Bei unternehmerischen Beteiligungs­modellen der Project-Gruppe aus Nürn­berg und Bamberg ist der Groß­teil des Anlegergeldes verloren. Die Stiftung Warentest hat die Jahres­abschlüsse 2024 von zehn Alternativen Investmentfonds (AIF) der Gruppe analysiert, die Privat­anlegern offen standen. Für einen weiteren, „Reale Werte 12“, lagen nur die Zahlen für 2023 vor.

Im besten Fall ist demnach gut die Hälfte des einge­zahlten Kapitals weg, häufig sind aber sogar mehr als drei Viertel verloren.

Anleger zahlten 750 Millionen Euro ein

Insgesamt hatten die Anle­gerinnen und Anleger inklusive Agio 750 Millionen Euro einge­zahlt. In Form von Ausschüttungen erhielten sie 107 Millionen Euro. Die kumulierten Verluste betragen 543 Millionen Euro. Das Rest­vermögen der untersuchten AIF liegt also bei sehr mageren 100 Millionen Euro. Das ist besonders deswegen erstaunlich, weil die Project-Angebote damit warben, eher risikoarm zu sein.

Fonds warben mit über­schaubaren Risiken

Die Project-Gruppe legte geschlossene Fonds und Alternative Investmentfonds (AIF) auf. Anleger zeichneten zu Beginn Anteile, bis das anvisierte Kapital insgesamt erreicht war und die Fonds geschlossen wurden. Sie zahlten das Geld auf einmal oder in Raten ein. Damit finanzierte Project Immobilien­projekte, die andere Unternehmen aus der Gruppe umsetzten. Sie bauten und verkauften zum Beispiel Wohnungen in Berlin und anderen Städten oder entwickelten Gewerbeimmobilien.

Solche Projekte zu entwickeln ist gewöhnlich riskanter, als ein bestehendes Gebäude zu kaufen zu vermieten. Project warb jedoch damit, dass die eigenen Angebote nicht besonders riskant seien. Denn die Fonds finanzierten Projekte nur mit dem Geld der Anleger, ohne Bank­kredite aufzunehmen. Banken erhalten ihre Darlehen auch dann voll zurück, wenn es nicht so gut läuft wie geplant. Das geht dann zu Lasten der Anleger. Ohne solche Kredite schien das Verlustrisiko für Anleger daher geringer zu sein. Selbst Branchenkenner waren daher über­rascht, als wichtige Gesellschaften der Gruppe 2023 Insolvenz anmeldeten.

Lage deutlich schlechter als 2022

Die Stiftung Warentest ging daher 2024 der Frage nach, welche Lehren sich aus dem Fall ziehen lassen. Damals lagen Jahres­abschlüsse aus dem Jahr 2022 für die Fonds vor. Eigentlich hätten diese vor allem bei schon vor etlichen Jahren aufgelegten Fonds gut aussehen müssen. Denn viele Jahre waren die Immobilien­preise stark gestiegen.

Doch schon aus den Abschlüssen für 2022 ergaben sich hohe Verluste für Anleger, also bereits vor den Insolvenzen vieler Unternehmen der Project-Gruppe ab August 2023: Das Fonds­vermögen und Ausschüttungen erreichten das einge­zahlte Kapital inklusive Agio bei weitem nicht mehr. Vor allem AIF mit Ratenzahlung schnitten schlecht ab. Doch nur beim „Metro­polen 21“ war damals schon mehr als die Hälfte weg.

Mitt­lerweile hat sich das Bild dramatisch verschlechtert. Nun ist auch bei den Angeboten mit Einmalzahlung mehr als die Hälfte weg.

Noch schlimmer ist die Lage bei den Angeboten, in die Anleger in Raten einzahlten. Beim Fonds „Metro­polen 21“ etwa entspricht das ausgewiesene Fonds­vermögen nur noch 13 Prozent des einge­zahlten Kapitals.

Spärliche Informationen vom Insolvenz­verwalter?

