Csökkent a kihasználtság

A Graphisoft Park második negyedéves jelentésének leginkább figyelemre méltó pontja a kihasználtság alakulása. A mutató március végén még 96 százalékon állt, június végére azonban 94 százalékra csökkent. Ez egyben azt jelenti, hogy a kihasználtság az egy évvel korábbi 95 százalékos szint alá került.

A változás hátterében ugyanakkor nem bérlők távozása áll.

Több társaság is meghosszabbította a szerződését, de az új megállapodásban már kisebb területet bérel. A folyamat jól illeszkedik ahhoz, ami a budapesti irodapiac egészén látható: a vállalatok az irodai jelenlét fenntartása mellett igyekeznek hatékonyabban kihasználni a rendelkezésükre álló területet.

A 94 százalékos kihasználtság még így is érdemben meghaladja a budapesti irodapiac 88 százalékos átlagát.

A szerződésállomány közben hosszabb lett. A súlyozott átlagos hátralévő bérleti idő, vagyis a WAULT az első negyedév végi 4,4 évről 4,6 évre emelkedett. A jelenlegi bérlők első szerződéskötése óta eltelt átlagos idő már 17,1 év, szemben a március végi 16,7 évvel. A kihasználtság visszaesése mögött tehát inkább területoptimalizálás, mint bérlővesztés húzódik meg.

A profiton egyelőre nem látszik a kihasználtság csökkenése

Ez alapján a Graphisoft Park bérletidíj-bevétele a második negyedévben 4,36 millió euróról 4,44 millió euróra emelkedett, ami közel 2 százalékos növekedésnek felel meg. A bevételt a szerződésekben szereplő indexálások támogatták, és ezek egyelőre ellensúlyozták a kihasználtság csökkenését.

A működési költségek eközben 889 ezer euróról 665 ezer euróra, mintegy 25 százalékkal mérséklődtek. A nagy különbséget részben az magyarázza, hogy a tavalyi második negyedévben még megjelentek a déli fejlesztési terület értékesítéséhez és a vezetőváltáshoz kapcsolódó egyszeri kiadások.

Az egyéb nettó bevétel 125 ezer euróról 175 ezer euróra nőtt. Ebben a bérlők által finanszírozott bérleménykialakítások és felújítások mellett a szerződések lejárata előtt végrehajtott területcsökkentésekért fizetett kompenzációk is szerepet játszottak.

Az EBITDA így 3,59 millió euróról 3,95 millió euróra emelkedett, ami 10 százalékos javulás.

Az üzemi eredmény 2,03 millió euróról 2,44 millió euróra nőtt, vagyis éves összevetésben 20 százalékkal javult.

A pénzügyi sorok szintén kedvezően alakultak. A nettó kamatköltség 301 ezer euróról 264 ezer euróra csökkent, miközben az egyéb pénzügyi eredmény a tavalyi 45 ezer eurós veszteségből 145 ezer eurós nyereségbe fordult. Ebben fontos szerepe volt a forint erősödésének, amely felértékelte a társaság forintban tartott eszközeit.

A második negyedéves pro forma adózott eredmény ezek hatására 1,66 millió euróról 2,29 millió euróra ugrott, ami 38 százalékos növekedést jelent.

Az osztalék húzta le a nettó eszközértéket

A független értékbecslő június végén 213,65 millió euróra becsülte a Graphisoft Park teljes ingatlanállományának értékét. Ez 1,2 százalékkal magasabb a tavaly év végi 211,07 millió eurónál, és 0,7 százalékkal haladja meg a március végi értéket.

Az emelkedés mögött nem a hozamelvárások lazítása áll: az értékbecslő továbbra is átlagosan 8 százalék körüli hozammal számolt. Az ingatlanok értékét elsősorban a stabil bérlői állomány, a hosszú szerződések és a piaci átlagnál magasabb kihasználtság támasztotta meg.

