Hohe Gewerbemieten Helmholtzplatz: Ein Kiez verliert seine Läden

In der Buchbox, einem großen, hellen Buchladen am Helmholtzplatz in Prenzlauer Berg, albern ein paar Kinder herum. Der Inhaber des Geschäfts, David Mescher, möchte sich zum Gespräch aber nicht in ein Hinterzimmer zurückziehen, er sucht Sitzwürfel zusammen und setzt sich neben die Kinder. Bis vor einiger Zeit haben Kinder noch einen Großteil seiner Kundschaft ausgemacht. Mittlerweile ist das anders, wie er sagt. Die Kinder sind älter geworden oder weggezogen, der kinderreiche Kiez um den Helmholtzplatz hat sich verändert.

Die Zahl der unter 18-Jährigen, die rund um den Helmholtzplatz leben, ist eigenen Berechnungen zufolge, die auf Zahlen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg basieren, seit 2021 gesunken, auch die der Menschen im Alter zwischen 27 und 45 Jahren ist seit 2021 stetig zurückgegangen. Die Bewohner des Kiezes haben sich verändert. Kinderbücher verkauft Mescher jetzt viel weniger. Doch das ist nicht sein einziges Problem.

Innerhalb von 15 Jahren ist die Miete, die er für die Räume der Buchhandlung zahlt, um 78 Prozent gestiegen, wie er erzählt. Als die letzte Erhöhung vor zwei Jahren kam, dachte er erst, die Buchhandlung würde das schaffen. Hat sie dann aber nicht, zumindest nicht ganz. Kürzlich sah er sich gezwungen, den Laden zu verkleinern, ein Raum wird künftig als Büro vermietet, momentan ist dort noch Baustelle. Auch das Mitarbeiterteam hat er verkleinert.

Wer in Prenzlauer Berg einen Laden eröffnen will, muss in guten Lagen mit Preisen von zwischen 20 und 30 pro Quadratmetern rechnen. Berlinweit ist das bei Weitem noch nicht Spitzenklasse. Die teuersten Straßen im Gewerbemieten-Monopoly liegen in Charlottenburg-Wilmersdorf. In der Tauentzienstraße zahlen Ladeninhaber laut Bezirk zwischen 280 und 300 Euro Miete pro Quadratmeter.

Wie sich Gewerbemieten in den letzten Jahren entwickelt haben, ist schwer einzuschätzen. Einen öffentlichen Mietspiegel für Gewerbemieten gibt es nicht. Ein Problem, wie Experten finden. Dadurch fehle es an Transparenz. Auch auf Bundesebene gibt es keine Erfassung der Gewerbemieten. Fakt ist, dass Vermietern bei Gewerbemieten keine Grenzen gesetzt sind, es gibt keine per Gesetz festgelegte Mietpreisbremse in Berlin, auch im Rest des Landes nicht.

Gewerbemietrecht ist keine Landes-, sondern Bundessache. Berlin hat nach Angaben der Wirtschaftsverwaltung bereits zwei Mal mittels Initativen auf Bundesebene angeregt, die Gewerbemieten zu regulieren. Bislang hat sich nichts getan. Der Senat prüfe immerhin derzeit, ob ein Gewerbemietspiegel künftig möglich ist und inwiefern der Kündigungsschutz für Gewerbemieter verbessert werden könne.

Eine regulierendes Gegengewicht gibt es allerdings schon: die Zahlkraft potentieller Mieter. Experten beobachten seit Jahren steigenden Ladenleerstand in Berlin. In einer Antwort auf eine Kleine Anfrage von Ende 2024 schreibt der Senat von einer Leerstandsquote in Berlin von 20 Prozent. 2015 sei es demnach noch die Hälfte gewesen. Dementsprechend sind die Gewerbemieten in den vergangenen drei Jahren laut dem IVD-Bildungsinstitut in vielen attraktiven Gegenden kaum noch angestiegen.

Verantwortlich für die angespannte Lage vieler Einzelhändler sind aber nicht nur die saftigen Gewerbemieten, sondern auch die nachlassenden Kaufkraft der Kundschaft. Die Inhaberin eines Kinderkleidungsgeschäfts in der Nähe des Helmholtzplatzes berichtet, dass anders als vor ein paar Jahren kaum noch jemand spontan etwas mitnimmt. Ihre Miete sei immerhin seit fast 30 Jahren relativ stabil geblieben, weil sie zu Beginn einfach gut verhandelt habe.