Ob es am Ende so ausgeht, ist unsicher. So heißt es in den Jahres­berichten, hier dem „Metro­polen 21“: „Mangels nach­prüf­barer Informationen zur Bewertung der insolventen Objektgesell­schaften, können die im Rahmen der Bewertung getroffenen Annahmen und Schät­zungen erheblich von den später erzielten Ergeb­nissen abweichen.“ Denn der Insolvenz­verwalter habe nur rudimentäre Informationen geliefert, die nicht über­prüf­bar gewesen seien. Der Wirt­schafts­prüfer hat aus diesem Grund auch den Prüfungs­vermerk bei den Fonds versagt.

Der Insolvenz­verwalter Volker Böhm von Schultze & Braun weist den Eindruck zurück, zu magere Informationen geliefert zu haben: Er habe den Fonds­gesell­schaften alle jeweils verfügbaren Informationen über den Stand der Verfahren sowie über die voraus­sicht­lichen wirt­schaftlichen Ergeb­nisse der einzelnen Objektgesell­schaften über­mittelt: Was der Wirt­schafts­prüfer anspreche, betreffe „Detail­analysen, die möglicher­weise für die Arbeit eines Wirt­schafts­prüfers erforderlich wären. Ihre Erstellung gehört nicht zu den Aufgaben des Insolvenz­verwalters und wäre nur mit erheblichem zusätzlichem Aufwand möglich, der aus der Insolvenzmasse nicht finanziert werden kann.“ Der Insolvenz­verwalter sei angehalten, die vorhandenen Mittel im Interesse der Gläubiger einzusetzen, um eine best­mögliche Gläubigerbe­friedigung zu ermöglichen.

Bei Project hat er erreicht, dass mehr als 1 000 Wohnungen fertiggebaut wurden. Das gelingt bei Insolvenz­verfahren von Immobilien­entwick­lern selten. Die Wohnungs­käufer haben dafür auf Schadens­ersatz­ansprüche aus dem Verfahren verzichteten. Böhm ist über­zeugt, dass das nicht nur den Gläubigern zu Gute kommt: „Davon profitieren auch die Kapital­anleger.“

Müssen die Fonds noch für Projekte zahlen?

Anle­gerinnen und Anleger sollten sich aber keine großen Hoff­nungen machen, dass alles doch nicht so schlimm ausgeht, wie es derzeit aussieht. Denn viele Grund­stücke und Bauprojekte hat der Insolvenz­verwalter mitt­lerweile verkauft. Damit steht fest, wie viel maximal an die Fonds­gesell­schaften verteilt werden könnte. Was genau übrig bleibt, ist aber erst nach Abschluss der Insolvenz­verfahren klar. Die Fonds warnen in ihren Geschäfts­berichten, es könne sein, dass „der Insolvenz­verwalter in Einzel­fällen weitere Einlagen von den Beteiligungs­gesell­schaften einfordert“. Sie hätten allerdings im Februar 2023, also vor der Insolvenzwelle, vereinbart, dass ausstehende Einlagen nicht mehr einge­fordert werden können.

Das sei die recht­liche Auffassung der jeweiligen Fonds­gesell­schaft, entgegnet Insolvenz­verwalter Böhm uns gegen­über. Er teile diese Auffassung nicht: „Den betroffenen Beteiligungs­gesell­schaften ist insbesondere bekannt, in welchen Verfahren nach derzeitiger Einschät­zung eine Unter­deckung verbleiben könnte und wo deshalb die Prüfung etwaiger Einlage­ansprüche in Betracht kommt.“ 

Wir haben bei WIDe Wert­immobilien Deutsch­land-Gruppe aus Eber­manns­tadt nachgefragt. Sie hat die Kapital­verwaltungs­gesell­schaft Project Investment AG Ende 2024 über­nommen und verwies uns an ihre Tochter. Christian Bauer, Vorstand der Project Investment AG, äußerte sich nicht dazu, in welchen Fällen der Insolvenz­verwalter noch Einlagen einfordern könnte. Er gab auch keine Einschät­zung, ob die tatsäch­lichen Ergeb­nisse eher besser oder schlechter ausfallen könnten, als es die bisherigen Zahlen nahelegen.

Verkauf brachte nur ein Drittel der investierten Summe

Die hohen Verluste der Fonds begründete Bauer mit ausbleibenden Verkäufen von Immobilien und damit geringeren Rück­flüssen in Folge des Angriffs­kriegs auf die Ukraine und der Corona-Pandemie. Kosten seien gestiegen, der Baufort­schritt habe sich verzögert. Das sei auf eine historisch hohe Inflations­rate, stark gestiegene Zinsen für Immobiliendarlehen und eine allgemeine Zurück­haltung beim Kauf von Immobilien getroffen. 

Dass alle Fonds hohe Verluste aufweisen, liegt maßgeblich daran, dass oft mehrere von ihnen in dasselbe Projekt investierten. Die Stiftung Warentest ist der Frage nachgegangen, was die Immobilien beim Verkauf erbrachten. Das war zum Teil erschre­ckend wenig. Vor allem zwei Grund­stücke in der Babels­berger Straße in der Nähe des Haupt­bahnhofs Potsdam fallen negativ auf (siehe Foto). Dort sollte unter anderem ein Büro­gebäude entstehen. Alle Fonds zusammen steckten 20,7 Millionen Euro beziehungs­weise 21,3 Millionen Euro in die beiden Projekte Babels­berger Straße und Babels­berger Straße West.

Verkaufen ließen sie sich aber nur für 3,3 Millionen Euro beziehungs­weise 2,0 Millionen Euro, also 84 Prozent beziehungs­weise 91 Prozent weniger als das, was die Fonds einge­setzt hatten. Die Babels­berger Straße West lief damit am schlechtesten von allen Immobilien, die wir betrachtet haben. Insgesamt erbrachten die Immobilien aber gerade mal ein Drittel des Betrags, den die Fonds in sie gesteckt hatten.

Wie sieht eine gerechte Lösung aus?

Es ist nicht nur unfass­bar viel Geld weg. Zudem stellt sich die Frage, wer wie viel von den Verlusten tragen muss. So hatten die Fonds ihre Einlagen in unterschiedlichem Umfang erbracht. Müssten sie die Differenz nicht unter­einander ausgleichen? Außerdem gab es bei manchen Fonds unterschiedliche Tranchen. Einige gewährten feste Ausschüttungen, andere nicht. Hatten diejenigen, die schon einen Teil ihres Kapitals in Form von Ausschüttungen zurück­erhalten haben, Glück im Vergleich zu denjenigen, die das Kapital in den Fonds ließen? Oder sollten letztere mehr von dem erhalten, was noch zurück­fließt? Dazu äußerte sich Project-Investment-Vorstand Bauer nicht konkret: „Es handelt sich um komplexe Themen, die uns in der Geschäfts­führung der Project Investment AG (KVG) ebenfalls beschäftigen und die wir im Interesse der Anleger bearbeiten.“ Ein regel­mäßiger Informations­austausch mit dem Insolvenz­verwalter habe unter anderem das Ziel, die komplexen Sach­verhalte zu klären. Es sei beabsichtigt, die Jahres­abschlüsse 2025 noch im laufenden Kalender­jahr aufzustellen und prüfen zu lassen.

Auch der Abschluss der Insolvenz­verfahren ist noch nicht absehbar. Insolvenz­verwalter Böhm erläutert dazu: „Die Dauer hängt unter anderem davon ab, ob bei offenen Fragen zu möglichen weiteren Eigen­kapital­einlagen eine einvernehmliche Lösung erzielt werden kann oder ob eine gericht­liche Klärung erforderlich wird.“ Eine Einigung würde die Abwick­lung entsprechend beschleunigen; streitige Verfahren würden sie entsprechend verlängern.

Mehrere Sammelklagen laufen

Mit der behaupteten Sicherheit war es jedenfalls nicht weit her. Kerstin Kondert, Vorstands­vorsitzende des Aktions­bunds Aktiver Anleger­schutz e.V. aus Berlin, schildert den aus ihrer Sicht wesentlichen Punkt für das Scheitern von Project: „Die Gruppe hat die Finanzierung der Bauvorhaben gerade nicht nur mit Eigen­kapital der Anleger geplant“. Vielmehr habe sie Anzah­lungen von Wohnungs­käufern mit einkalkuliert, also eine weitere Finanzierungs­quelle: „In dem sich verändernden Markt konnte die Gruppe nicht mehr wie geplant verkaufen, weswegen wesentliche Gelder zur Fertigstellung fehlen.“

