• Zamknięcia sklepów przez sieci handlowe są dziś częściej elementem optymalizacji portfela niż oznaką kryzysu rynku. Firmy weryfikują lokalizacje i dostosowują strategie do wyników poszczególnych punktów.
• Rynek parków handlowych w Polsce wchodzi w etap selekcji. Najemcy sprawdzają, które lokalizacje mają największy potencjał, a właściciele obiektów muszą mocniej analizować lokalne uwarunkowania.
• Sieci stawiają na większe, strategiczne sklepy budujące doświadczenie marki, a właściciele obiektów handlowych muszą koncentrować się na repozycjonowaniu i dopasowaniu oferty do oczekiwań klientów.

Informacje o tym, że globalni giganci – tacy jak H&M – planują zamykanie dziesiątek lokalizacji, potrafią brzmieć w nagłówkach alarmująco. W rzeczywistości jednak - zdaniem ekspertów -  nie obserwujemy załamania, lecz naturalny etap ewolucji i profesjonalizacji rynku.

- To jest dobry czas dla handlu – co nie oznacza, że wszyscy na tym skorzystają. Żyjemy w czasach, w których tempo zmian jest bardzo szybkie, a strategie muszą być poddawane ciągłej rewizji - komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield. Fot. Materiały prasowe / Cushman & Wakefield

 Zamknięcia to dziś rzadko redukcja biznesu, a znacznie częściej chirurgiczna optymalizacja. Warto zwrócić też uwagę, że komunikatom o rezygnacji z części sklepów towarzyszą często informacje o otwarciach nowych w innych lokalizacjach czy formatach - dodaje Michał Masztakowski.

Parki handlowe: koniec fazy testów, czas na weryfikację

Polska pozostaje europejskim liderem w rozwoju parków handlowych. Tylko na koniec II kwartału 2026 r. w budowie znajdowało się 650 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego aż 90% stanowiły właśnie parki.

Jesteśmy mniej więcej 5 lat od startu szybkiego rozwoju tego formatu. Najemcy przez ten czas testowali swoje strategie, sprawdzali, w jakich ośrodkach i typach centrów ich sklepy radzą sobie najlepiej. Teraz mówią „sprawdzam” i korygują kurs - wyjaśnia Michał Masztakowski.

Z czego to wynika? - Siła nabywcza w mniejszych miejscowościach ma swoje granice i nie rośnie aż tak szybko, żeby utrzymały się tam sklepy kilku retailerów o podobnym profilu. Oznacza to wyjścia z najmu w niektórych punktach, konsolidacje powierzchni i dostosowanie tenant-mixu do specyfiki konkretnej lokalizacji - mówi Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.

- Warto spojrzeć na rynek amerykański, gdzie ekspansja parków nastąpiła kilka dekad wcześniej niż u nas. Teraz część z nich tam znika, za to rosną największe, dominujące obiekty.

Jakość i "Brand Experience Hubs" zamiast walki na liczbę szyldów

Decyzje o cięciach w portfelach często idą w parze ze zwiększaniem powierzchni w najlepszych, strategicznych lokalizacjach. Jak wskazano w raporcie Cushman & Wakefield Trends Radar 2026, duzi gracze odzieżowi nierzadko sygnalizują, że ich obecne lokale są za małe i dążą do ich powiększenia, podczas gdy np. elektronika rezygnują z części powierzchni mocniej stawiając na e-commerce.

- To zjawisko dobrze wpisuje się we wnioski płynące z paneuropejskich danych z naszego raportu European Outlook 2026. Sieci handlowe na całym kontynencie przechodzą na strategie miejskie (city-led), w których priorytetyzują posiadanie mniejszej liczby sklepów, ale o znacznie większym znaczeniu strategicznym. Sklepy te mają stawać się miejscami budującymi doświadczenie marki w oparciu o wysokiej jakości, większe przestrzenie - tłumaczy Michał Masztakowski.

W Polsce już teraz widzimy duży deficyt takich wielkoformatowych lokali (powyżej 400 mkw.) w centrach handlowych, a parki – ze względu na swoją specyfikę – nie zawsze są w stanie tę niszę wypełnić - mówi Michał Masztakowski.

Polaryzacja galerii handlowych i potęga repozycjonowania

Z racji tego, że nie ma obecnie nowych centrów handlowych, marki skłaniają się do szukania miejsca dla siebie na ulicach handlowych, czyli tzw. „high streets”, a także w parterach budynków biurowych i mieszkalnych. Według ekspertów Cushman & Wakefield, same istniejące obiekty mocno się polaryzują:

• Dominujące galerie w większych ośrodkach stawiają coraz mocniej na marki premium. Zwiększa się obecność marek z wyższej półki. Widać też duże zainteresowanie rynkiem ze strony marek gastronomicznych, co oznacza, że zamożność Polaków wzrosła na tyle, by chętniej korzystali z opcji jedzenia poza domem.
• Średnie i mniejsze obiekty często celują w rynek mass market lub idą w stronę bazowania na convenience.

- Świetnym dowodem na to, że elastyczne podejście działa, jest udane repozycjonowanie Galerii Tarnovia. Tam wolne przestrzenie po markach mass-marketowych zostały tam zastąpione przez dyskontowe koncepty Sinsay i Action, co zaowocowało realnym wzrostem odwiedzalności - mówi Michał Masztakowski. - Nie jest to "obniżenie standardu", ale zaoferowanie klientowi doświadczenia, którego w tym miejscu oczekuje - podkreśla. 

Wyzwanie rzucone wynajmującym

Według eksperta, optymalizujące się sieci handlowe wysyłają jasny sygnał ostrzegawczy właścicielom obiektów. To oni ponoszą dziś najwyższe ryzyko tego typu zmian portfelowych najemców, zwłaszcza w parkach handlowych.

Wybudowanie rentownego obiektu wymaga dziś bardzo głębokiej analizy lokalnego rynku – demografii, położenia oraz profilu konkurencji. Nie ma już miejsca na rynkowe "kopiuj-wklej", a na znaczeniu nieustannie zyskuje doradztwo w repozycjonowaniu już istniejących obiektów - podsumowuje Michał Masztakowski.