в ЕГРН.

В постановлении 819-ПП имеется несколько приложений.

Приложение № 1 содержит Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного, в том числе нецелевого использования земельных участков.

Речь идёт о порядке взаимодействия московских органов власти при выявлении нарушений на земельных участках, принадлежащих городу Москве, а также на участках, государственная собственность на которые не разграничена. Иными словами, это базовый регламент действий органов власти. Но для собственников конкретных объектов в практическом плане гораздо важнее приложение № 2.

Приложение № 2 включает в себя перечень объектов с признаками самостроя (то есть объектов недвижимости, созданных на земельных участках, не предоставленных для строительства или реконструкции, без необходимых разрешений на строительство либо с нарушением установленного порядка, если право собственности на объект зарегистрировано или сведения о нём внесены в государственный кадастр недвижимости).

По сути, это перечень объектов, обладающих признаками самовольной постройки (речь здесь идёт именно о признаках самостроя, поскольку признать объект самостроем в подавляющем числе случаев может только суд).  

Под объектами понимаются как целые здания, так и их части - пристройки, надстройки, мансарды, антресоли, и даже подвалы.

Имеющей признаки самовольной постройки считается такая постройка, которая создана на земельном участке, который не был предоставлен для соответствующих целей, либо без необходимых разрешений, а также с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.

Включение объекта в приложение № 2 к 819-ПП — наиболее опасный сценарий. В этом случае город может добиваться сноса объекта в судебном порядке. Предметом такого иска как правило становится признание объекта самовольной постройкой и его снос с возложением на ответчика всех расходов по сносу и благоустройству территории.

Но важно понимать: включение в перечень 819-ПП не означает автоматического сноса. Собственник вправе защищать свои интересы и доказывать, что объект можно сохранить.

Паниковать не нужно, но и откладывать решение проблемы не стоит. Сам по себе факт включения объекта в перечень 819-ПП ещё не означает, что ситуация безнадёжна.

Первое, что необходимо сделать, — проверить, с какой формулировкой объект внесён в перечень, указан ли кадастровый номер, имеются ли у собственника документы на земельный участок и на сам объект, соответствуют ли фактические характеристики недвижимости сведениям ЕГРН и БТИ.

После этого можно определить подходящий способ защиты.

Судебная защита может включать три различных направления.

Первый вариант — оспаривание самого включения объекта в перечень 819-ПП ещё до того, как город предъявит иск о сносе. Этот вариант возможен только если объект включён в перечень ошибочно, а признаки самовольного строительства отсутствуют.

Второй вариант — признание права собственности на объект недвижимости через суд. Такой способ предусмотрен пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. Для сохранения постройки необходимо доказать, в частности, что объект не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, постройка соответствует установленным требованиям, сохранение объекта не нарушает права и законные интересы других лиц, а земельный участок допускает размещение соответствующего объекта.

Третий вариант — дождаться иска ДГИ и Правительства Москвы о признании объекта самовольной постройкой и защищаться от этого иска. Для того, чтобы добиться отказа в иске необходимо доказать всё, что указано выше во втором варианте, а также может потребоваться доказать наступление срока исковой давности по виндикационному иску.

Проверьте, включен ли ваш объект недвижимости в перечень 819-ПП

Обратитесь к профильным юристам по самовольным постройкам

Дополнительно ответчик может заявить встречный иск о признании права собственности на объект, если он не зарегистрирован в ЕГРН. В этом случае получаем комбинацию второго и третьего варианта.

Сразу отмечу, что стратегически далеко не всегда стоит сразу заявлять первоначальный или встречный иск о признании права собственности — разумнее сначала добиться отказа в иске города о признании самостроем, а уже потом имея на руках преюдициальные судебные акты добиваться признания права собственности на объект.

Судебный путь может оказаться длительным и затратным. Однако при положительном исходе собственник получает решение суда о сохранении объекта на законных основаниях без уплаты штрафа.

В отдельных случаях (когда объект не опасен для жизни и здоровья людей, но невозможно доказать наступление сроков исковой давности) суд может сохранить объект, но при этом обязать собственника пойти на ГЗК с уплатой штрафа.