Gegenüber von ihrem Laden hat ein weiteres Kinderkleidungsgeschäft im vergangenen Jahre geschlossen, wie sie erzählt. Noch immer steht das Geschäft leer, nur der blaue Kopf einer Kinderbekleidungsmarke ziert die ziemlich lange mit Bauplane zugeklebte Ladenfront.

Auch Matthias Bernt, stellvertretender Direktor des Leibniz-Instituts für Raumbezogene Sozialforschung beobachtet diese Entwicklung im Helmholtzplatz-Kiez. Immer mehr Läden des täglichen Bedarfs wie Bäckereien müssten schließen und "dann eröffnet das 200. Latte-macchiato-Café, das niemand mehr braucht", sagt er. Es mache die Kieze unattraktiv, wenn alle Läden schließen müssten, die etwas Besonderes hätten.

Als Problem sieht Bernt nicht nur die teuren Gewerbemieten, sondern eben auch die Verdrängung vieler potentieller Kunden. Zum einen habe es zuletzt erneut eine Verdrängungswelle gegeben, da einige Verträge mit Mietpreisbindungen ausgelaufen seien. "Wenn Vermieter ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, dann kontrolliert eigentlich niemand so richtig, ob die Eigentümer dann auch wirklich einziehen", so Bernt.

Matthias Bernt, Leibniz-Instituts für Raumbezogene Sozialforschung

Ein großes Problem in dem Kiez um den Helmholtzplatz seien außerdem die Wohnungsvermietungen auf Zeit, sagt Bernt. Eine Vermietungsplattform spuckt bei der Suche sofort knapp 400 Angebote für möblierte Wohnungen um den Helmholtzplatz aus, die zeitlich befristet vermietet werden: 1.200 Euro für ein Zimmer, 2.980 für drei. Teilweise seien in einigen Häuser nur noch der kleinste Anteil konventionell vermietete Wohnungen, der Rest Ferienwohnungen oder möblierte Untervermietungen, so Bernt.

Da wohnen ihm zufolge teils Mitarbeiter internationaler Tech- Unternehmen, aber teils auch Essenslieferanten zu viert in einem Zimmer. In Untermietverträgen greift der Mietpreisdeckel nicht. Familien könnten sich den Zuzug in die Gegend schlicht nicht mehr leisten.

Mitte April hatte der Senat versucht, dieses mögliche Schlupfloch der Wohnungsvermietungen auf Zeit in Angriff zu nehmen und hat beschlossen, dass befristete Vermietungsangebote künftig von den Bezirken genehmigt werden müssen. Genauso wie bereits seit mehreren Jahren die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung vom Bezirk genehmigt werden muss.

Zumindest in der Theorie. In der Praxis geben einige Bezirke auf Nachfrage selbst zu, der Prüfung der Ferienwohnungsinserate nicht vollständig nachkommen zu können, weil dafür schlicht die Mitarbeiter fehlen. Offenbar plant die Senatsverwaltung an der Stelle, dagegenzusteuern. Derzeit sucht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einen Mitarbeiter, der gegen Vermieter vorgeht, die überhöhte Mieten verlangen.

Ob das Gewerbebetreibern hilft, ist fraglich. Der Bezirk Pankow, zu dem auch Prenzlauer Berg gehört, teilt auf Anfrage mit, dass man Einzelhändler beratend unterstütze, wenn diese Hilfe benötigten. Was das konkret bedeutet, wird nicht deutlich.

David Mescher zeigt sich zuversichtlich, dass er mit der Veränderung seine Buchhandlung halten kann. Viele seiner Kunden kommen nach wie vor zu ihm, obwohl sie in andere Stadtteile ziehen mussten, wie er sagt.

Auf dem Helmholtzplatz sind an diesem frühlingswarmen Freitagnachmittag einige Eltern mit ihren Kindern zu sehen. Spricht man sie an, erfährt man, dass viele von ihnen gar nicht im Kiez leben. Sie sind für den Park hergekommen oder ihre Kinder gehen hier zu Schule, sie wohnen aber teilweise am anderen Ende der Stadt.

Sendung: rbb|24, 28.04.2026, 10:35 Uhr

Audio: rbb|24, 28.04.2026, Sabine Prieß im Gespräch mit Anna Bordel

Ein Beitrag von Anna Bordel