Khaleej Times

Военный конфликт между США, Израилем и Ираном привел к снижению спроса на жилье в Дубае. Покупатели откладывают сделки, а компании переносят решения о релокации сотрудников в регион. Продажи недвижимости заметно сократились в мае и июне, хотя обвала цен пока не произошло, отмечают аналитики Knight Frank и JLL.

Боевые действия начались в феврале 2026 года с ударов по Тегерану и затем переросли в более широкий региональный конфликт. После этого активность покупателей недвижимости в Дубае стала снижаться. По данным Knight Frank, в первой половине 2026 года объем продаж жилья в городе сократился на 13,6% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. При этом наиболее заметное падение пришлось на май и июнь: количество сделок упало на 45% и 16,4% соответственно.

По данным портала недвижимости Juwai IQI, в первые недели конфликта некоторые покупатели обращались с «паническими звонками», пытаясь оценить риски для своих инвестиций. «С началом исторически более спокойных летних месяцев мы ожидаем дальнейшего замедления объемов сделок», — заявил партнер Knight Frank и руководитель исследований компании по Ближнему Востоку и Северной Африке Фейсал Дуррани.

Knight Frank и JLL отмечают, что замедление продаж пока не привело к резкому падению стоимости недвижимости, но наблюдается снижение. «Мы наблюдаем снижение объемов продаж жилья и умеренное сокращение стоимости сделок, а не широкомасштабное падение цен. Это была базовая тенденция рынка, которая, вероятно, ускорена текущей ситуацией», — пояснил Феликс Чунг, руководитель направления международной жилой недвижимости JLL в Гонконге.

Он добавил, что еженедельные объемы сделок значительно снизились по сравнению со средними показателями до начала конфликта, поскольку участники рынка заняли выжидательную позицию. При этом сегмент недвижимости на стадии строительства (off-plan) показал большую устойчивость по сравнению со вторичным рынком.

С начала конфликта цены на жилье массового сегмента в Дубае снизились на 5–20% в зависимости от района, подсчитали в Knight Frank. Для сравнения, после мирового финансового кризиса 2008 года среднее падение составило около 35%.

Конфликт на Ближнем Востоке негативно влияет и на строительный сектор. Фейсал Дуррани отметил, что стоимость материалов в странах Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), включая ОАЭ, с января выросла более чем на 20%. Это создает давление на девелоперов, которым необходимо соблюдать сроки.

«Приоритет портов отдается поставкам товаров первой необходимости, таких как продукты питания, лекарства и медицинское оборудование. Импорт строительных материалов может стать сложным и финансово нецелесообразным с учетом текущих расходов на перевозку и страхование морских грузов», — отметил Дуррани.

Еще одним показателем изменения структуры рынка стало сокращение числа краткосрочных перепродаж. В 2025 году только 4% объектов недвижимости были перепроданы в течение года после покупки. Для сравнения, в 2008 году этот показатель составлял около 25%.

По мнению Дуррани, это свидетельствует о росте доли реальных пользователе — покупателей, которые приобретают недвижимость для проживания, а не получения дохода от капитализации. Он считает, что нынешняя коррекция связана с уходом части владельцев и инвесторов, включая продавцов, которым необходимо быстро выйти из рынка. При этом многие из них все еще фиксируют прибыль, поскольку за последние пять с половиной лет цены в Дубае выросли в среднем на 82,9%.

При этом Феликс Чунг отметил, что часть инвесторов использует текущую ситуацию как возможность приобрести активы по более привлекательным ценам.

В 2025 году покупатели из более чем 150 стран инвестировали в рынок жилой недвижимости Дубая. По данным Департамента земельных ресурсов, крупнейшими иностранными покупателями были граждане Индии, на которых пришлось 22% сделок, Великобритании (17%), Китая (14%), Саудовской Аравии (11%) и России (9%).

В первой половине 2026 года инвесторы из Индии сохранили первое место, но доля снизилась до 20,6%. Показатель Великобритании тоже изменился — до 13,3%. Далее в списке Khaleej Times значатся Египет (12,6%), США (9%) и Пакистана (6,9%). На Саудовскую Аравию и Австралию пришлось по 5,7% сделок, на граждан Германии — 4,2%. Доли Франции и Канады составили 3,8% и 3%.

В первом полугодии 2026 года наибольший объем сделок с квартирами пришелся на Dubai Islands — 8,4 млрд дирхамов. Второе место занял район Airport City с объемом продаж 7,2 млрд, третье Business Bay — 6 млрд.

В сегменте вилл и зданий лидировал район Al Yalayis 1 — 10,6 млрд AED. Далее следовали Wadi Al Safa 3 и Saih Shuaib 1 — по 1,4 млрд. Среди земельных участков крупнейший объем продаж зафиксирован в Me’aisem Second — 10,1 млрд AED. За ним расположились Al Yalayis 5 с 7 млрд AED и Al Ruwayya 1 — 6,3 млрд AED.

Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры — 27 590 сделок, или 34,9% рынка. Второе место заняли студии — 18 471 (23,4%), третье двухкомнатные квартиры — 16 399 (20,7%).

Дубай сохраняет статус одного из самых привлекательных рынков элитного жилья в мире, несмотря на снижение активности. С 2023 по 2025 год город опережал такие центры, как Лондон и Нью-Йорк, по количеству продаж недвижимости стоимостью от 10 млн долларов. Ежегодный объем подобных сделок составлял от 426 до 499 объектов, подсчитали в Knight Frank.

За 12 месяцев до конца марта 2026 года Дубай вновь занял первое место среди мировых рынков элитной недвижимости: продано 581 объект стоимостью от 10 млн долларов.

Основными факторами привлекательности города для иностранных покупателей остаются налоговый режим, ориентированный на экспатов, а также ускоренные программы получения резидентства.

В 2026 году в Дубае запланирована сдача более 160 тысяч жилых объектов, однако фактический объем завершенного строительства, как ожидается, будет значительно ниже. Около 85% будущего предложения составят квартиры, 14% — виллы, еще около 1% придется на гостиничные апартаменты и брендированные жилые проекты.

Генеральный директор Harbor Real Estate доктор Моханад Альвадия считает, что рынок недвижимости Дубая переходит от спекулятивной модели развития к фундаментальным факторам — демографии, экономическом развитии и расширении деловой активности. Он подчеркнул, что любой рынок не может постоянно находиться в состоянии ускоренного роста и теперь основными участниками рынка становятся конечные пользователи и долгосрочные инвесторы. При этом рост стоимости строительства и доставки материалов может естественным образом ограничить запуск новых проектов.

Аналитики International Investment отмечают, что на замедление рынка Дубая значительно повлияла война на Ближнем Востоке, но и ранее наблюдались подобные тенденции. Инвесторы продавали недвижимости в ожидании падения цен, особенно ярко это наблюдалось в российском сегменте иностранных владельцев. Рынок недвижимости Дубая уже неоднократно проходил через периоды перегрева и последующих резких коррекций. Возможно, на этот раз переход будет более плавным.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment