• Polska oferuje dziś większą powierzchnię magazynową niż Czechy, Rumunia i Węgry razem, co czyni ją najbardziej rozwiniętym rynkiem logistycznym regionu.
• Gęsta sieć dróg, modernizowane linie kolejowe i rosnąca rola portów morskich pozwalają firmom skrócić czas dostaw i optymalizować koszty operacyjne.
• Stabilny rynek pracy, kompetencje operatorów oraz rosnąca automatyzacja obiektów magazynowych wzmacniają przewagę konkurencyjną Polski w walce o najemców.

Choć rynek magazynowy w Europie Środkowo-Wschodniej rozwija się dynamicznie, to Polska pozostaje punktem odniesienia dla najemców analizujących lokalizacje w regionie – wyróżnia się zarówno skalą rynku, z 37,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, jak i tempem rozwoju. Dla porównania Czechy, Rumunia, Węgry, Słowacja i Bułgaria posiadają łącznie około 35,3 mln mkw. magazynów.

W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którego zasoby szacowane są na około 80 mln mkw., Polska odpowiada za niemal połowę nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Łączymy skalę z konkurencyjnymi kosztami

– Jednocześnie jesteśmy jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków magazynowych, ze średnimi czynszami bazowymi na poziomie 4,2–5,2 euro/mkw. miesięcznie. Poziom czynszów jest nadal wyraźnie niższy niż na większości rynków Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w porównaniu z Czechami, Węgrami czy Słowacją. Pod względem kosztów najmu z Polską może konkurować głównie Rumunia – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Jak podkreśla, istotne jest także tempo rozwoju rynku. W ostatnich trzech latach Polska dostarczyła najwięcej nowej powierzchni magazynowej w regionie, utrzymując jednocześnie konkurencyjne ceny najmu. Niewiele rynków potrafi dziś łączyć taką dynamikę wzrostu z kontrolą kosztów.

W ostatnich trzech latach w Polsce oddano do użytku ponad 7,5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli wielokrotnie więcej niż w wielu krajach regionu, przykładowo w Czechach było to prawie 2,6 mln mkw., czy w Rumunii niewiele ponad 1,4 mln mkw.

– Jednym ze źródeł tej przewagi jest sposób działania deweloperów, którzy lata temu zabezpieczyli rozległe banki ziemi po korzystnych cenach. Dzięki temu mogą dziś koncentrować się na realizacji inwestycji. Ten model został zapoczątkowany w Polsce i jest obecnie kopiowany także na innych rynkach europejskich – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak, Associate w dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Widzimy nowe potrzeby najemców

Zmieniają się oczekiwania najemców. Rosnące znaczenie bezpieczeństwa dostaw sprawia, że firmy coraz częściej szukają lokalizacji pozwalających budować bardziej przewidywalne i odporne łańcuchy logistyczne.

– Dla wielu przedsiębiorstw Polska jest naturalną bramą do europejskiego rynku liczącego ok. 450 mln konsumentów. Nasze huby coraz częściej pełnią funkcję centrów obsługujących Europę Zachodnią i Północną – mówi Rafałowicz.

Na tym tle rośnie znaczenie zachodniej Polski jako zaplecza logistycznego dla Niemiec.

– Ograniczona dostępność gruntów i bardziej restrykcyjne podejście do nowych inwestycji po stronie naszych zachodnich sąsiadów powodują wzrost czynszów i częściowe przesuwanie aktywności logistycznej na wschód. Różnice w stawkach są znaczne – efektywny czynsz w województwie lubuskim wynosi ok. 3 euro/mkw., podczas gdy w Berlinie zwykle przekracza 7 euro/mkw. – informuje dyrektor w Newmark Polska.

Jak podkreśla, jeszcze kilkanaście lat temu różnice infrastrukturalne ograniczały konkurencyjność Polski względem Zachodu. Dziś łączymy nowoczesną infrastrukturę transportową z przewagą kosztową.

Przyspieszamy dostawy w całej Europie

Centralne położenie między Europą Zachodnią i Wschodnią od lat pozostaje jednym z kluczowych atutów krajowego sektora logistycznego. Przewagę tę wzmacniają inwestycje infrastrukturalne – rozwój korytarzy TEN-T, budowa nowych tras drogowych, takich jak Via Carpatia, oraz rozbudowa infrastruktury kolejowej i terminali intermodalnych, w tym terminalu w Małaszewiczach, jednego z kluczowych punktów przeładunkowych na trasie Azja–Europa.

Istotną rolę przy wyborze lokalizacji magazynowych odgrywają także polskie porty morskie, które systematycznie zwiększają swoją przepustowość. Przykładem są m.in. firmy duńskie, które coraz częściej lokują huby w Polsce, obsługując rynki z wykorzystaniem transportu drogowego przez Niemcy – wskazuje Kaja Karbowska-Nowak.

Wykorzystanie przewag wynikających z położenia kraju oraz rozwiniętej infrastruktury logistycznej to jeden z powodów, dla których na Polskę postawiła NRF, holenderska firma działająca w sektorze części zamiennych i rozwiązań chłodniczych dla przemysłu.