Einige Anle­gerinnen und Anleger versuchen, ihren Schaden über den Rechtsweg ersetzt zu bekommen. Die Rechts­anwalts­kanzlei Schirp Schmidt-Mors­bach hat mitt­lerweile sechs beziehungs­weise sieben Sammelklagen für Mitglieder des Aktions­bundes und weitere Project-Anleger bei den Fonds „Wohnen 14“ und „Metro­polen 16“ einge­reicht, zudem weitere bei Fonds, die Privat­anlegern nicht offen­standen. Weitere für die Fonds Metro­polen 17 und 18 sollen zeit­nah folgen, danach auch bei anderen Fonds.

Muster­verfahren bei einem Fonds beantragt

Zudem gibt es Anträge auf Muster­verfahren. Im ersten Halb­jahr 2026 hat das Land­gericht Nürn­berg-Fürth hat 27 Anträge von Anlegern des Fonds „Project Wohnen 14“ für ein Musterverfahren nach dem Kapital­anleger­muster­verfahrens­gesetz (KapMuG) veröffent­licht. Für ein solches Muster­verfahren sucht das dafür zuständige Ober­landes­gericht einen der Antrag­steller als Musterkläger aus und klärt Fragen, die auch andere Anle­gerinnen und Anleger betreffen.

Die Tilp Rechtsanwaltsgesellschaft aus Kirchentellins­furt und Hahn Rechtsanwälte aus Bremen, die jeweils Antrags­steller vertreten, wollen unter anderem fest­stellen lassen, dass Rendite­angaben im Verkaufs­prospekt unrichtig waren und Nach­träge zu Bauverzögerungen hätten veröffent­licht werden müssen. Der Tilp-Rechts­anwalt Marc Dreher kündigte Muster­verfahrens­anträge für weitere Fonds an und hofft, dass es nun zügiger voran­geht, „weil das Gericht den Fall schon kennt“. Durch die Muster­verfahren sei das Kostenrisiko für die Anleger geringer als bei Klagen ohne Muster­verfahren.

Klagen in Form von Streitgenossenschaften

Die Rechts­anwältin Petra Brock­mann von Hahn Rechts­anwälte will dagegen zu weiteren Fonds keine Muster­fest­stellungs­anträge stellen, „sondern statt­dessen Sammelklagen in Form von Streitgenossenschaften“ anbieten. Denn der Gesetz­geber habe die Muster­verfahren geändert und unter anderem Warte­fristen für Gerichte einge­führt. Wenn das Ober­landes­gericht das Muster­verfahren zum Project Wohnen 14 eröffnet, seien längst die Ansprüche von Anlegern verjährt, die keine Klage erhoben haben. Eine Anmeldung von Ansprüchen sei dann wegen der bereits abge­laufenen 10-jährigen Höchst­frist nicht mehr sinn­voll. Damit sei ein Vorteil der Muster­verfahren verloren gegangen. Beim Project Metro­polen 18 laufe bereits eine Prospekthaftungs­klage, zudem sind weitere in Vorbereitung. Auch beim Wohnen 15 seien Klagen einge­reicht worden, weitere seien in Vorbereitung, darunter zahlreiche für die Fonds Metro­polen 16 und 20.

Verjährungs­fristen beachten

In jedem Fall dürfte es noch Jahre dauern, bis rechts­kräftige Entscheidungen vorliegen. Wer bisher noch nichts unternommen hat, kann noch recht­liche Schritte wegen Fehlern im Prospekt ergreifen, falls noch keine zehn Jahre seit der Zeichnung vergangen sind. Außerdem dürfen nicht mehr als drei Jahre vergangen sein, seit die Anleger von den Fehlern erfahren haben. Erste Probleme bei Project wurden im August 2023 bekannt. „Es könnte damit sein, dass Ende dieses Jahres die Verjährung eintritt“, erläutert Rechts­anwalt Dreher: „Wir gehen aber nicht davon aus, denn kaum ein Anleger dürfte damals schon Fehler in den Prospekten erkannt haben.“ Auch Brock­mann rät dazu, bis Jahres­ende „vorsorglich verjährungs­hemmende Schritte zu ergreifen.“