A valós nettó eszközérték ugyanakkor az első negyedév végi 172,5 millió euróról 158,4 millió euróra, az egy részvényre jutó érték pedig 17,11 euróról 15,71 euróra csökkent.

Ez nem az ingatlanportfólió leértékelődését jelzi, hanem nagyrészt a május végén kifizetett 18,5 millió eurós osztalék következménye.

Ha az 1,83 eurós részvényenkénti osztalékot hozzáadjuk a június végi nettó eszközértékhez, részvényenként 17,54 eurót kapunk. Ez már 43 eurócenttel meghaladja a március végi értéket.

A hitelállomány az év végi 66,75 millió euróról 65,18 millió euróra csökkent, ami az ingatlanvagyon értékének 31 százaléka. A készpénzállomány 20,62 millió euróról 6,41 millió euróra esett vissza, elsősorban az osztalék kifizetése miatt.

A társaság időközben aláírta a 2026 végén lejáró UniCredit-hitel refinanszírozásáról szóló szerződést is. A futamidőt három évvel hosszabbították meg. Mivel a lejáró NHP-hitel kamatterhe a kapcsolódó kamatcsere-ügyletek miatt eddig gyakorlatilag elhanyagolható volt, a refinanszírozás 2027-ben várhatóan mintegy 450 ezer euró többletkamatot okoz. Ez a teher a későbbi törlesztésekkel fokozatosan csökkenhet.

A Graphisoft Park jelenlegi hiteleinek kamata a kamatcsere-ügyleteknek köszönhetően szinte teljes egészében rögzített, az átlagos kamatláb az első félévben 2,72 százalék volt.

Idén már másodszor emelték meg az előrejelzést

A menedzsment a kihasználtság csökkenése ellenére ismét javított a 2026-os profitvárakozáson. A pro forma adózott eredményre adott prognózist 8,4 millió euróról 8,7 millió euróra emelték. A társaság az első negyedéves jelentésben már végrehajtott egy hasonló, 300 ezer eurós emelést, így az év eleji 8,1 millió eurós várakozás összesen 600 ezer euróval került feljebb.

A mostani javítás elsősorban a vártnál kedvezőbb pénzügyi eredménynek köszönhető. A Graphisoft Park a korábbi 1,4 millió euró helyett már csak 1,2 millió eurós nettó pénzügyi költséggel számol. A prognózisban használt átlagos euróárfolyamot közben 375 forintról 365 forintra módosították. Az erősebb forint a társaság működési költségeit euróban számolva növeli, a forintban tartott eszközökön elszámolt árfolyameredményt viszont ennél nagyobb mértékben javíthatja.

A bérletidíj-bevételre adott 17,5 millió eurós és az egyéb bevételre vonatkozó 600 ezer eurós előrejelzés nem változott. Az EBITDA 16,2 millió euró lehet, szemben a tavalyi 15,77 millió euróval, az üzemi eredmény pedig 9,55 millió euróról 10 millió euróra nőhet.

A 8,7 millió eurós pro forma profit közel 5 százalékkal haladná meg a 2025-ös normál üzletmenetből származó eredményt.

A negyedév egyszerre mutatta meg a Graphisoft Park üzleti modelljének erejét és az irodapiaci alkalmazkodás jeleit. A bérlők maradnak, de kevesebb területet használnak. A bevételi indexálások, a költségek csökkenése és a kedvező pénzügyi eredmény egyelőre bőven ellensúlyozza ezt a hatást, a következő negyedévekben azonban már érdemes lesz figyelni arra, hogy sikerül-e ismét feltölteni a most felszabadult területeket.

A Graphisoft Park árfolyama az elmúlt hónapokban 15 euró közelében mozgott, idén pedig 11,5 százalékot emelkedett, amivel relatíve alulteljesítő a BUX indexhez képest. Érdemes azonban emlékezni rá, hogy a társaság jelentős mértékű osztalékot fizetett májusban, a részvényenkénti 1,83 eurós osztalékkal korrigálva 24,6 százalék az idei teljes hozam.

Címlapkép forrása: Shutterstock