– Naturalnym krokiem w długoterminowej strategii naszej grupy była decyzja o dalszym rozwoju operacji oraz wynajęciu nowej powierzchni produkcyjno-magazynowej w Gdańsku. Jako firma z blisko 100-letnią historią myślimy o infrastrukturze w perspektywie dekad, a nie pojedynczych projektów. Dzięki rozwiniętej sieci korytarzy transportowych z Gdańska możemy obsługiwać wiele rynków, łącząc tutaj funkcje produkcyjne, magazynowe i biurowe w ramach jednego zakładu – mówi Zbigniew Ruba, Commercial Director Aftermarket, NRF.

Efekt skali daje większą elastyczność

Znaczenie Polski na rynku magazynowym wynika także ze skali dostępnych zasobów i obecności największych globalnych deweloperów. Przekłada się to na szeroki wybór rozwiązań dostępnych dla najemców – od obiektów BTS (build-to-suit), przez magazyny miejskie, po wielkopowierzchniowe centra logistyczne obsługujące kilka rynków jednocześnie.

– Rozwinięty rynek magazynowy pozwala najemcom elastycznie zarządzać zajmowaną powierzchnią i skalować działalność wraz ze wzrostem biznesu. Z czasem firmy często potrzebują większej powierzchni, pozostając jednocześnie związane wieloletnimi umowami najmu. W takich sytuacjach duży deweloper może zaproponować relokację do innego obiektu w ramach własnego portfela nieruchomości, bez konieczności oczekiwania na wygaśnięcie kontraktu. To przewaga, którą zapewniają przede wszystkim duże, dojrzałe rynki – wyjaśnia Rafałowicz.

Dodatkowym atutem jest system zachęt inwestycyjnych funkcjonujący w ramach Polskiej Strefy Inwestycji. – W wielu krajach specjalne strefy ekonomiczne działają jedynie na wybranych obszarach. W Polsce system wsparcia inwestycji obejmuje cały kraj, a inwestorzy korzystają z tych samych zasad niezależnie od lokalizacji projektu. Różni się jedynie poziom dostępnej pomocy publicznej, uzależniony od potencjału rozwojowego regionu. To zapewnia dużą przewidywalność przy planowaniu inwestycji – mówi Kaja Karbowska-Nowak.

Elastyczność i kompetencje wspierają rozwój

O wyborze lokalizacji coraz częściej decyduje możliwość szybkiego uruchomienia działalności i dalszego rozwoju operacji.

– Wielu deweloperów dysponuje gotowymi do rozpoczęcia inwestycji gruntami, z kompletem pozwoleń budowlanych. Dzięki temu od rozpoczęcia budowy do przekazania magazynu najemcy mija zwykle tylko 8–10 miesięcy. W praktyce oznacza to, że wspierając klientów w procesie ekspansji, możemy w krótkim czasie wskazać im dostępne lokalizacje i dopasować rozwiązania do ich potrzeb operacyjnych. Takiej dostępności powierzchni i gotowości inwestycyjnej wciąż brakuje w wielu krajach regionu – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak.

Dla międzynarodowych firm znaczenie mają również kompetencje zespołów rozwijane na jednym z największych rynków logistycznych w Europie. – Ze względu na skalę rynku dysponujemy dobrze wykształconą i doświadczoną kadrą. Polska od lat obsługuje logistykę dla dużej części starego kontynentu, dlatego dziś możemy zaoferować wysokie kompetencje operacyjne – mówi dyrektor Rafałowicz. Dodaje, że atutem Polski jest także silne zaplecze edukacyjne. Uczelnie techniczne, uniwersytety oraz szkoły branżowe i zawodowe od lat przygotowują specjalistów odpowiadających na potrzeby przedsiębiorstw z różnych sektorów gospodarki.

W przypadku NRF, dostęp do wykwalifikowanych kadr technicznych był jednym z istotnych argumentów przemawiających za dalszym rozwojem działalności w regionie Trójmiasta.

– Kompetencje inżynieryjne mają szczególne znaczenie dla firm działających w sektorze motoryzacyjnym, gdzie coraz większą rolę odgrywają: automatyzacja, kontrola jakości oraz zaawansowane procesy produkcyjne. Dostęp do wykwalifikowanych inżynierów i specjalistów technicznych pozwala nam rozwijać nowoczesne operacje, wspierać innowacje i utrzymywać wysokie standardy jakości, które są kluczowe dla globalnych producentów – podkreśla Zbigniew Ruba z NRF.

Utrzymanie przewagi wymaga nowych inwestycji

Eksperci z Newmark Polska podkreślają, że obecna pozycja Polski nie jest dana raz na zawsze. Rosnące koszty pracy, ceny energii oraz konkurencja ze strony Rumunii i krajów bałkańskich sprawiają, że o dalszej atrakcyjności kraju będą decydować nowe czynniki.

– Coraz większe znaczenie ma dostęp do energii. Inwestorzy oczekują nie tylko odpowiednich mocy przyłączeniowych i nowoczesnej infrastruktury przesyłowej, ale także możliwości korzystania z energii odnawialnej, rozwiązań poprawiających efektywność energetyczną budynków czy magazynów energii. Bez odpowiedniego zaplecza energetycznego trudno mówić o dalszym rozwoju. Jednocześnie Polska pozostaje jednym z głównych beneficjentów zmian zachodzących w europejskich łańcuchach dostaw i ma wszystkie atuty, by utrzymać silną pozycję na logistycznej mapie Europy – podkreśla Michał Rafałowicz.