В некоторых случаях проблему можно решить без судебного разбирательства — в административном порядке. Собственник не оспаривает наличие нарушения, а обращается в Градостроительно-земельную комиссию города Москвы. Одним из важных условий сохранения объекта является выплата штрафа за изменение технико-экономических показателей объекта, рассчитанного по соответствующей методике.

Размер платежа зависит от характеристик объекта, его местоположения, ВРИ земельного участка и многих других обстоятельств. Формула расчёта является довольно сложной (она умещается на листе формата А4), поэтому сумму необходимо проверять отдельно в каждом конкретном случае.

Административный путь зачастую позволяет решить вопрос без судебных разбирательств, но он подходит не для всех объектов. Кроме того, выплата штрафа сама по себе не означает автоматической легализации любой постройки: необходимо выполнить все предусмотренные процедурой требования и собрать внушительный список документов.

Также возможно обращение в ГЗК уже на той стадии, когда город обратился в суд с иском о сносе объекта. В этом случае суды как правило дают дополнительное время для выполнения всех формальных процедур. 

ГЗК является хорошим вариантом для коммерческих объектов, которые планируется использовать для лицензируемых видов деятельности, например для медицинских клиник или магазинов алкоголя, т.к. через ГЗК возможно получить планы БТИ в так называемых "чёрных линиях", что имеет важное значение при получении лицензии.

При этом, рассматривая вариант об обращении в ГЗК, нужно иметь ввиду, что этот вариант может оказаться нерентабельным если есть высокие шансы на выигрыш дела в суде (объект без нарушений обязательных норм и правил, нет угрозы жизни и здоровью людей, нет нарушений прав третьих лиц и есть доказательства наступления срока исковой давности).

Универсального решения не существует. На практике внешне похожие объекты могут требовать совершенно разных стратегий.

Например, одну постройку целесообразно сохранить через административную процедуру ГЗК, по другой постройке будет разумнее дождаться обращения городских властей в суд и защищаться от их иска, а третью постройку сохранить вообще не удастся, поскольку она нарушает обязательные требования и такое нарушение нельзя исправить.

Поэтому до выбора способа защиты необходимо провести правовую и техническую экспертизу объекта. Следует изучить состояние самого объекта, а также правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, документы на земельный участок, техническую документацию, основания включения в перечень 819-ПП и актуальные требования к объекту.

Здесь действует простой принцип: сначала диагноз, потом лечение.

На практике собственники чаще всего допускают следующие ошибки. Многие игнорируют включение объекта в перечень 819-ПП, надеясь, что проблема решится сама собой, и откладывают обращение к специалисту до момента, когда город уже инициировал судебное разбирательство.

Другие выбирают способ защиты только по критерию стоимости, не оценивая перспективы и возможные последствия, либо сами обращаются в суд с иском о признании права собственности там, где вопрос возможно решить только через ГЗК.

Немаловажен и статус самого собственника объекта недвижимости. В ряде случаев мы рекомендуем нашим доверителям заранее получить статус индивидуального предпринимателя с нужным ОКВЭДом 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Это необходимо для того, чтобы иметь возможность выбора подсудности между районным или арбитражным судом в случае подачи городскими властями иска о сносе объекта и/или при подаче иска о признании права собственности на объект.

819-ПП — это не окончательный приговор, а сигнал о необходимости срочно разобраться в ситуации. Дальнейшие последствия зависят прежде всего от того, нарушаются ли возведением объекта права третьих лиц, можно ли доказать в суде наступление срока исковой давности, а также в каком техническом состоянии находится объект, есть ли нарушения строительных, пожарных, санитарных и иных норм, а также угрожает ли объект жизни и здоровью людей.

Главное — не затягивать. Проверьте, включен ли ваш объект недвижимости в перечень 819-ПП, выясните основания включения и получите профессиональную оценку перспектив легализации объекта. Чем раньше вы начнёте решение проблемы, тем больше у вас будет вариантов для её решения.